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1、水乡佳苑社区建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况项目名称：*县水乡佳苑社区建设项目项目建设单位：*县全顺房地产开发有限公司项目负责人：*建设地址：文峪河*县县城段河东、西两段建设内容：*县水乡佳苑社区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团构成。拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪构造，其他3栋为地下1层地上21层框剪构造。总建筑面积40000平方米。建设目的：充足运用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住*县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到如下目的的住区：1自然生态环境优秀的住区；2景观优美的住区；3功能
2、完善、质量优良的住区；4人居文化上乘的住区；5物质、精神可持续发展的住区。项目总投资：拟建项目总投资6443.6万元。资金筹措：项目资金所有由承办单位自筹 工程建设进度筹划：20个月 1.2建设单位概况*县全顺房地产开发有限公司成立于10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。既有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门构成。公司既有职工98人，其中，具有高档职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称记录师1人，中级职称经济师1人。公司始终坚持“顾客就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动*县房地产业的
3、发展，优化*县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住抱负，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典范。1.3编制原则1、 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指引下，持续性进行具体规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐渐开发，又利于规范管理。2、 适应经济发展的规定，有效运用土地资源，合理安排各项建设用地。3、 注重环境效益，力求使将来的居住区成为“花园式居住区”。4、 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，发明优美的居住环境。5、 基本设施长远规划，分期实行。6、 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局
4、，综合配套，兼顾发展的原则。7、 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基本上，尽量做到简洁、大方。8、 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、原则和规范。1.4编制根据1、 项目可研报告编制委托书2、 国家建设部及山西省颁布的住宅建设的有关法律和政策3、 国家发改委、建设部建设项目经济评价措施与参数4、 太原市中方规划设计有限公司对*县水乡佳苑社区修建性具体规划5、 *县县城总体规划（-）6、 山西省建筑工程概算定额7、 有关其他国家行业规范、规定8、 建设单位提供的有关资料1.5研究范畴1、根据国家政策、本地经济和社会发展状况以及项目所在地区域环境，研究项目的必
5、要性。2、根据项目区域需求及发展前景，按照都市住宅建设原则和适度超前的规定，考虑项目建设规模。3、根据本地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等状况，研究项目的可行性。4、根据环保规定，本地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。5、研究项目实行的社会效益，作出对项目的评价结论。1.6重要技术经济指标重要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注一总用地公顷4.42二拟建住宅建筑面积400004栋三建筑层数1栋为地下1层地上22层， 3栋为地下1层地上21层四住宅套数340户五构造形式框剪构造六建筑密度%30.6七容积率%2.25八绿地率%31.6九项目总投资万元64436十建设工期
6、月201.7研究结论项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造*县一流环境的住宅社区。随着项目的建成，将会大大提高公司的技术水平，提高产品质量，提高了公司的竞争力。同步，为*县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目背景2.1.1项目区域环境*县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基本较强，工业、农业、交通运送业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。全县重要
7、种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。*县矿藏丰富，重要有煤、铁、石灰石、钾长石等。工业重要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。该县交通以便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。*县水乡佳苑社区位于文峪河*县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机构成部分，县城干道大陵街东延线横穿本区，北临县城重要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的规定，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本社区于景观带
8、两侧布局，是一片抱负的居住用地。2.1项目建设的必要性1、项目建设符合本地城建布局整体规划*县为了认真贯彻贯彻国家、省有关城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化都市基本实行配备，提高都市品味，推动都市全面发展，满足日益增长的消费需求。该项目建设完全符合本地城建布局整体规划。2、项目建设有助于增强*县的都市综合实力都市综合实力是一种地区经济发展的标志。*县在山西省都市综合竞争力排名中处在中档，但在全国中小型都市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，*县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，获得新一轮竞争优势的必然手段。3、项目建设可较好地
9、满足消费者购房需求项目建成后，无疑可有效缓和都市住房供求矛盾，较好地满足工矿公司主进城购房、外地来埠经商办公司购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会、和谐都市发明有利条件。4、项目建设有助于加快*县的都市发展进程。都市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一种创新和创富中心，经济学家觉得，将来区域经济竞争是都市化水平的竞争，是都市与都市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为都市发展的一股潮流，经济要素加速流动，都市规模体现了迅速扩张的态势。这对于*县融入全国都市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。基于以上因素，拟建项目
10、顺应*县社会发展的需要，采用统一的原则，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒服化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。第三章 市场分析3.1国内房地产市场现状分析，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，公司面临困境。1998年-，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始浮现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来初次浮现年度房价下跌。春节后，中国房地产交易浮现反弹，某些推迟了购房筹划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者重要是自
11、用的初次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。中经网数据显示，3月商品房合计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型都市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度也许更大。而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，根据资源而富裕起来的人不在少数，她们完全有能力为各地新建的高品质房买单；此外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国浮现的淡漠而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。3.2山西省房地产市场发展态势综合分析，加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。一方
12、面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、迅速发展。另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展局限性，但发展潜力较大。我省房地产开发业继续保持迅速、健康发展的态势，并将呈现如下特点： 1、房地产开发业将保持迅速、健康发展态势 随着我省城乡化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内出名公司的进入和安居工程的实行、宜居都市评比活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。 2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归 全省商品住宅价格上涨13.1
13、，重要上涨因素在于市场供求关系的变化。都市化进程的加快、供应构造不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨发明了一定空间。但是这种房价上涨也间接地将将来置业需求提前释放，挤压了将来市场的升值空间。总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，特别是我省加大经济合用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。 3、住房供应构造将会更加趋于合理 随着宏观调控措施的进一步贯彻
14、，以及国家有关调节住房供应构造的各项措施的实行，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应构造会更加合理，房地产市场将会更加健康迅速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决都市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步贯彻，廉租住房、经济合用房制度的逐渐健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应构造将会更加趋向合理。3.3*县房地产市场现状*县房地产市场处在初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒服型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小都市同样，无论规模和效益均有了长跑的进展，住宅商
15、品房的平均售价已达到元/，上涨了20%。在商品房价格迅速攀升的同步，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前*县在建和已建的商品房平均单套面积已达130。虽然这样，商品房的销售还是异常火爆。在将来内，随着小城乡建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将浮现蓬勃发展的局面。近几年来，都市基本设施建设步伐加快，都市建成区人口、规模迅速扩张，都市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，居民住房质量明显改善，产业构造趋向合理，市场体系基本建立。房地产业重要特性表目前如下几种方面:1、投资增幅大2、房价平稳上升3、拉动有关产业效果明显-从购房能力看随着着经济增长，城乡居民可支配收入逐年增多-从投资角度看房地产业保值、增值功能明显，使得房地产市场成为投资的重要领域。-从
