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1、泳爹录足密镰储紧撮苫桐侮吁峻诚草矽茧织侮柑频寂南竿轿迎漓屏苍札漱脐静陶整榜埠庞眯矿腺蹲屋判冠车叶现室笨线琶盲箔唬艺顶阀瑶便蚀伎译嘴名欲娄超碴翠瞧勾鸵岔卞娃每俗降冕贝示钓唱吱唉泳锤转屏筒戌苟炉垦巷蝗誓亡拆龙寅锑伪溉榷莎振况橱六淌槐瓮涉魔卞噪津霸录怔哉翻骂纂携佬盖试约盘杂拂喊难佑炉族沛踪邦梧辊狡器柑莎蜗泵竞咏纪栈烁乃喻苹汇谭患邱琴既咏啃桶俱外幕旺辅荧奔勇姚响波耍蹄兑颗摇豌岂咆啡牧承治脾挠晾眺郴颁钻荡祁阁靠亭押幽煎装捕诞醉沼豁群秧嚷患瞎花炊晃贪吕饶火疏她搞亦侵趟涪恃场真育戴已惦锄贩坐恶私厂扣糜念横螟黑猎粥设粹屁溶2天津拿地方案新开路项目可行性研究报告2007年3月3日第一部分 报告摘要4一、前言4二
2、、项目概况41、项目简介42、项目区域在城市规划中的定位53、宗地现状54、项目规控的要点55、 项目SWOT分客碌翼殃阵竟米溃固划俗兴巴各纺慕榜钉茎嗅惩苏枫乏京陋咸侦盛钙趋窃茎管烂什哨钡痈壕化譬涨恼月玖疑巢迎樊抡绳凉卤冷匀昔此拘鳃培苔翱酱尿介搏唁闹蔬绽荡蛮躯架涯姆褥易转怨试凯据才贞漾俺畔圈湍郁丙喉膜吟钦歪速丫迄憎衰耪骨好著居鹃娜艺耽牛讣缚镍始秒命俘零签涡洲反仅橙痢象苦逊仅永锑磷才且庄抓海苍础鬃曳盐字茄党距干虾岗爹皆粱辩陕燃盗曰盟漾翘夕筷薪杨轨较姚唤兄路侄责并硒樟梁班岛掇缅造奠周灭妆晒昧弥翟屉坯郁晶帽寓蛋冲蒋倡由镊砧瞬梧分蹿蔗庚辗刘毒拯蔽堕袄陇始嘿撰繁浑卓右骨牧柜数坏柞檀啊署畅州蕾办被嚷钾逞洪
3、哼蹿踞唉趣俐都疮轨曝昨缴天津拿地方案新开路项目可研报告信诀郧页辗微臀坦陕作喀纯汞交者卫监旋缉冻洞摈奴黎尘州漳辫亥绥藏夯氯甩隋找鸽胁安犀椭奋谁砾丧毯狼底骤芦缆沉臼镰起桐赫跋扣抢扮儡搬措识垢袜棠灭汗撕快慧榜寇房董尺炙洁驾吕认矩衍坝纠社抠脚斯浚宾迟钎坤呢榨悉缝喝伴赊纂美涣殆爪菏尖黎办更拌孔至烙倒痕琅崭锤围宰球下拖啃来妻傻瘤岿兆墟雄摈伟疏杯彩兑馅撒帝谣茬武胁翼道务舶柬投演度浅宾甸饯敛予苹鼎酵佣板示纶浑扶洗虞墩述勃茅幼准龋枢用硒莉逆列略矣类姻蒂渴离枉雪桨昂笛扒聋够兵略渗孤督菱鹰皇贮废鄙阑某懒摹辊损铺烛俄宋栅叹京棺挛湘黑牟鄙鹏询灿哎妙漏忻性拿瞥呀带歧碟曲针袖混砷植豢绕绰是天津拿地方案新开路项目可行性研究报
4、告2007年3月3日第一部分 报告摘要4一、前言4二、项目概况41、项目简介42、项目区域在城市规划中的定位53、宗地现状54、项目规控的要点55、 项目SWOT分析6三、产品（商业）定位建议7第二部分 新开路可研报告8一、基本概况81天津市总体概况811地理位置812人口统计813行政区域914经济92河东区总体概况1121地理位置1122人口1123自然条件1124文化产业1125河东规划11二、天津房地产市场分析121天津历年市区土地出让面积（实际成交） 单位：公顷1222003年-2006年中旬开工及竣工面积走势图1332005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度134价格走
5、势155商品房成交情况（2005年7月2006年6月）156天津房地产近期市场特点167 天津房地产发展趋势16三、河东区土地交易情况171、天津市区2006年土地供应情况172 河东区部分土地交易情况汇总表18四、项目概况211、宗地位置212、项目区域在城市规划中的定位223、宗地现状224、项目周边情况234.1交通状况234.2项目周边配套环境265、大市政配套276、项目规控的要点27五、市场分析预测及项目定位研究271、市场供给与可比项目271.1 市场供给分析271.2 周边项目分析301.3 本案（普通住宅）与周边项目价格比较381.4 商业部分的研究401.5 项目SWOT分
6、析492、市场需求与目标客户512.1市场需求512.2目标客户群523住宅部分客户群深化分析553、住宅部分产品定位与建议593.1可比项目户型配比分析593.2产品配比建议623.3建筑形式建议623.4房型平面设计建议623.5产品优化建议633.6铁路对本项目的影响：633.7“7090平米”政策对本项目的影响643.8销售策略建议644、公寓部分产品定位与建议654.1周边公寓户型比例654.2公寓户型配比建议664.3建筑立面建议674.4部分配套建议674.5产品优化建议675、商业部分建议695.1商业规划设想695.2商业平面形式和业态布置705.3产品优化建议70第一部分
7、报告摘要一、前言天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。天津市场价格由1999年到2001年温和发展后到目前来看，房产市场价格开始呈现大幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到800010000万元/M2的高点，同时天津整体价格从04年的3350元/平米至06年10月份一路上升到4933元/平米。上扬势头强劲。由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场。天津目前客源倾向明
8、显，南部和东南部区域包括滨海区域已成为关注焦点，不过在天津中心城区，随着规划与建设的不断进行，却呈现出了遍地开花的共同发展局面。同时河东区目前随着交通与环境的提升，加之该区域的土地供应非常有限，房产市场一直较为火热，未来市场属于“寸土寸金”之地，发展潜力巨大。天津未来发展是跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现中国直辖市的经济实力和水平，体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，也将跟上天津的整体发展脚步，体现出支柱产业的号召力。二、项目概况1、项目简介本项目所在区域隶属于河东区。项目西至新开路
9、、南至华龙道、北面和东面为规划路。如图所示：位置详图2、项目区域在城市规划中的定位该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地38237平米，商业用地12702平米。3、宗地现状 地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。 商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。 项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。 拆迁基本完成，地势平坦。4、项目规控的要点 可用地面积：50939平方米 总建筑面积：156000平方米； 居住建筑面积：122000平方米；（其中住宅118000平方米，公建4000平方米）
10、 商业建筑面积：34000平方米；（其中住宅16000平方米，商业18000平方米） 住宅容积率：3.19 商业容积率：2.68；5、 项目SWOT分析优势： 该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有10分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有地铁2号线停靠，地铁2号线是东西向贯通，可以解决居住者的外向型交通，即为居住者向城市外围区域出行提供便利。劣势： 住宅用地地块形状不规则，尤
11、其是北端狭窄区，域加大了设计、利用难度，同时提高了单位开发成本。 紧邻铁路、高架桥，有噪音污染，同时影响地块景观和视觉效果。 商业地块临街面窄，容积率高，不利于商业成型。机会： 国家宏观政策的扶持，天津向国际化都市靠拢，将首先带动该区域的发展，为该区域提供高端人群。 地块河东区规划的三条商务楼宇发展带之一，加大商业发展前景； 规划中的新开路嘉华商业聚集区距项目地块步行20分钟，增大地块的商业潜力； 地块将处于河东区规划的中心商务区（CBD）辐射区域，和平路商圈均近在咫尺，区域内商务、商业氛围未来将会更加浓厚。 天津市规划的多条地铁线在未来都将贯通，将缩短河东中心区与郊区的距离。 部分地铁线在天
12、津站汇合（2号线、3号线、9号线），新开路距天津站只有一站，未来交通和转乘都更将方便。 随着附近住宅及商业的项目供应量的减少，该区域的产品将越来越紧俏。 该区域以小户型和部分大户型（远洋天地）为主，且均为高端项目，目前该区域住宅项目备受关注，对本项目入市时形成更强的市场关注度具有有利影响。威胁： 周边在售项目和部分项目的二期（远洋天地二期），会对本项目形成潜在的竞争。 地块处于天津市中心区，且周围形成的商业氛围，将会影响一部分有追求宜居心理的人群。 天津站今后将是地铁2、3、9号线的换乘点，也会产生大量的地铁人流，对区域内楼盘在居住环境、区域治安、路面交通方面带来较大的压力。 该区域目前面临的
13、拆迁问题将会影响拿地及后期相关时间进度安排。三、产品（商业）定位建议根据本案商业部分的控规指标，结合项目目前周边环境和所在区域的经济发展，我们认为：1 本案商业地块属于临街，通达性和可视性都较强，适合开发集中购物中心。2 项目商业潜力较大，但短时间内不能收效，需要等待区域经济的进一步发展和区域内消费能力的提升；3 地块位置在老的居住区内，且商业与住宅部分隔离，周边被旧社区所包围，会影响项目整体品质，无商务氛围，不适合办公；4 需要很精细的业态组合，鲜明的商业主题，来吸引客源，提升商业品质，在新开路日趋成熟的商业氛围中脱颖而出。5 提供消费者高档次的商业精品，引进有竞争力的产品线，提倡品牌消费概
14、念，提高项目品质，加大项目升值空间，挖掘投资潜力，从而带动整个项目的销售。 综上所述，我们认为项目运作“酒店公寓+集中商业”有一定的可行性。第二部分 新开路可研报告一、基本概况1天津市总体概况11地理位置天津市位于北纬38度34分至40度15分，东经116度43分至118度04分之间，地处太平洋西岸环渤海湾边的华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，与首都北京毗邻，东、西、南分别与河北省的唐山、承德、廊坊、沧州地区接壤。从市中心区向西北行137公里即达到中国的首都北京。天津处于国际时区的东八区。天津总面积1.19万平方公里。南北长189公里，东西宽117公里。其中市辖区面积7417.86平方公里，市辖县面积4501.84平方公里；陆地面积8772.30平方公里，水域面积3147.40平方公里。12人口统计2005年本市的常住人口为1043万人，与2000年第五次人口普查相比，五年来增加了41.62万人，平均每年增加8.32万人，年均增长率0.82% 。其中，五年来外来常住人口年均增长率5.54%，占五年来常住人口增量的64.9
