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1、房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http:/东莞中央生活区研究报告.doc东莞中央生活区研究报告（上）东莞，一个比肩世界的现代制造业名城，拥有诸多为之骄傲的城市美誉。 最佳中国魅力城市 中国最具经济活力城市 中国25大典范品牌城市 中国卫生城市 国际花园城市 世界玩具之都 世界鞋业之都 世界IT之都 在迈向国际化大都市的进程中，东莞城市化建设的重要性日益凸显。东莞城市化进程的发展呼唤东莞城市核心的出现，中央生活区是东莞城市国际化建设的重点，随着东莞南城区政府对中央生活区内2300多亩土地的征回，中央生活区的开发建设开始浮出水面，成为房地产业界、东莞市民乃至东莞整个城市关注的焦点。 为此，
2、我们对东莞城市规划、东莞房地产发展及中央生活区的未来建设及发展变化进行了相关研究，借以希望能为东莞房地产行业及各位大家提供一定的参考和借鉴。 缘起 据有关资料的统计表明，全国有1/5的服装是东莞制造，而全世界有每十双运动鞋就有一双产自东莞，超过20的玩具在东莞生产，每5部电脑就有1部来自东莞！东莞和世界上40多个国家和地区建立了经济技术合作关系，拥有外资企业近1.5万家，其中在东莞落户的世界500强企业有43家，国内外上市公司有800多家。此外，东莞还遍布了2万家私营企业和22万个个体经营户 20多年来，东莞国民经济以年均20%以上的速度持续增长，增幅连续多年居广东省第一位，综合经济实力居全国
3、大中城市前30强行列。“东莞制造”世界闻名，东莞已成为世界知名的国际加工制造业基地，我国重要的外贸出口基地和创汇基地。 勿容置疑，在经济发展上，东莞有着为之瞩目的辉煌成就。比较而言，东莞在城市发展的进程中，城市建设远远落后于经济的发展。作为世界级的国际城市，东莞缺乏国际化大都市的城市面貌。东莞城市未来的发展不仅仅是经济上同国际接轨，更重要的是城市的建设同国际的接轨，真正建设成为南中国的国际化大都市！ 日前，东莞市对东莞市城市总体规划（20002015）城镇体系规划内容进行了深化，独立编制了东莞市域城镇体系规划（20052020）。并于2006年8月启动了中央生活区2324亩土地征回工作，9月东
4、莞市在广东省建设厅的组织下召开了东莞市域城镇体系规划（20052020）评审会，由此可见，东莞的城市建设即将进入一个全新的时代，东莞与国际化大都市的接轨工作正式启动并全面铺开！ 城市的崛起，呼唤中央生活区的建设 一、东莞城市规划及进程 1、远景目标，2020年东莞城市化程度达到85 东莞市域城镇体系规划（20052020）（以下简称规划）确定，东莞2010年人口规模为800万人，城市化水平达到80%；2020年人口规模为1000万人，城市化水平达到85%左右；2030年人口规模在1000万1200万人之间浮动。同时，确定2010年城市建设用地规模总量约为950平方公里；2020年的城市建设用地
5、规模总量约为1000平方公里；2020年后，用地以结构调整为主；到2030年，城市建设用地规模控制在1050平方公里以内。 规划明确提出，东莞市未来发展定位为现代制造业名城、珠三角核心地区的重要城市、可持续发展的和谐城市。今后将大力发展以电子信息、轻工纺织业和临港产业为主导的制造业，重点培育专业性技术创新与信息服务、职业教育培训中心、商贸流通、专业会展、休闲旅游等服务职能。 2、空间发展形成四大复合中心 按照规划要求，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域
6、的服务职能。此外，按照区位、发展条件、自然条件和历史传统，将市域划为“西北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片区、东南部片区”，五大片区，片区内部突出功能整合，片区之间由生态绿地相分隔，片区中心之间由轨道交通相连。（图一为东莞市主城区近期建设规划） 3、东莞市内交通路网初具形态 东莞市目前已经形成了环形放射式的路网格局，基本骨架是以旧城区为中心，沿莞太大道、莞龙路、莞樟路、莞深高速路等主要对外道路呈放射形发展。根据市区总体规划，东莞市确定了十项道路改造工程项目，贯通东江大道、鸿福路改造东城中路，与在建的东莞大道共同形成新的城市中外环线；拓宽、改善运河路、二环路，形成城市中心内线；整治莞龙路、
7、莞樟路、旗峰路和四环路，以改善市四大出入口的城市景观。目前二环路、四环路、旗峰路、莞太路、莞樟路、红川路、东城中路的设计方案已经敲定，正在加紧施工设计，预计莞樟路、二环路的施工设计图将于九月完成。东江大道、鸿福路、运河路设计方案将于九月中旬完成，并尽快进入施工图设计阶段。 4、城建重点：转向市域 2006年9月规划评审会上，梁国英副市长简要介绍了近年来东莞市城市建设的基本情况，并指出编制市域城镇体系规划对健全区域协调机制、统筹安排城市空间布局和发展时序具有重要意义。他表示，今后东莞市将从由财政直接投入向公共政策引导转变、城建重点地区由市区向市域统筹转变、城建内容由搭建框架向功能整合转变、新区建
8、设向旧区改造转变等四个方面积极转变城市规划建设思路。 5、中心区渐成“聚宝盆” 2004年6月，东莞市行政办事中心落成；2005年9月28日，图书馆开馆、青少年活动中心落成启用；2005年12月28日，玉兰大剧院竣工，科学技术博物馆对外开放。 不仅仅是中心广场，从2001年开始，五年来，东莞市按照“一网两区三张牌”战略思路，主要在市区推进市属重点工程建设，五年累计完成工程投资约120多亿元，建设了中心广场、玉兰大剧院、滨江体育公园、环城路等数十个重点工程，为提升东莞形象、促进经济繁荣、提高市民生活质量作出了积极贡献，也保证了“一年一大步，五年见新城”目标的实现。 这些重点工程的建设，也带动了各
9、类社会资源往中心区和主城区集中，使新城市中心发挥越来越强有力的聚集和辐射作用，更发挥强有力的聚才作用，吸引中产和白领这支城市重要的建设队伍来东莞置业扎根。总之，中心区成为带动东莞城市发展的“聚宝盆”。 6、综述：东莞向国际化大都市迈进中，规划先行，政府引导，初步架构及路网格局已显成效，核心区域中央生活区的建设将会全面展开。 二、东莞市房地产发展概述 2003年是东莞房地产市场高速发展的元年，商品房销售面积比2002年有了跳跃式的增长，增幅为153%左右。2004年在2003年的市场泻洪之后出现了12%降幅，但相对于2002年仍有123%左右的增长，2005年与2004年基本持平。而2006年仅
10、上半年的商品房销售面积就达到了2005年全年的58%。从2003以来，东莞市商品房销售基本维持在一个较高的平台。 1、近年东莞市房地产投资情况 （数据来源：东莞房管局） 结论：从图表分析来看，东莞市房地产投资从2002年开始飞速增长，投资幅度增长明显，时间上与东莞市城市发展进程保持一致。 2、近年东莞整体施工面积及竣工面积比较（1998-2005年） 结论：施工面积增速明显，竣工面积与施工面积之比逐年下降，施工面积大幅上升，竣工面积大幅下降。 3、东莞市历年商品房销售面积分析 结论：市场需求量呈小幅下降，需求特征未发生明显变化，显示出整体需求旺盛。 4、近年东莞全市房地产价格的走势 结论：销售
11、金额及均价整体呈上升趋势；价格仍是珠三角城市的洼地；虽然相对价格上涨不明显，但上涨幅度仍然达7%以上；最新资料表明，截止到2006年8月，东莞市商品房住宅的均价已突破3600元/平方米。 5、综述：东莞房地产市场随着东莞市城市化进程的步伐快速发展；东莞房地产市场需求旺盛，整个市场健康有序的发展； 相比较珠三角其他经济发达城市，东莞的房地产发展从量和价上都处于较低水平。东莞房地产市场未来发展将随着城市化进程的推动出现一个高速发展的局面。整体发展将接近或达到珠三角其他同等经济发达城市水平。 三、东莞城市建设大事记（20012006） 2001年，东莞市委、市政府提出“一年一大步，五年见新城”的目标； 2001年9月，东莞大道建成通车,有效地提高了城市形象，促进了城市新区的发展; 2003年9月，鸿福西路、东江大道建成通车，东莞主城区东西框架拉开； 2004年1月，东莞提出加快城中村改造步伐，建设中央生活区等十大成熟社区，完善社区公共设施； 2004年1月，东莞中心广场建成开放； 2004年6月，东莞市行政办事中心落成； 20
