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1、word酒店服务行业市场分析一、酒店市场总体发展概况二十世纪90年代中期以前，酒店市场经历了一段十分强劲的发展阶段，仅接待海外旅游客人就从1978年的18.7万人发展到1995年207万人，同时涉外酒店也由1978年的11家酒店3858间客房发展到近250家酒店5.9万间客房。该期间，酒店市场供需大体平衡，更有一段时间高档酒店需求大大超过了供给的增长，因此，酒店的平均日房价（特别是高档酒店的房价）居高不下，1995年成为饭店业绩最好的年份。从1996年到1998年，受亚洲金融危机及全球经济衰退和国政治经济改革及机构调整效果尚未显现等多方面的综合影响，对酒店客房的需求呈现相对缓慢增长，而酒店有效
2、供应确在此期间快速得以实现，因此酒店入住率和房价双项下滑。高档酒店入住率从1995年的高达72连续下滑，降幅达8.2，同时平均日房价从1995年的118美元下降到不足100美元，下跌幅度达31.2。从1999年，酒店市场受中国周边亚洲邻国经济复和中国良好经济环境影响，整体市场需求明显上升，但酒店供应市场的持续发展，使得酒店保持了供需增长的平衡性，因此房价呈现缓慢增长态势。进入二十一世纪后，的酒店市场呈现了平稳发展态势。纵观以上酒店市场发展历程，结合国经济发展形式及酒店市场相关因素条件，的酒店市场今后整体仍将呈现平稳发展态势。二、酒店市场供应分析总体规模大，整体保持持续增长态势，但增幅放缓截止到
3、2004年底，的酒店总数约为734家，总体的客房总量万间，占了全国的十分之一，总体供应规模较大。另外还有包括旅店、招待所、度假培训基地、酒店公寓等在的经营性住宿设施约4000户，共有床位约50万，房间约20万间。从1980-2004年市旅游饭店（宾馆）客房数发展趋势图和1998-2004年市旅游饭店（宾馆）数、客房数及增长情况表与图显示情况来分析，酒店市场供应持续保持着增长的态势。尤其是2000年和2001年饭店总体数量增长迅速，增长速度达30%以上。（具体见图4-1、表4-1和图4-2）表-1 1998-2004年市旅游饭店（宾馆）数、客房数及增长情况表年 份数 量（家）增长率（%）客房数（
4、万间）增长率（%）1998308-719993442000458200155421200261620036592004734酒店供应市场呈现的持续增长态势，主要受到中国经济快速稳定发展创造的良好环境拉动和作为首都具有独特的资源吸引。在经济方面，作为中国经济发展最好的城市之一，固然成为经济投资与商务的重点，2004年海外（包括港、澳、台）在京投资或设立办事机构的企业数量达9180个，相比2000年增长了35.84%；在旅游方面，具有独特的历史文化旅游资源，来京的国外人员日益增长。总之如此强大的酒店需求市场是拉动酒店供应持续增长的原动力。 随着国外商务与旅游市场的进一步发展，市酒店供应市场今后仍将
5、保持增长的态势，但增长的幅度总体会呈现放缓的趋势。今后酒店供应的增长其中一个主要推动力是2008年举办的奥运会。到2008年，市旅游饭店业将完成在申奥报告中关于饭店方面的承诺：即星级饭店总数达到800家，客房13万间。因此，今后几年，市星级饭店的客房数量将按7%左右的速度增长，再加上许多投资商看好奥运商机，因此，2008年前市酒店供应仍将保持较快增长。同时，酒店的增长在受到政策的导引和奥运后减弱效应的影响，增长幅度放缓是必然。从政策方面来分析，奥运还需要的星级饭店，重点是将现有的一部分非星级旅馆经过更新改造升级，纳入其中。另外，2008年奥运过后，尽管国际化进程建设拉动的商务往来愈加频繁和城市
6、认知度的提高带动旅游新增量和返游率将有大幅度提高，但由于已有的较大规模酒店市场供应影响，新增投资酒店将大量转移，比如转移到已确定举办世界博览会的。 二星级和三星级饭店为主体，高星级酒店和低星级酒店具有发展空间目前，饭店业的主要组成部分为二星级和三星级饭店，它们分别占到了旅游饭店总数的40%和28%左右，其次是一星级饭店，占到总数比例的10%左右，四星级饭店和非星级饭店分别占到饭店总数的9%-7%，而五星级饭店数量约占总数的4%。这种类型的分布形成了一个中间大两头小的枣核型结构，与国际饭店业普遍存在的从低星到高星逐渐缩小的金字塔型结构相差很大。在市的旅游饭店（宾馆）中，不同星级（包括未评星级）的
7、饭店占据的数量比例也能反映中档酒店较多，高、低端酒店较小。（具体见表-2、图-3、-4）表-2 星级酒店情况表 酒店级别 年代5星4星3星2星1星数量所占星级酒店比例数量所占星级酒店比例数量所占星级酒店比例数量所占星级酒店比例数量所占星级酒店比例2002215%4311%14036%15139%359%2003266%5613%15736%16738%358%2004296%6213%15934%18440%306%市场供应结构中各类级别酒店在市场需求稳定发展的条件下，其市场竞争表现就呈现各不相同。随着市国际化进程的加速，外商、外国游客也纷纷进驻，从而加大了对高档星级酒店的需求。此外，随着国居
8、民收入的增加，其消费水平的提高、消费观念的转变，旅游已成为人们消费热点，依据目前的国民整体消费水平，价格实惠的酒店仍是其主要选择，这为低端酒店创造了发展的空间，加之政府为2008年奥运需要加强低端酒店硬件的改造和走集团化引导调整，这将有效提升低端酒店的产品品质，增强市场的吸引力，同时整个“十一五”期间的旅游住宿业的发展战略之一就是发展经济型饭店，这都利于低星级酒店发展。对于以二、三星级为主的中档酒店，由于其较大的市场供应量和在短时间又难以改变的事实，其今后市场的竞争激烈性是难免的，特别是2008年奥运会举办后的减弱效应对其影响更为明显。3.酒店供应市场愈加细分化，专业型酒店成为发展方向酒店规模
9、和档位种类众多，包括旅游的星级酒店、非星级酒店及未被列入旅游酒店管理的酒店公寓、旅馆、招待所等。从整个“十一五”期间的旅游住宿业的发展战略来看，面对目前市场供应结构的不合理，针对市场需求的多样性进行不同的细分市场，从发展经济型饭店、促进主题饭店、鼓励科技含量高的商务饭店、引导郊区度假型和会议型饭店、建设大型会展中心五个方面来调整产业结构，这也是酒店发展的一个规划方向。随着竞争市场的愈加激烈，需求导向成为酒店发展的必然。因此也就在近来出现了首家超白金五星级饭店，成为专门服务于极高端客人的最高档次饭店；也就出现了环城市旅游带的形成，随着市民的整体的收入水平的提高在的昌平、怀柔、延庆等郊区形成上百家
10、的培训中心、休闲度假村。同时也致使酒店式公寓强占了酒店市场的供应空白，将酒店传统的常包房的客源基本上都吸引走了，导致酒店业的出租率出现10到15个百分点影响。 面对市场，现在的酒店业服务越来越强调自身的特色，特殊的消费群体的针对性以及特殊功能的具备，逐步代替现在大多数酒店大而全的现象，更加强调不同酒店的不同的特殊的功能，使得服务能够更加到位。例如，目前的会展业发展迅速，是一个政务活动中心，又是区域的经济活动中心，又是中国对外交往中心，同时又是文化中心，在这里举行会议的可能性是最大的，会议是最多的，是最频繁的，发展会展业非常具有优势，但目前实际利用酒店举行会议，却难以达到会议服务功能的要求，比较
11、专一的有特长的会议酒店比较缺乏；还有目前多数酒店都设有部分行政商务房间，专门接待商务团队和商务客人，但目前酒店的商务服务功能比较薄弱，真正的商务酒店较少；再有专题酒店中家庭酒店的客房是专门适合一家一户来使用的，而不是传统的标准间，若在酒店市场供应中较早出现，也就不会有酒店式公寓强占常包客房的客源的现象；再有女士酒店、高尔夫酒店、健身酒店等。针对酒店供应市场细分化、专业化发展趋势，依据酒店周边区域产业进行定位愈加重要。在规划酒店定位时，酒店不是孤立的，依附于区域产业，与区域酒店相关产业共同营造，这才能体现出专业化酒店的特性。比如区域休闲业，餐饮业、娱乐业、购物业、商务活动、会展活动、交通等均十分
12、重要。 目前，随着国际知名酒店进驻进程的加快，酒店的品牌经营和集团化管理成为酒店市场竞争中获胜的有效途径。截止到2003年已进入酒店业市场的洲际、喜达屋、万豪、圣达特、雅高、凯悦、希尔顿、卡尔森、香格里拉、最佳西方等22家国际酒店管理集团的33个品牌，至今又有10多家国际知名酒店管理集团在实施布局。这些酒店利用品牌知名度竞争优势和集团化资源共享的条件，在形成酒店数量占总数量的30%左右而经营收入却占总收入70%的局面。酒店品牌经营和集团化管理的竞争优势在改造非星级酒店中得以证实。目前有的众多青年旅舍，改造之前绝大部分是非星级的旅馆，经营都很困难，然而当他们按照“青年旅舍”的标准达标，入盟青年旅
13、舍之后，经营状况立即改善，有的位于胡同深处，过去很少有人问津的旧旅馆，现在更名为“青年旅舍”后，出租率普遍较高，原因就是“青年旅舍”的品牌在世界上已有了一定的知名度。据市旅游局在机场对海外旅游者的调查表明，有5%的外国旅游者希望在能入住青年旅舍之中。高度集中，区已形成较好的酒店经营氛围目前，的经营性住宿设施和旅游饭店主要集中分布在长安街沿线和CBD地区，就城区来讲则主要分布在区、海淀区和东城区。从各区县的统计数据表明，全市有52%的旅游饭店集中在区、海淀区和东城区，它们实现了全市79%的营业收入、101%的利润总额和83%的税金总额。另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上
14、区域集中了全市72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。更为具体分析，在的五星级饭店中，分布在区的约占五星级饭店数的40%，分布在东城区占28%，分布在海淀区占22%，另外零散坐落在西城区和郊区；四星级饭店区占四星级饭店数约30%，海淀区约15%，东城区约10%，西城区约11%，其它数量主要零散分布在宣武区、崇文区和丰台区。从区域分布分析，按照国际化的进程，一个大都市它的酒店分布基本状况应该是相对集中与均匀分布的有机结合。相对集中的酒店群，能够形成良好的酒店经营的氛围，酒店如果过于分散的话，相对独立、孤立无援，难以形成一个良好的服务氛围。通过对目前酒店分布分析，已经初步形成相对集中的区域。从酒店
15、布局发展来看，受市未来空间发展布局的战略性规划。即：完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴两带多中心”的城市空间新格局影响，以星级饭店为代表的旅游食宿业的空间布局也是主要围绕上述区域形成相对密集的饭店商圈，即“泛CBD”区域、“大金融街”区域、亚奥区域和中关村区域。目前的经营性住宿设施在以上几个中心的分布情况是：CBD占10%；中关村占14%；金融街占11%；亚运村、奥运场馆占14%。从以上大区域所占酒店比例来看，以上各区域酒店市场仍有发展空间，特别是泛CBD地区。三、市酒店市场需求分析1.酒店市场需求整体呈现持续增长趋势2005年1-10月，市饭店共接待国外游客1342.6万人。其中，接待国万人，比2004年同期增长%；接待国外游客304.2万人，比2004年同期增长%。市饭店接待国外人员增长幅度均较大，通过对2001年到2004年市饭店接待国外人员变动情况来推测2005年11月和12月之和保守数量应在215.18万人，其中接待国外人员为48.98万人，接待国万人。因此2005年，饭店共接待国外游客可达1557.78万人，比2004年增长12.14%。（具体可见表-3、图-4）表-3 酒店
