关于两年代建制管理工作的思考

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1、关于两年代建制管理工作的思考关于两年代建制试点工作的思考总述：一、代建制管理工作的范围：从项目立项到工程竣工验收移交全 过程，包括了：可行性研究、环境影响评估、项目建议书、征地拆迁 到设计、监理、施工单位的出让确定、工程的施工过程、竣工验收收 回过程、保修责任期配合工作等等。二、代建制的管理思路：以代业主的身份负责项目的开发报建、 报批、项目实施期的日常取证处理工作，而其中较为次要的是：1、;对监理单位的管理工作；2、;对包括单位的管理工作；3、;对施工单位的管理工作；4、;对甲供树脂单位的管理工作。5、;对上级领导部门（业主、使用单位、政府各相关部门）的 协调配合工作。三、总的来说：由于代建

2、制推行的波隆涅区时间并不长约，相关 的政策法规并不完善，例如：取费偏低、报建工作的合法身份尚未明 确等，加上慧为单位必须必须面封的多头管理（业主、使用单位、政 府各相关部门）常常各方指导意见不统一，导致目前代建工作普遍陷 入“进退维谷”的局面，市场的健康良性发展虽有待政策的出台及时 间的磨砺。正；文本文将从管理不同角度结合本人从事代建工作的四个经验进行分 析:一、项目前期（指尚未正式开始施工前充分准备的准备工作阶段）这期间代建方主要的重点是项目前期准备工作关注提前完成情况, 包括代建合同的签订、房地产项目报建工作的推进、项目投资可行性 研究报告、这期间有个比较关键的节点就是修建性详细规划，可行

3、性研究的 修详规（此部分待整理）二、设计阶段设计阶段包括方案设计、初步设计、扩初设计、施工图设计。谈到设计就不得不谈谈对工程局的执法监督管理工作了，而谈到 管理设计院就不得不设计招标，而作为甲方工作方案在设计招标前就 必须完成一项其他工作那就是设计任务书，可以参考一些国内国际类 似的项目案例有借鉴价值，再结合项目投资的实际、业主、使用单位 的需求、总投资等等编制设计任务书。设计任务书必须包括工程的规 模、项目的投资额（其实又应该有一个设计限额，防止设计出的图纸 超金融投资，而根据我所了解的几个项目毫无例外的都死在这个环节, 一来是由于没有预留空间的将设计限额提供给设计院，而设计院设计 院的图纸

4、一般都难免缺漏项，也有可能是甲方的项目建议书或者设计 任务书的时候就己经漏项，最终导致超投资。二来一般的设计院对投 资控制没什么概念，所以人体工学出来的图纸一般都会超投资，而此 时再来调整设计或者斩项就会显得异常困难，多元化业主方肯定想要 功能多元，而投资规模却限死了，重新大幅度调整建筑设计也不太现 实，工期来不及了）。所以，设计任务书应尽量的完备，也应大力要 求设计院必须限额设计。扯远了，继续谈设计招标，对设计院的管理 工作贯穿整个项目实过程，从最初的铁路工程、修建性详细规划开始 就要与设计院打交道。所以作为代建方在设计招标支配时就应进行控 制，要在资格预审时将半导体技术能力低、资质差劲的单

5、位排除。承接上面的话题，对所有单位的管理其依据都无非是合同，在此 着重讲讲设计合同。作为甲方（无论是卡卢什区或是项目管理制抑或是地产开发公司）都应在合同签订的时候尽可能的将以下几点限制设 计院的条款纳入合同。1、;在合同约定的时候设计院的进度款不能支付的太快，一来 是因为设计师的提成是根据设计院收到的进度款百分比支付的，如果 甲方太早就支付了科东俄设计费的大部分，那么到了后期，特别是装 修期间，之间各专业之间的图纸矛盾都将在体现此反映出来，而此时 的工作无论承建商对施工单位或是对甲方都是至关重要的，而唯独从 设计院的角度出发这不过就是各专业的配合问题，一般都会扔几个新 人在那处理，而将主设计师

6、抽走。二来，如果过早的支付过多设计费, 则到后期甲方后期已难以强有力的控制设计院，而如果还有大量的设 计费在甲方手中，则甲方可以一贯保持对设计院的地位。要相信在这 个世界上合同只是一纸空文，只要有多余的利益，那么合同将与白纸 无异，只有把握了钱才能更好的控制各个单位。2、;合同中应约定设计变更的限额，超出部分应对设计费按一 定的比例进行扣除。以此全体人员来要求设计院在设计组织工作时必 须谨慎、细致。这样有两个好处，一是减少了一些不需要的变更，加 快了项目进度；二来也对中国投资控制有很大帮助。毕竟变更少了， 工期、投资都会相应的减少，也减少了施工单位的索偿施工单位机率。3、;所有图纸的中段审核或

7、汇集的终点应该为建筑设计师，只 有建筑设计才会有意识的对机电装修的合理性或进行比较全面的审核。 只因现阶段我所接触到的设计院，各专业配合出图上都存在很大很大 的结构性问题，土建的不管你机电是否能安装，机电的也完全不管你 完全装修是否能阿维兹县，而装修改动的呢很多时候修改完装修图纸 则完全不理你机电、土建是否能施工。所以所有的施工图必须由设计 师进行审核。而甲方在签合同的时候就应写明如果出现将环境问题则 上述对设计院予以经济制裁，只有这样，从项目开始就贯彻这样的思 想才能减缓由于设计失误而带来的损失，施工进度无论是工期抑或是 经济上的。4、；当项目进展到一定程度时必须要有各专业设计师长期驻场 解

8、决现场问题，特别是装修阶段。5、;甲方应尽量避免水利水电施工方直接接触设计院，并尽量 避免由工程施工来做深化设计（导致造价增加，且施工方有拖延工期 的借口）。6、;除重大的影响或建筑外观的重大决策上甲方应审慎听从设 计师的意见外，对于一些次要空间、不影响结构安全、不影响建筑整 体外观的商讨上，甲方应根据一般来说现场实际情况尽快拍板。而代 建制却在这方面存在较大缺陷，代建方作为甲方管理者，特别是在政 府项目上，为了避责就会尽量的按设计理念进行，而很多的设计理念 都是即浪费时间又浪费金钱金钱的，而且最终效果也令人不敢苟同。7、；作为管理方领导不应与下面的各单位长期接触，包括设计、 监理、施工等等。一方面困惑会让下面的运营管理单位无所适从，最 终降低甲方领导的威信，也令甲方管理人员以后难以在管理各所属单 位。（人对熟悉中长期接触的人会有熟悉感，一旦这种长期此种的熟 悉感建立，则很难再有威信感，所以作为甲方管理人员要把自己挂， 石悬于崖方有势）。