容积率豪宅组合

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1、容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态住宅小区容积率独立别墅 0.3双拼别墅0.40.5联排别墅0.60.8叠加别墅0.81.034 层）花园洋房1.01.24 5 层）多层1.22.06 7 层）小高层1.62.28 11 层）中高层2.22.812 18层）高层2.8 4.519 33层）（ 1 ）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。（2）按高层民用建筑设计防火规范（ GB 50045-95 ）：在我国凡10 层及 10 层以上，或 者建筑高度大于24 米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定

2、义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 “高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。而市场上经常混淆建筑密度的概念， 似乎只要是别墅类物业， 就是低密度住宅，就号称 “低 密度”。低容积率可以保证低密度， 所以目前各地政府都以容积率指标 1.0 作为判断是否非普通住宅 与普通住宅的标准之一。高容积率难以保证低密度。 从理论上说， 高容积率只有当其为高层建筑时， 才有可能实现低 密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。而高容积率如果做成低层建筑， 则会出现 “低层高密度” 的现象。 如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse,有

3、许多都是低层高密度住宅。如“万科.17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首； “中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型 案例。深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科 .1 7英里”。“万科.17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。但到过“万科.17英里”的人都有一个基本的感觉一一Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑，最大可能地增加绿地率 （其 园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列），其规划手法与香港高层住宅几乎相同。深圳“高

4、层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“香蜜湖1号”、“水榭花都”。 “香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层 Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态，在空间上实现了 “高层低密度”与“低层高密度”，其总体空间规划大气和阔绰。从严格意义上说，只有建筑密度低于20%勺楼盘，才可以称其为“低密度住宅”。理论上，容积率小于2.2的住宅小区，具备设计成“低密度住宅”的条件。在香港出现超高层住宅建筑之前，容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭；在深圳，高层住宅建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居，并且得到市场的认同， 不得不佩服深圳地产人营销的力量。Ml深圳“低层高密度”的典型楼盘：

5、“万科 .1 7英里一期”。也难为了香港的严讯奇建筑大师，“万科.17英里 Townhouse在建筑设计上构思巧妙，几乎可以作为中国山地建筑的典范。深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“香蜜湖1号”。深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“水榭花都”。“金地梅陇镇”的高层大板楼，不压抑才有怪哈深圳市场与多层无关石破天惊的“九部委新政”的“70, 90”规定，使得深圳的地产商们如同掉了一块肉似的大呼“不按市场需求办事”。曾几何时，随着深圳生活水准的提高，深圳市场上的多层住宅逐渐被带电梯的小高层、高层住宅所替代

6、。曾几何时，多层住宅的低容积率成了打造低密度豪宅的突破口。真正的深圳豪宅提升物业价值的秘密，正是深圳地产人的秘密武器一一多层住宅变别墅!君不见，在深圳的房地产市场上，多层住宅一一这类普通住宅的传统建筑形态，几乎已经绝迹。国土规划部门按照多层住宅的规划指标批售的土地，或以小高层住宅的建筑形态出现（如“鼎太风华” 1、2期的小高层），或以类别墅的建筑形态出现（如“万科城”的Townhouse叠院HOUSE宽景 HOUSE。在印象中，好象只有中海地产还时不时的推出多层住宅，如 2003年的“中海.阳光棕桐园”、2004年的“中海怡美山庄”、今年的“中海怡翠山居”，都有一定数量的多层 住宅面世。可能不

7、少发展商会在背后讥笑中海地产的不开窍，不懂得与时俱进，做点利润高的创新产 品！“鼎太风华” 1、2期用多层容积率指标做小高层住宅，曾被业内谓之“外来发展商对深圳 市场水土不服”。“万科城”用多层容积率指标做Townhouse、叠院HOUSE宽景HOUSE大大提升了物业价值。引人思考的强贴，住宅尤其是高价商品房，应该是给购买者一个放心的家，如果过于压抑, 今后的保值度会如何？ 不过，万科的金色家园一二期，也是高层板楼乎？也蛮壮观的。“香蜜山”少赚了一个亿“金地.香蜜山”的容积率 2.15 ,清一色的高层住宅，该楼盘以金地版的高品质，以较高 的市场价格获得了业界和市场的认可。但随后业界流传出了这么

8、一句：“香蜜山少赚了一个亿！ ”这是深圳某个品牌地产公司在对“金地.香蜜山”案例进行模拟设计后， 提出如将其建筑形态改为 Townhouse后的经济收益 测算的结果。由此可见，以利润最大化为宗旨的深圳不少精道房地产企业，会千方百计地挖掘所开发物业的最大价值顾的事实。“引人思考”的问题还不至于此哈!“万科.金色家园” 一、二期的建筑形态不是板楼，是一梯四户的点式联体建筑 “中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差2002年推出的“中旅国际公馆” 一期占地为55831 itf,总建筑面积为98537 m、容积率1.76, 由TOWNHOUS廖层洋房、小高层分为4个组团，43栋townho

9、use, 21栋7-12层的小高层， 4栋15-18层的高层住宅。“中旅国际公馆”第一个将“蓝漪花园”的海景住宅设计搬入其无景观资源的香蜜湖西区。几乎与此同时，南山前海的“鼎太风华” 一期“璞真园”、二期“臻美园”的容积率也恰好与“中旅国际公馆” 一样为 1.76 ,而当时的“中海.阳光棕桐园” 一期的容积率是1.80。“鼎太风华” 一期、二期为小高层住宅，建筑成本最高，售价中等，利润最低；“中海.阳 光棕桐园” 一期为多层住宅小区成本最低，售价中等，利润居中；“中旅国际公馆” 一期 TOWNHOUSE层洋房、小高层复合建筑成本中等，售价最高，利润最高。“中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的

10、开发效益反差之大，使得深圳的地产人反思：在同样的容积率指标下，复合型住宅可以获取更大的投资回报。深圳豪宅秘诀之一：多层指标做豪宅的“圣.莫丽斯”“圣莫丽斯”作为二线拓展区规模最大项目，其容积率1.2。容积率二线拓展区在深圳的区划上应该作为深圳普通住宅的新区，这可以从“圣莫丽斯”1.2作为典型的多层住宅指标上得到佐证。在深圳，多层住宅指标可以设计成Townhouse社区，这是业界公开的秘密。有趣的是，政府主管部门也默认这个“市场规律”，即造成了 “圣.莫丽斯”的事实。既然 Townhouse社区被批准，就不要怪深圳地产人的营销能力，把一个多层的普通住宅区，打造 成经典的“富人区” 了。深圳豪宅秘

11、诀之二：小高层指标做豪宅的“城市山谷”二期二郎三星专栏称是深圳第一个纯 Townhouse的项目，评选“2002年深圳最佳Townhouse, 2002年5月面世的硅谷别墅二期“城市山谷”，其容积率1.58,均价12000元/平方米。“城市山谷”二期作为 Townhouse,其容积率之高，令建筑师们目瞪口呆。“城市山谷”二期开创了以小高层住宅建筑的指标，设计成Townhouse的先河。如同广州“祈福新村”的背拼 Townhouse, “城市山谷”二期以及现在的“城市山谷”三 期），居然由南向 Townhouse和北向Townhouse相拼而成（真不知道那些花了大价钱买北 Townhouse的中

12、产们的居住感觉如何）。“城市山谷”二期（三期）Townhouse有五层之高，其实就是低层住宅 （如同“香蜜湖1号” 的Townhouse,中央悦城”的叠拼别墅）。城市山谷二期（三期）Townhouse的建筑密度之高，当之无愧地成为深圳Townhouse密度之冠的始作俑者。“城市山谷”二期（三期）Townhouse的建筑容积率之高， 建筑密度之高，是深圳Townhouse 之冠。深圳豪宅秘诀之三：高层指标做豪宅的“中央悦城”今年推出的“中央悦城”容积率2.80 ,理应是高层住宅楼盘。“中央悦城”将其1期全部规划为35层白H HOUS糜产品，并提供部分独栋单位，其别墅 概念也登峰造极，如“联院别墅

13、”、“叠院别墅”、“合院别墅”等等，简直令人目不接暇。高层改别墅！ “中央悦城”的发展商充满了产品创新的想象力!但“中央悦城”毕竟有所底虚，在“中央悦城”的楼书等宣传资料上，你根本看不到楼盘的 容积率指标，甚至也没有占地面积指标（使人无法计算出其“容积率”！），而只有一期建 筑面积指标。在“中央悦城”售楼处的模型里，也只有一期类别墅的模型，二期高层建筑的模型只以数字标小。只有在其区域模型中，才显露出“中央悦城”项目整体的建筑模型体块。深圳豪宅秘诀之四：豪宅标志一一复合型住宅赢利模式的榜样力量是无穷的，利润最大化的复合型住宅的示范效应，使得深圳的地产人和发展商心领神会，趋之若鹫。于是，在深圳的豪

14、宅楼盘中，“高、低组合式”的复合住宅建筑模式被迅速克隆。目前在深圳，非1.0容积率以下的豪宅项目，绝大多数是复合型住宅区，几乎无一幸免。复合型住宅具有价格标杆的别墅或TH,使其周边的高层住宅也沾上豪气，身价倍增，从而整体地提高了楼盘的均价。让我们来看看深圳目前的一些非1.0容积率以下的豪宅项目：“香蜜湖1号”（容积率1.4）;“水榭花都”（容积率 1.4）;二郎三星专栏称之为“大杂院”的“熙园”（容积率 1.33）;“万科第五园”（容积率1.25）;“万科城” （1期容积率：1.10 , 2期容积率：1.03 , 3期容积率：1.30 ）;“水岸新都”（容积率 1.45）;“圣莫丽斯”（容积率 1.2）;“城市山谷”（容积率 1.58）；“中央悦城”（容积率 2.80）。在上面的楼盘名录中， 其中有些本应设计成普通住宅的多层住宅设计指标的楼盘（除了 “中央悦城”），统统都被创新地改造成Townhouse,从而大大提高了其市场价格。