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1、产权式商铺从理念到行动看开发商的诚信2004 年 8月 8 日，明珠新世纪广场首期投资回报兑现大会在山东新闻大厦举行。 到场的嘉宾、 业主代表等近300 人聚集一堂， 共同见证了开发商的诚信之举。会上， 首期投资的一批客户均拿到了明珠新世纪广场的回报存折，长清区政府领导对明珠新世纪广场的开发建设给长清经济发展带来的促进作用给予了充分的肯定， 山东建工集团房地产开发公司董事长满建华先生到会致辞，并重点阐述了项目的开发理念、 开发建设的决心； 济南凯扬商业贸易有限公司总经理欧祥先生全面介绍了明珠新世纪广场的运营思路、 经营理念和营销方式， 使在座的投资者对明珠新世纪广场有了更全面地认识。 他们无不
2、为明珠新世纪广场的先进经营理念和行动所折服，诚信的开发商以无可辩驳的说服力深深震撼了省城楼市。目标决定理念，理念决定行动。房地产开发商的经营理念对项目本身具有决定性的影响。 山东建工房地产开发公司的目标很明确： 着力打造领航济南乃至山东的商业旗舰， 并带动周边地区共同发展， 所以把明珠新世纪广场定位为集餐饮、娱乐、 休闲、 购物为一体的“一战式”休闲购物中心， 这种“ ShoppingMall ”业态代表着全球最新的商业经营模式。 在此理念的引导下， 明珠新世纪广场无论从建设的规模、档次以及业态的规划上，都让人们看到开发商实实在在的大手笔，看到明珠新世纪广场的利好前景。 在不久前揭晓的“中国城
3、市土地运营博览会”五大推介的评比中， 明珠新世纪广场还荣获了“中国十大商业物业 （ MALL） ”的殊荣。明珠新世纪广场采用“大商场、小业主”的经营方式，带租约销售，把一、二层分隔出售， 三、 五万元都可以在这里找到投资的空间， 为工薪阶层营造了投资平台。 明珠新世纪的产权式商铺是一种适合平民的大众化投资项目， 他把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方式分散转移了产权，又通过统一租赁的方式集中了使用权，充分满足了现代化商业大业态的经营需要。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。 投资者担心的事情在这里都可以迎刃而解： 不会经营
4、， 可以立即租赁给济南凯扬商业贸易有限公司； 想自己经营， 明珠新世纪广场也欢迎；想多投资， 钱不够怎么办？明珠新世纪广场提供 5 成按揭贷款； 投资有风险吗？开发商以未售的资产作担保，中国工商银行给投资经营者提供5 成贷款。目前，投资商铺的收益约在10%左右，投资商铺的魅力，在于它具有房地产的稳定性和商业投资的高成长性， 只要地段好、 人气旺， 商铺就容易买出好价钱。时下流行的房地产投资说法：投资民宅、别墅是铜，投资办公楼、写字楼是银，而投资商铺是金，可见大家对投资商铺的认可。明珠新世纪广场提醒各位业主：如何选择可信的开发商、 选择有保障的项目， 对投资者来说是至为关键的！ 因后续的经营管理
5、不善而出现的回报无法兑现的情况， 在商业地产的投资中也时有发生， 因而投资者在面对众多的开发项目时一定要谨慎三思， 不能仅仅从回报率上来判断一个开发项目是否有投资价值。 如果承诺无法兑现， 那么再高的回报也只是纸上谈兵。明珠新世纪广场产权式商铺回报的迅速兑现， 无疑给已经投资者和正在犹豫的客户吃了一颗“定心丸”，会上，开发商信心十足，业主喜笑颜开，咨询者络绎不绝， 甚至有很多客户当场落定， 山东建工房产先进的理念和诚信的举动自然折服了投资置业者， 他们趋之若鹜自然也是在情理之中， 整场大会在一片欢呼声中徐徐拉上帷幕。探索商业与地产结合的完美之道与山东建设建工集团房地产开发有限公司董事长满建华对
6、话商业与地产是一种什么样的关系？如何实现商业与地产的共赢？明珠新世纪广场在前期定位与后期运作上怎样实现商业与地产的完美结合？如何站在长期战略的角度看明珠新世纪广场的“长赢”？ 7 月 12 日，本版主持人李晓鹏带着这些问题拜访了山东建工集团房地产开发有限公司董事长满建华先生。李晓鹏（以下简称李）：山东建工地产近两年大做商业地产项目，从“明珠国际商务港”到“明珠新世纪广场”，这两颗“明珠”在济南地产界熠熠生辉，也造就了很多“第一”，山东建工地产可以说是在济南商业地产的开发中占尽先机，请您谈一谈贵公司在开发商业地产项目时的初衷和想法。满建华（以下简称满）：山东建工房地产公司已经成立 5 年了，但是
7、进行商业房地产开发不过两年。我们在进军房地产之初就认为应该从更高层面上来做房地产，必须站在城市建设的高度，在政府的引导和支持下，实现房地产的城市价值回归。商业地产开发是房地产开发的高级形式， 2002 年又是济南商业地产开发的机遇年，因此我们着眼国际化市场，开发了明珠系列精品商业项目，意在借市政府打造大济南都市圈之势，抢占新的制高点。李：如何处理好商业与地产的关系是商业地产成功的关键。商业 具有千年历史，而房地产业却非常年轻，时代将这两者结合到了一起。 在处理这两者的关系上，也没有完全可以借鉴的模式。山东建工地产 在做商业地产项目时也是边摸索边实践，虽然有一定的难度，但是现 在来看也是颇有成效
8、，我们在这方面一定有不少经验吧！满：谈不上经验，只是一点心得。做商业地产，一定要注重商业 与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终 实现商业繁荣地产，地产壮大商业。鉴于此，我们在项目运作的过程 中，不断地总结、提炼开发心得，研究行业发展方向和趋势，总结出 “一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”。李：何谓“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理 念”？满：一个思想，是指地产价值最大化必须建立在商业经营的持续 性上。商业地产开发由多个环节组成一“开发一销售一招商一经营一 管理”。作为开发商，在追求利润最大化的同时，必须给第三个、第 四个环节留下足够的利润空
9、间。反之，将直接导致物业的经营管理不 成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。两个原 则。即我们开发的每一个项目必须坚持建筑的地标性原则和产品业态 的标志性原则。关于四位一体，我们有一个目标，就是要实现地产和 商业的共赢，必须努力做到经营者、消费者、投资者、开发商四位一 体。四位一体的核心是忠诚服务，商业地产是经营者、投资者、消费 者和开发商“四合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。“四化 模式”，即在我们的项目里实现“中庭广场化、商场室外化、街区室 内化、购物休闲化”。一个理念是指品牌孵化器的理念，其核心还是 忠诚服务，我们帮投资者引进品牌、牵品牌经营的线，所以，在销售 时我
10、们就开始提供服务，服务投资者、服务业主。李：通过您的解释，我发现山东建工地产在做商业地产项目时， 更加注重后期的经营和管理，也就是说不仅仅是为了把物业卖出去或 者租出去，而是为了保证商业物业的可持续性经营，精心选择有价值 的客户，做到以商养商，实现商业和地产的共赢。满：商业与地产可以说是一对矛盾体，所以，纯粹借商业做地产, 我们认为是非常容易导致失败的，这也是许多商业地产项目销售火爆 但开业不久之后却步入萧条的原因。我们一直努力规避这种商业与地 产的矛盾，更重视物业的价值最大化，而不是销售期间的价格最大化。 因此，我们在客户的选择上有一定的参照标准，那就是我们选择的不 是出价最高的客户，而是最
11、有价值的客户。李：由此可以看出，山东建工地产在做商业项目时更多考虑的是 经营业户的利益，你们提供给经营业户的不仅仅是一个商业流通的场 所，更多的是一个良好的商业环境，也就是说你们把更多的商业因素 融入到了房地产当中，使每个入驻的业户都能在这个环境中实现预期 收益，从而来共同实现商业物业的价值最大化，我想山东建工地产在 营造这个商业环境时一定做了不少工作，也舍弃了很多唾手可得的利 血0满：作为一家实力雄厚的开发商，更应是一家有责任感的发展商。不能为了卖铺而卖铺，卖出去后就不再对投资者未来的生存和发展负责，这样就会失去信誉，不利于企业的长期发展。因此我们在做明珠新世纪广场时，就将更多的商业因素融入
12、到项目当中，明珠新世纪广场现在就不是纯粹的地产项目，因为我们只拿出项目的50进行销售，50用于自主招商和出租经营，这样做我们虽然减少了收益，却有力地保证了物业长期的可持续性发展。李：从商业经营的角度来说，商业物业必须经过长时间的、持续的经营与发展培育来达到物业的升值，而商圈的培育也需要一定的时间，明珠新世纪广场选择在购买力有限、商圈尚未形成的长清区，应该说是承担了一定的风险，如果是单纯的卖铺就轻松的多，现在开发商等于是把这一块风险留给了自己，请问明珠新世纪广场将采取何种措施来规避风险，解决难题呢？满： 2003年，济南城市规划将长清定位于济南市“一城一区一带”城市空间发展战略的重点，以长清城区
13、、大学园区、经济开发区为依托，发展以高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主的“山水绿城”相融一体的现代化新城，为西部经济发展提供了崭新的舞台。明珠新世纪广场落户长清符合城市的总体规划，大方向是正确的。谈到商圈不成熟问题，我们也想到了，因此我们将明珠新世纪广场开业1 2 年内定为“养铺期”，利用这个时间使商圈及商铺“由生变熟”，在这期间，我们将推出各项优惠措施，与进驻明珠新世纪广场的商家共同培育出稳定的市场，为商圈聚集人气。其次，我们将充分发挥长清的现有优势资源旅游，将旅游融入到我们的项目中来，让项目成为长清旅游、休闲的重要部分，增强项目的辐射功能。所有这些，受益的是老百姓和经营业户，而我
14、们，相信也会在项目成功运作后得到应有的回报。也希望我们的商业与地产结合的长赢和共赢探索能够成为一种新的模式，给后来的商业地产开发商以有益的借鉴。（相 飞）明珠新世纪广场主力店访谈系列一零售巨头“家世界”挺进长清Shopping Mall从对商业零售专家访谈看长清发展前景随着中国正式加入WT O ,国内零售市场的开放进程骤然加快，各种市场限制也将逐步取消， 拥有 200 多万常住人口的济南已经吸引了位列世界500 强的零售业“三巨头”美国沃尔玛、法国家乐福、泰国正大易初莲花。物美、麦德隆等也在加紧筹划进军济南。 省城济南成了零售巨头眼中的蛋糕。 用挤破头来形容如今的现状并不算太夸张。 近期， 又
15、有一家国内著名连锁超市家世界进驻济南， 不过这家超市没有像以往那样把位置选在济南繁华地段， 而是将目光投向了正在悄悄兴起的西部新城长清。作为国内零售业的龙头，天津家世界连锁商业集团济南分公司翟宝川经理最近接受了记者的独家采访。商场进驻，低成本运营是培育市场的重要手段记者:请介绍一下家世界的经营模式，它将以何种业态进驻明珠新世纪广场？翟总:家世界连锁商业集团有限公司是一家以经营大型连锁商业购物广场为主的民营企业集团公司，注册资本为 2.87 亿元人民币，现有固定资产 27亿元， 2004年上半年以34.6 亿元的销售额，拥有54 家连锁店，位列全国前30 名连锁商业企业的第十八位。 家世界购物广场是一个由三种经营业态不同的零售商业并且都以“家”字命名的大型仓储式自选超市构成的新概念购物中心。 构成家世界购物广场的三家商店分别是：家居一一装饰建材中心；家乐一一特级自选市场；家和巨无霸海鲜城。 家世界购物广场以其经营的三种特定商业业态组合营造了良好的商业环境和卓越的成绩， 今年 7 月份被国家商务部、 国家发改委、 中国人民银行、财政部等八大部委，正式列为国家重点培育流通领域的 20 家大公司、大企业集团之一， 这为家世界集团的发展带来了新的契机。家世界购
