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1、华宇老街印象市场分析及产品建议推广目录一、前言二、石桥铺区位分析1、总体区位介绍2、板块市场分析3、板块房地产市场分析4、板块未来发展方向及市场走势预测5.板块市场特征小结三、竞争对手分析四、项目SWOT分析1、项目的优势2、项目的劣势3、项目的机会4、项目的威胁五、项目定位及消费客群分析1、项目定位2、项目消费群定位3、定位分析4、目标客群分析六、产品及社区建设建议1、建筑风格建议2、户型设计建议3、园林景观设计建议4、商业街布局建议5、项目配套设施建议6、智能化设施建议7、物业管理建议8、交房标准建议一、 前言 项目开发的成功与否决定了企业的生存和发展，因此行之有效的项目推广，既能为企业带
2、来丰厚的利润，更能为企业塑造良好的品牌形象。 本报告分别对项目的区位、产品本身存在的优势劣势机会与威胁、消费人群、竞争对手等进行详细分析比较得出我们对产品的建议。同时，本报告结合了自身各项资源优势，进行了有效的合理配置，充分利用了华宇集团的品牌优势，以及华宇一贯坚持的“以人为本”的经营理念，对项目的宣传推广上进行了深入细致的研究，得出了较为适合本项目操作的各项结论。 但报告中因诸多客观因素尚未确定，未来市场的变化难以准确预测，诸如项目工期和财务计划的不确定性、市场状况的变化以及建材市场形势的不断变化、未来周边潜在竞争项目的发展状况等的存在，使得本报告仅能提供参考。因此，其所涉及的相关部分仅为设
3、想和建议，具体操作执行应根据当时的市场条件进行确定。二、石桥铺区位分析总体区位介绍从区位上看，石桥铺是重庆主城西部的交通咽喉，早期为重工业及加工业集中区。随着城市的发展，该区的产业结构开始发生变化，高新产业逐渐替代原有的机械工业，而在城市化进程中，早期的部分工业企业逐渐转型或外迁，而且在这个转变的过程中，早前形象较差的老住区开始拆建，大量原住居民向外拆迁。改造后的新区，第三产业发展迅速，商业集散区逐渐形成并成熟。伴随着旧城改造的全面推行，未来该区的改造空间依然存在，产业结构呈多元化发展，这必然会带来更多的人口入住，产生较高的居住需求！板块市场分析（一）石桥铺板块1.板块范围该板块东接渝中区石油
4、路，西临沙区联芳园，北依平顶山，南临陈渝高速陈家坪段。2.板块概述石桥铺板块地处重庆西大门，为重庆交通枢纽之一，有众多公交线路经过于此，交通较为便利，转盘附近地段商务配套和商业设施较集中，但缺乏大型商业设施支撑。该版块中的石桥铺高新科技开发园，占地约2平方公里，自93年5月开发建设以来，现已成为重庆市发展高新技术产业的基地，城区绿化率27%，形成办公、生产、居住、商业和公园等五大功能区。石桥铺街道常住人口8万多，流动人口4万多。石桥铺街道所辖区域内，IT产业集中，从业人员达1.2万人。3.板块房地产市场供应分析 板块在售物业户型配比统计表房型面积段套数比例一房27-58 m2140443.40
5、%二房50-83 m2107133.10%三房90-120 m260819%四房120-140 m21003%跃层158-220 m2501.70%合计3233100.00%当前石桥铺在售楼盘已推出单位共约3233套住宅，其中一房所占比例最大，占整个板块的43.40%。主要是源于上方新人居A栋的放量和奇峰自由湾总共推出的一房的放量。两者皆为该区中档品质的楼盘，前者于6月3日开盘，目前销售情况一般，主要是走低总价、低品质路线，其客户群体主要以积蓄较少的年轻白领群体和并不注重居住品质、以中短期居住为主要目的个体经营户为主，档次不高。后者由于是本区内推出较早的小户型小区，一房已经基本上去化完毕，目前
6、主要剩少量面积稍大的两房。二房所占比例其次，占整个板块的33.10%三房和四房比例相对较少，占整个板块的22%，主要是源于南方新城北苑和风林丽舍两个组团的放量和渝洲新城（二期）的部分放量。前者依靠南方集团在本板块的品牌影响力和南方新城的规模优势，目前去化情况良好。后者主要是借助项目所打造的渝洲五金城以及区位优势，吸引了大量的本区域个体私营业主。跃层户型所占比例最少，主要来源于南方新城风林丽舍组团，由于是本区域首个城中心花园洋房社区，因此市场关注度较高，去化情况良好。4.板块房地产市场去化分析据不完全统计，板块目前共有6个楼盘再售，渝洲新城本月销售50套，其二期推出的4、5、6栋为3栋高层，推出
7、房源较多，选择面大和渝洲五金城带来的大配套是热销的原因，目前均价为3250元/平方米。进跟其后的南方新城北苑和风林丽舍两个组团，目前销售情况良好，主要是依靠南方集团在本区域的品牌影响力和项目的规模优势。位居销售第三的是奇锋自由湾，该盘每月销量起伏不大，目前所剩房源不多。6月3日开盘的上方新人居，为本区域后续了新的力量，目前销售情况一般。西亚怡顺佳苑由于其地理位置较差，周边配套相对不够完善，但凭借其相对较低的均价，目前销售情况良好，每月平均销售20套左右。由此可以看出，石桥铺板块目前房地产市场发展平稳，凭借其无与伦比的区位优势和交通优势是其吸引客户的主要原因。4.板块未来发展方向及市场走势预测现
8、阶段，石桥铺中心区可供用地已经较为稀少，石桥铺的地区楼市向两大地区纵向延伸。其一是石新路地区，西接二郎科技新城，周边配套以专业市场为主，生活配套和居住环境均较为恶劣，预计后续供应会以小规模单体楼为主。其二是渝新路地区，北临高庙科技新区，拥有南方香榭里、白马康居花园等成熟居家小区，居住环境和生活配套均相对较好，后续开发项目有香榭里的西苑、协信项目（400亩中高档居住小区）等。相信随着品牌开发商的大中型居家小区的开发，渝新路地区会形成以石桥铺为中心的大型居家社区，地区的居家环境会有较大程度的改善，这将对位于此地区的本项目产生利好的影响。5.板块市场特征小结（1）通过对现有供应户型分析，本地区的紧凑
9、型小户型的去化情况明显好于大户型，而新增供应户型也多以小户型为主，这与地区置业群体年龄年轻化有较大的关系。（2）石桥铺板块房地产市场中三房的供应较少，从侧面表明区域内消费者对三房的需求相对较少，可以反映出板块内的消费者主要是为解决目前的住房问题，对住房的品质和环境要求不高，比较注重户型的实用性和价格的合理性。（3）从产品结构上看，板块内多以紧凑型小户型为主，面积集中在2758平米的一房和5083平米的二房为主，占整个板块供应量的77%左右。基本上以平层占绝大多数，在空间结构上没有什么变化， （4）从板块产业结构来看，IT等新兴产业主要集中于本板块，并且周边可辐射区域也主要以通讯、医疗、广告传媒
10、以及九龙科技园区等高薪产业为主。可见，板块未来房地产市场需求量大，从业人员文化水平相对较高，年龄相对年轻化，对新兴事物比较容易接受。三、竞争对手分析1、周边楼盘情况1）上方新人居位置：九龙坡区石小路183#（白马凼武警医院旁） 销售热线：68634777 68624777 一)项目发展队伍资料规划图地理位置图发展商重庆上方物业发展有限公司设计公司建筑公司物管公司重庆深国贸物业管理有限公司广告公司销售顾问公司重庆大有房地产顾问有限公司其他二）项目基本资料占地面积9000平方米建筑面积51050.65平方米建筑密度未知容积率5.4绿化率30%车位数量100个左右总套数1000套左右一期二期三期四期
11、建筑形态高层户型配比27-67平米小户型为主工程进度主体上升中开盘时间2006-6-3预计交房时间2007-9-30三）项目详细资料交通情况20余条公交路线通达全城周边环境享商业、居住之繁华，聚IT、建材、机械等众多行业，汇市场人流、物流周边配套情况依附于石桥铺中心区完善配套自身配套情况较少交房标准公共走道铺地砖、墙体铺面砖 电梯配置A栋4梯19户物管服务及收费1元/平方米.月其他四）销售情况一期二期三期四期销售时间节点推出体量A栋500套左右销售体量预计整体销售率在70%左右各户型销售情况单配销售率95%一房销售率70%二房销售率60%客户来源情况以石桥铺区域为主，部分渝中区，沙坪坝区客户。
12、销售均价3450元/平米总价范围13-20万之间楼层差价15元朝向差价未知优惠措施无付款方式一次性付款9.8折，按揭9.9折其他五）营销推广形象定位高新领地，锋度HOUSE推广主题高新领地，锋度HOUSE亮相期蓄势期强推期持续期各阶段主广告语媒体组合报媒、户外、网络报媒、户外、网络报媒、户外、网络报媒、户外、网络报纸广告晨报等晨报等晨报等晨报等推广活动未知未知9月10日-18日期间，上方新人居将举行“感恩教师节特别优惠活动”。教师将享受免契税优惠。未知其他六）项目简评项目优势（热销因素分析）1.小户型、低总价2.紧邻城市主干道，方便快捷项目劣势（滞销因素分析）1.单体建筑，缺乏品质感和社区生活
13、氛围2.地处城市主干道附近，有一定噪音影响3.项目自身配套不够完善简评项目以27-67纯小户型为主，市场定位准确，满足板块市场需求，但是项目周边较差的环境形象对项目有一定的影响，同时项目整体推广力度较小，品质感较低。2）南方新城西苑位置：九龙坡区石桥铺高新区渝新路 销售热线：68880833 68880933 一)项目发展队伍资料规划图地理位置图发展商重庆南方集团有限公司设计公司建筑公司物管公司重庆南方物业管理有限公司广告公司销售顾问公司其他二）项目基本资料占地面积建筑面积建筑密度18.4%容积率2.58绿化率32%车位数量100左右总套数603一期二期三期四期建筑形态高层、小高层户型配比一期，共286套。1*1，44.85/59.43，共22套，占7.69%；1*2，59.43/59.16，共33套，占11.54%；带书房；2*2，73-90，共143套，占50%；3*2，90-107，共78套，占27.27%；跃层，85.02，共10套，占3.5%工程进度一栋封顶，其他主体上升中开盘时间2006-9-23预计交房时间2007-8三）项目详细资料交通情况周边公交线路目前较少周边环境
