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1、1. 企业宗旨：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园企业精神：敬业修德高效创优诚信进取工作态度：主动热情周到细致服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务企业管理理念：什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。兼听则明，偏信则暗。上级不引导，下级无目标。要求下级做到的，自己要先做到。谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。2. 员工修养理念：勿以恶小而为之，勿以善小而不为。天下大
2、事，必做于细；天下难事，必做于易。决不内耗。无成见地对待团队中的每一位同事。成就企业，成就自己。每日学习，每日进步。3. 企业服务理念：我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。客户对同一事件的投诉最多只能一次。迅速反应，马上行动。记住，这就是你的工作动都代表着公司形象不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，永远不要与客户争辩。始终保持耐心，始终保持微笑。服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事客户的关切是我们工作的重中之重。客户服务无小事。专精创造卓越。有缺陷的服务等于
3、无效服务。将投诉做成惊喜。日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。4. 企业愿景：做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。危机感不但是企业发展的动力，也是个人成长的动力。学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。项目基本情况一期项目概况一期经济技术指标和主要配套概况项目指标备注总用地22176m233亩总建筑面积57215m不含地下室其/、中住宅53475m商业3540m配套公建200m2（会所）地下室6500m停车及设备用房建筑密度%绿地面积77
4、60m2绿地率35%规划总户数459户以每户人计规划总人口1600人停车位设置一览表项目数量备注小车位246位（不含8号楼）地面12位地下126位地面停车库64个地面自行车停车面积780m2地面摩托车停车面积600m2地下主要电气设备项目数量位置备注柴油发电机组1组地下室变配电室1间地下室小区变配电室1间地下室住户用电专用配电室1间地下室公共用电6号楼一层消控中心、监控中心电梯20部1至8号楼共18个楼梯相关信息小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出入口，二期未开发。主要业主群为：一院医生、河市马甲、市地质大队、
5、洛江政府人员。2.项目物业管理分析小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对较多。该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设
6、小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车2、加强小区出入库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙;口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族，素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。收费项目及标准报备1.关于物业管理收费的初步意见法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法福建省福建省物业服务收费管理实施办法，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。项目类另y计价单位标准备注物业管理费（住宅）m2/元.月1.0物业管理费（
7、住宅改办公）m2/元.月1.8物业管理费m2/元.月1.0（商铺）门镜可视对讲系统户/元600信报箱户/元78车辆服务地下车位维护费个月120元地面车位维护费个月120元临时维护费（四轮机动车）小时以内不收费次5元临时次10元过夜自行车辆元/次临时辆元/次过夜辆/月12元电动车辆元临时辆元过夜辆/月30元/月含充电费摩托车辆1元/次辆2元过夜辆/月40元/月装修管理装修暂收款每户1000元装修验收合格后归还楼道修缮费100元/套公共部分水电周转金200元/套电梯电费地面二层以上地面架空一层以上按系数分摊二次加压水泵运行费变频泵加压层按建筑面积分摊公共水电费按建筑面积分摊说明:一梯两户电梯电费的
8、系数分摊法:地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费二应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和x2）X本梯位当月电费总量X当月电费单价例：设某梯位1-11层共22户（地面为架空）某月电梯共用电660度，每度电为元,1层的住户电梯电费为1心+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11）X2X660X二元;2 层的住户电梯分摊电费为2/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11）X2X660X=元；3 层的住户电梯分摊电费为3/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11）X2X660X=元；11层住户电梯分摊电
9、费为11/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11）X2X660X=元。两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费二应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和X2）X本梯位两部电梯当月用电之和X当月电费单价；二次加压水泵运行费的分摊方法；加压层每户应分摊运行费=（运行费总和/应分摊水费总量（吨）X该户用水量；公共水电费每户应分摊数量=该户建筑面积/住宅总面积X公共水电费总量。组织架构、人员编制及薪酬福利管理机构设置总经理项目经理出纳事务助理客户服务部工安环程防境服服服务务务部部部人员定编部门冈位定编数备注一期到岗日期二期增编项目经理107.4事务助理107.6客户服务部客服主管10
10、7.4客服助理307.4前台接待107.6出纳107.6工程服务部主管107.4水电维修207.4安防服务部主管107.6班长307.6队员1207.73监控307.72车管员407.72环境服务部主管107.6保洁员607.72绿化工207.7品质监督事务助理兼任会所管理事务助理兼任行政后勤事务助理兼任食堂厨务107.7449人员薪资体系4.3.1工资岗位基本工资岗位工资职务工资超时补贴技能（工作量）补贴正常工资试用转正事务助理450550850300200特定1800出纳4504006001501200部门主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1
11、200安防班长4503504001001502001300安防员450350500300特定1250监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员450400500150特定1100绿化工450250350特定800厨师450250350800432过节费433高温补贴4.3.4加班费4.3.5年终奖4.3.6福利费4.3.7社保、医保按公司规定另外提取开办测算及日常管理测算前期投入明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注前期投入费用摊销印刷品125002500办公场地布置150005000员工宿舍用品11000010000标识系统
12、11000010000员工服装1批4000040000办公用品1批2000020000保洁机具1批150005000安防器械1批170005000维修工具1批1500015000134500费用小计134500元详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表年经营支出汇总表费用项目月支出额（元）年支出额（万元）所占比重%单位面积成本（元）备注（一）人工费5160061.9258.54（二）办公费24602.952.79（三）固定资产折旧费11181.04（四）低值易耗品摊销费14081.31（五）设施设备维护维修费35923.35（六）清洁费87808.19（七）安防费14941.39（八）不可预见费26872.51（九）社区文化费27682.58（十）管理佣金6651
