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1、聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告都江堰聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性研究成都市聚源新城开发建设有限公司二00九年五月 成都都江堰市聚源新城土地一级整理及深度开发项目可研报告目 录序言项目总论一、项目提要二、项目背景三、项目建设模式和开发思路四、规划建设理念五、建设内容及主要用地指标六、投资效益测算七、约定投资回报八、主要风险与控制九、工作计划与进程第一篇 项目背景一、积极参与灾后重建是有社会良知和责任感的企业的职责二、5.12对成都市场的实际影响三、产业救灾，富民兴邦后5.12时期的都江堰产业整合策略第二篇 投资环境一、国家相关政策二、成都市相关政策三、相关政策对房地
2、产市场的影响四、震后灾区特殊扶持政策及其对区域房地产的影响五、成都市经济运行情况六、都江堰市经济发展状况第三篇城市规划一、成都市总体规划二、 都江堰市城市发展及规划三、聚源新城规划第四篇 市场研究一、 成都房地产市场总体形势二、都江堰房地产市场情况三、“5.12 地震”对购房者的影响四、都江堰灾后重建工作第五篇 项目概况一、都江堰市聚源镇概况二、城市新区基本情况：三、城市新区区位：四、项目概况五、新区发展思路六、项目SWOT分析第六篇项目策划与定位一、国际化住区是本项目的发展方向二、国内外新城发展模式分析三、国际新城发展模式对本项目的借鉴四、关于国际住区的定义背景五、目前成都国际住区的发展现状
3、第七篇 项目区域发展战略一、整合三大优势：生态化可持续性国际住区二、总体定位：公园式国际住宅新区三、形象定位：成都国际住区成都后城四、聚源新城国际住区系统功能五、国际化住区建设目标六、国际新区规划遵循的原则七、国际住区交通规划八、国际新区要素九、国际化新区生活价值体现十、客户群定位十一、项目构成第八篇项目运营模式一、项目运作的主旋律：二、项目运作的框架性思路：三、项目建设模式：四、项目建设内容与主要用地指标五、项目的组织管理第九篇 土地整理开发时序与土地价格分析一、从资金链角度分析开发时序二、撤销行政功能对聚源土地价格的影响三、土地预估价格反算楼面地价分析五、土地预估价格分析依据第十篇 项目投
4、资估算与资金筹措一、土地整理项目二、市政项目三、公共绿地上的配套开发项目五、项目资金筹措第十一篇 项目投资收益测算一、土地整理项目二、市政项目三、公共绿地上的配套开发项目第十二篇 经济评价一、财务评价基础资料二、政府回购能力分析三、综合测算及资金链分析与综合财务评价 第十三篇 经济风险分析一、项目主要风险因素识别二、防范和降低风险措施第十四篇 社会效益分析篇一、带动新区发展二、整合资源形成良性的后续开发模式三、塑造一个良好的企业形象和品牌第十五篇 结论篇序言一切边缘或核心的、自然或人文的、主流或非主流的东西都因地区与地区、民族与民族和国家与国家之间的不断交往以及现代交通手段、传播媒介的日益发展
5、而几乎是一览无余地袒露在大众面前。每一种文化都同时既成为观察的主体又成为被观察的对象。当我们面对地产，我们希望能从文化复兴与文化大同的高度引起市场对项目的关注与追捧；当我们面对历史，我们选择用地产的形式表达我们对历史与文化的责任地产是包容一切文化现象的最合理的空间载体，她能实现的价值，远远超越地产本身。历史源远流长，文化万代流香。上善若水，道法自然造就了聚源国际住区传统文化和现代理念历史性交汇的智慧、尊严与性灵。成熟的聚源新城将充溢着成就与尊严，祥和与富足，悠闲与华贵，并荟萃道德学问、功名事业、声望与背景都出类拔萃的人中俊杰。聚源国际住区所具备的城市灵魂，将是极度含蓄中透着极度自傲，极度恬静中
6、透出极度豪迈。一个优秀的地产项目，是城市的旗帜与名片。当她具备了这样的品质，市场所给予她的，将远远不是通俗的开发利润。一切附加的价值，将得到令人惊喜的、无限的提升。我们的理想，是用一个精致的地产项目，帮助“天府之国”的都江堰，擦亮世界的眼睛。项目总论一、项目提要（一）、项目名称“聚源新城”土地整理与深度开发项目（二）、项目运营实施单位概况建设单位：成都市聚源新城开发建设有限公司（三）可行性研究报告编制依据成都市聚源新城开发建设有限公司对“聚源新城”项目进行市场研究工作，并提交投资可行性研究报告，其主要研究依据如下：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产开发项目
7、经济评价方法；4、聚源新城概念性规划；5、都江堰灾后重建的相关优惠政策；6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则；7、都江堰市旅游业发展优惠政策；8、其他相关资料。二、项目背景1、灾后重建是企业的社会责任：2008年5月12日，注定是一个让全体中国人刻骨铭心的日子，里氏8级的强烈地震，瞬间夺去了我们数万同胞的生命，同时，建筑倒塌，道路损毁，通讯中断，恶劣天气，灾区同胞的生活将失去保障，但他们没有放弃希望。在党和国家的领导下，伟大的中国人民不抛弃、不放弃，迅速展开了行动，捐款捐物，动用一切可以动用的资源，一切为了灾区，一切为了多挽救一个生命，一切为了保障灾区群众的生活。危急时刻，许多平凡的英雄站
8、了出来，用他们看似普通的，但却最真挚的情感，诠释了这个国家的精神、民族的脊梁。5.12地震，我们目睹了痛苦、感受了悲伤，却也经历了洗礼、收获了感动。如今，灾难已经过去了3个多月，在灾区，人们的生活正在恢复，灾后重建也正在有条不紊的展开。此时此刻，我们希望能够为灾区再做些什么，希望能够帮助到灾区的重建，以市场化的手段，协助灾区重建家园。这个项目的提出，正是出于帮助灾区重建的目的。都江堰市是紧邻四川省省会成都的旅游城市，为成都市属县级市。都江堰市拥有都江堰和青城山两处世界文化遗产，是四川省著名的旅游城市，自然资源条件十分优越，由于临近成都市区，被誉为成都的后花园。5.12地震使都江堰市60%的建筑
9、和基础设施受到了损毁，在今后数年，都江堰市将面临庞大重建工作。这个项目，本着在国家对口直接援助重建范围之外，以企业实力和金融配套，在都江堰市重建整体规划的基础上，开辟一条市场化的道路，通过投资都江堰聚源新城的土地一级整理与深度开发，帮助都江堰市政府增加财政收入，从而间接促进灾后重建资金投入。同时，充分利用都江堰市聚源新城的旅游和自然资源，通过土地整理和后续建设，改善当地投资环境，促进城市经济更快更好发展。若干年后，一座崭新的城市将会出现在我们面前，一座新的聚源新城，一座充满希望和爱心的城市。在达成以上期望的同时，我们将以我们的知识和判断力，以我们专业的技能，勤恳工作，在帮助灾区的同时，也为公司
10、发展及为本项目提供金融支撑的企业带来回报，创造价值。2、项目建设背景都江堰市是国际旅游名城, 都江堰水利工程和青城山被列入世界遗产名录，是西南地区唯一获得双文化遗产的生态性文化名城。都江堰市距成都双流国际机场60公里，与成都市区经成灌高速公路相连，约30分钟车程，行政区划上隶属于成都。5.12地震前，都江堰市政府就已经将在聚源镇建设新城项目纳入重点发展和规划，并计划将政府部分机构搬迁至聚源新城。同时配合“成都市城乡统筹综合配套改革试验区”项目改造旧城，改善旅游环境，依托双遗品牌，拓展都江堰市旅游产业发展空间，加大旅游产业的发展后劲。聚源新城灾后重建规划面积15.764平方公里，未来计划发展人口
11、达14万人（详见都江堰灾后重建规划），拟打造成成都平原的一个次中心城市，成为成都的后花园和精品卫星城。5.12地震后，国家在规划建设、土地指标等方面给都江堰市予以了政策倾斜和支持，灾后重建也大大推动了聚源新城建设的步伐，国家和成都市都推出了很多优惠政策。经过成都市聚源新城开发建设有限公司与都江堰市政府地震后长达数月的接触、沟通与交流，双方目前已达成战略合作意向，聚源新城的开发建设由双方共同来完成，首先从新城核心区打造开始，都江堰市政府拿出5平方公里土地进行一级整理，并根据实施进度逐步安排市政与公建配套建设。三、项目建设模式和开发思路开发思路：“给我一片地，还你一座城”。依靠强大的资金投入，聚集
12、众多的产业，配合政府，打造一座配置完善、税源充足、环境优美、功能齐全的可持续发展的新城。而企业也通过一级土地整理与后续的深度开发实现收益、创造价值。建设模式：（一）从土地一级整理开始，锁定整理成本，通过经营性用地的出让获取投资收益；（二）在市场成熟前通过获取低价土地进行开发，获取开发收益；（三）通过完善公建配套、市政配套建设带动土地的升值，从土地出让中获取更大收益；（四）通过公建配套建设的政府回购，市政或公建用地的回购，公共绿地配套物业的出售或经营，获取升值收益；（五）在完善新城配套建设的基础上，通过产业的聚集引导土地和资产的升值，最终实现开发商与政府的双赢。四、规划建设理念以产业带动发展，结
13、合成都市“城乡统筹综合配套改革试验区”示范项目和促进城乡一体化，通过引进国际知名投资商和产业集团，以绿色产业发展带动生态新城可持续发展，汇聚全国乃至全球教育产业、IT产业、信息产业、金融产业等无污染、低耗能、高科技、高附加值的朝阳产业进注聚源，打造一个国际化的集旅游、休闲、商住、文化娱乐于一体的生态新城。五、建设内容及主要用地指标（一）建设内容：通过土地的一级整理、区域深度整理开发，完成一座新城的配套设施建设。具体建设内容包括：1、土地整理：征地、折迁、安置、补偿、农民社保等；2、基础设施：市政道路、桥梁、污雨水管（水、电、气、通讯、网络等由相关行业产权企业投资）等；3、在市政设施用地上投入市
14、政项目：有关房屋、环境、绿化、水景、装饰小品，广场等；4、在行政办公（若有）与公建配套用地上投入公建配套项目，但医院、学校由其他投资商捐建。（二）5平方公里（约合7500万亩）现有规划主要用地指标。1、经营性用地：70规划总用地7500亩5250亩（含农民安置用地250亩6167人44平方人667平方米亩容积率1.6），实际5000亩。（44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成）；2、公共设施用地：37500225亩；3、公共绿地：107500亩750亩；4、道路用地：177500亩1275亩；（三）、能有增值收益或可按整理成本收回投资的土地：经营性用地5000亩行政办公与公建配套用地22
15、5亩（政府成本价回购）5225亩。（四）建设期限：20102013 年，分两期进行滚动开发建设，第一期整理面积约为3000亩，第二期整理面积约为4500亩。六、投资效益测算经初步测算，5平方公里的开发成本计约42.44亿元（土地整理成本锁定为50万元/亩），其中土地整理投入37.5亿元、深度开发建设投资4.94亿元。收入计约53.89亿元（土地出让从2009年8月开始，初始价格75万元/亩，以后每季递增5万元/亩），具体收入构成包括：土地一级整理项目收入36.4亿元，政府回购公建项目17500万元，绿地配套开发收入60000元，政府回购市政配套用地11250万元，配套费返还收入60030万元，预计可实现利润11.45亿元。本项目资金由银行贷款资金、项目公司自筹资金和销售转投资资金构成，其中银行贷款资金投入共计50000 万元，项目公司自筹资金6000万元，其余款项均来自于本项目的土地拍卖
