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1、一、产品定位条件和依据1、基地、需求、竞争、企业研究结果a:基地系 基地位置优越，地块形状不规则，但有非常优越的商业开发价值； 周边配套完善成熟，交通条件较好； 未来三年内土地升值空间大于贬值空间； 基地有足够的项目承载力，可做中品、高附加楼盘； 今年，土地升值迅速，已达到短期高峰，上市较为有利；b:需求系 2300-2600-3000元/平米，均价住宅市场购卖旺盛； 关上国贸片区近二年来供应不足，针对一次置业和二次置业顾客群及换房市场供应不足；但下半年及明年会出现一次集中供应，届时，国贸片区和佳湖片区后市竞争较为激烈； 购房需求敏感排序依次为：价格、户型、环境/交通、小区配套、朝向、物业管理
2、、建筑外观； 05年昆明住宅开发迎来高潮年，各住宅货品供应过大，后市竞争压力较大； 今年楼市已出现泡沫迹象，存在一定的非理性消费，楼市超前提款； 关上片区现已经成为成熟的商业板块，近二年无大规模商业开发及供应；c:竞争态势 未来二年内，住宅市场供大于求，全市供应量将创新高； 南市区以及佳湖片区，产品优化程度高，同质化高，竞争激烈； “万裕君悦兰庭”在近期内入市，“创意英国二期”在今年十月入市，强竞争压力较大； 小两房 60-7075 1rf-80 itf ；三房 90-110 m2,小跃层 90-115 m2, 128-150 itf 以内的高功大四房在关上国贸片区市场供应不足； 本案存在和“
3、创意英国二期”产品同质，市场同群的局面，导致本案与“创意英国二期”强竞争态势凸现； 目前，关上片区街铺供应不足，市场竞争压力不大；d:企业系 要求在地价110万元/亩的基础上实现 20%A上的项目开发毛利润； 要求一期正负零回款 30%封顶回款60%现房回款10% 企业资源：公司专业资源配置不足；开发资金准备到位；企业折迁面临一些不确定因素；企业公关能力较强；项目证照基本无问题；2、四系交叉分析以上四系交叉，发现四系之间有利有冲突，总体而言，有利因素大于不利因素：a:冲突和矛盾面片区竞争产品x项目供应产品利润最大化X市场风险专业资源不足X上市时机及利润要求企业折迁问题X上市时机上市时机x后市压
4、力b:配合因素和有利面原料成本x抗风险能力片区短期内缺货x开发时机商业开发空间x片区内缺货片区内小高层供应不足x市场对小高层的需求量x基地容积率限制条件顾客对配套的高敏感度x片区内外配套完善成熟本案基地具备环境附加空间构x与万裕项目有利的差异化空间根据片区环境、基地条件优于“创意英国二期”片区在两年内的区位、配套优势x万裕君悦兰庭的产品定位和配套弱势小结：本案需加快证照办理进度，并在短期内完成规划设计，力争在“创意英国二期”上市前上市。二、基本思想和对一些产品属性的看法1、关于项目属性判断 本案支持一定规模的商业开发，只有通过一定规模商业开发才能实现土地价值最 大化； 本案适合中品、高功的物业
5、； 商业开发体量与住宅开发体量既要考虑市场风险也要利润最大化的需求平衡； 本案应进行有效的环境附加，抗击市场风险； 本案属于强营销、强设计、细操作项目；2、关于电梯公寓 小高层电梯公寓，已无市场抗性； 竞争楼盘配置均为电梯公寓； 电梯公寓向高适用率、舒适方向进一步优化； 片区内电梯公寓将会形成一次集中释放，目前市场电梯公寓供应主要集中在中品 高功上；3、关于景观、环境 景观、环境是目前购房消费者较为敏感的因素； 景观附加可有效提升楼盘品质； 目前市场上有规模的社区均有景观环境作为支撑； 环境附加会降低消费者对价格的敏感度； 景观现在是楼市的一个强势卖点，市场已经进入一个从卖家居进入到卖环境的市
6、 场阶段； 竞争对手“万裕君悦兰庭”因地块所限，无法对景观、环境有较高水平的投入； 集中式景观绿化已不在是市场潮流，目前昆明楼市由过去单一绿化向架空绿化和 垂直绿化方向发展； 泛会所设施配置，目前是市场的主流。 需求方面，消费者对环境的评价和认知能力因素复杂，并无明显敏感排序； 本案能通过景观与竞争对手形成差异化竞争，并能在期房期内形成优势卖点；提 升楼盘品质。 加大景观的表现性、可说性和可预售性； 景观在销售上具有良好的说服力和接受度，为消费者勾化梦想；4、关于朝向 顾客对全北向房接受率极低； 朝向有较强的敏感度，并随业主年龄递增，随着置业次数增加，敏感度加大； 目前昆明最佳南偏东 15度有
7、偏好； 本地块具备较为合理的摆放条件5、关于建筑外观 消费者对建筑外观认知度，消费有一定的成熟度； 消费者对公寓类的外立面敏感度有一定的认知；认知度需加强 建筑外观应符合国际化、时尚感、色彩富于变化； 目前市场上期房期对建筑外立面敏感度模糊，但强营销工具要求建筑外立面富于亲和力和时尚感受； 目前楼市较流行外墙涂料；6、关于住宅室内的空间变化 关于功能分区、交通动线、卫生间干湿分离、采光要求等较为敏感； 消费者对错层/小跃层/复式有极高的接受度；对错跃复合接受度有限； 供给方面，受成本和公摊限制，一般跃层主要为大面积和楼宇顶层； 入户花厅、空中花园式产品较受市场认可； 本案可考虑入户花厅、顶层跃
8、式化以满足期房期卖点要求及市场需求； 小户型向居家式方向发展，跃式小户型市场认可度较高； 外飘窗、落地窗、景观阳台、一步式阳台倍受消费者关注； 消费者对露台、阳台数量等物业附加赠送较为关注；7、关于配套和公建 低端消费对外配套敏感，而高端消费对内配套敏感； 业主对集中会所无消费习惯，消费使用率低； 现市场上以泛会所设置为主流； 减少公建体量，“有，少而精”， 车位配比与项目品质相符；8、关于商业 商业成熟的社区，临街商铺接受度高， 商业配套对区内住户的日常生活有较强的支持力， 目前市场上小区商铺开发对项目期房期快速融资给予有力的支持，以及打消地段抗性给予帮助； 目前社区内的商业物业同群，均无做
9、过主题式的开发；9、关于静态交通组织人车分流、人车分级是目前市场上普遍采用的静态交通组织方式；人性化、无障碍设计已成为布道的流行趋势；三、关于初步摆放的经济演算和判研1、摆放方案一L L-l 干#品生上 1身用母4 而 KIMT小BMTW百日根耳 S?I ME 力.拓障用比，”用.T4.轴5出口4gjOW|工Hi号事帆1祖2制开，E方SJ -摆放方案一成本演算项目单位数量单价总价备注土地亩63.868110万7025 万报建费力平方米10.9680元877万小高层公寓建安费用力平方米71350 元9450 万多层公寓建安费用力平方米1.6950元1520 万商铺建安费用力平方米1.481100
10、 元1628 万税费（5.5%）2015 万销售费 （3%）1099 万物业预节及不RJ预见费力平方米10.96100元1010 万环境、增容排污费力平方米10.96200元2192 万地勘、设计费力平方米10.9650元548万合计27364 万元摆放方案一收益演算项目单位数量均价总价备注多层普通公寓力平方米1.62900 元4640 万小高层电梯公寓力平方米72900 元20300 万商铺力平方米1.468000 元11700 万合计36640 力兀判 研：布局不合理、项目被一分为二，内置式商业将成为营销难点；整个住宅品质难以保障，无法做出较为兴奋景观、将来区内物业管理成本较高。效益估算：
11、收益-成本=毛收益36640万元一27364万元=9276万元毛利率：33.9%评 价：收益较好2、摆放万案二tv.Udi 11+IE 11M WO 1HE月式引R北m方小Oil方鑫二摆放方案成本演算项目单位数量单价总价备注土地亩63.868110万7025 万报建费力平方米10.5680元850万小高层建安费用力平方米 7.41350 元9990 万家居展销楼建费力平方米0.962000 万商铺建安费用力平方米1.31100 元1430 万税费（5.5%）2109 万销售费（3%）1151 万物业预节及不RJ预见费力平方米10.56100元1056 万环境、增容排污费力平方米10.56200
12、元2112 万地堪、设计费力平方米10.5650元528万合计2.8251万元摆放方案收益演算项目单位数量均价总价备注小高层公寓力平方米7.43000 元22200万元家居展销楼力平方米0.966000 元5760力兀临街商业力平方米1.38000 元10400万元合计38360力兀判研：排列布局合理、交通组织较好、可做出兴奋景观、可实现人车分流；家居建材专业市场，因规模较小难以形成品牌扎堆效应，且面临冲板压力，市场风险较大；效益估算：收益-成本=毛收益38360万元28251万元=10109万元毛利率：35.8%评 价：收益较好，但市场风险较大。3、 摆放方案三摆放方案三成本演算项 目单位数
13、量单价总价备注土地亩63.868110万7025 万报建费力平方米10.0680元806万小高层建安费用力平方米5.41350 元7290 万多层建安费用力平方米1.6950元1520 万家居展销楼建安费用力平方米0.962000 万商铺建安费用力平方米1.21100 元1320 万税费（5.5%）1932 万销售费（3%）1054 万物业预节及小预见费力平方米10.06100元1006 万环境、增容排污费力平方米10.06200元2012 万地勘、设计费力平方米10.0650元503万合计2.6468万元摆放方案三收益演算项目单位数量均价总价备注小高层公寓力平方米5.42800 元15120 万多层公寓力平方米1.62900 元4640 万商铺力平方米1.28000 元9600 万新时代家居展销楼
