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1、房地产的特质及分类1、房地产的特质：中国人的一句俗语： “衣食住行”， 反映出住屋在生活中的重要性。一般的传统理论， 主要 是从消费的角度，把房屋作为一种商品看待。 但房屋若与其他消费品比较， 例如粮食， 它的 重要性并不显得特别高。 反而一个最大的分别乃在于房屋本身的耐用性。 因此， 若从一般消 费品的角度看， 房屋一旦建成后， 将会提供一段颇长的服务， 与一般经常使用的消费品截然 不同。从另一角度分析， 银行之所以愿意用长时间的按揭贷款方式去资助购买楼宇的人士， 乃在于 房地产可视为一种有价资产。 事实上， 物业本身在公司的帐目中是被列为固定资产。 而资产 可再分为会贬值资产及不贬值资产两
2、种。 房地产， 顾名思义， 可包括房与地。“房”是指建 筑物本身， 而“地”则是指该建筑物所占用的土地。 土地本身是不会贬值的， 但建筑物是会 不断折旧的。折旧的时间通常为 30 年至 50 年。无论如何，房屋的耐用性， 被视为一种资产 是无可置疑的。一部机器在若干年内为你生产， 而楼宇则能提供一段长时间的房屋服务流量。 有个别经济学 家认为，房屋是一种不具生产力的资产。 他们所持的理由是， 机器可不断生产，而房屋则不 能。但是他们却忽略了一点， 所有的生产工具及元素包括机器及劳工， 必须配合房屋及土地 （或称厂房） 才能发挥更大的生产效益。 而且提供适当的房屋有助于稳定家庭生活以至整体 的社
3、会安定。因此对生产力间接地有正面的影响。曾有研究指出， 大部分第三世界低下阶层的人士往往利用如同们有限的居所作为小规模的生 产基地，例如最常见的有为工场包伙食及简单的裁缝工作等。故此，房地产若得到适当的运用， 一样可视为生产的工具。 其实争论点不应该在生产力方面， 因为任何的资本， 不论是房地产也好， 机器也好， 其最终的目的都是为了满足人们的消费意 欲。毫无疑问，房地产是拥有这种功能了。综合上述分析， 简单而言，房屋乃资产的一种，而房地产可提供一种房屋服务，满足消费者 的居住所需。在引申下去，既然房屋是一种资产， 购买房地产不一定是消费，它可以是一种 投资。 除了投资以外，房屋服务亦能满足居
4、住的消费意欲。房屋服务一词比较抽象，具体来 说，可视作为房地产的使用权。对于这使用权所应付的价格便是租金。房地产其实代表着一个国家的资产。 特别是房地产一种不动产。 其他的资产可随意带走， 但 房地产则不能。 因此， 房地产具有地域上的独特性， 例如工商业中心及各项社会设施的能达 度等。 而且地产是一个较本地化的市场。 试以成衣及地产作比较， 国内出产的成衣需与其他 国家竞争，但倘若你要在国内做生意及居住，你便必须购买或租用国内的物业。此外，房地产的旺盛亦标志着一个国家或城市的繁荣。同时， 经济的发展亦促进工商业的活动及投资。 因此企业家对工商业用途的楼宇亦会相应增加需求。 结果造成工商业楼宇
5、的需求 与住宅楼宇互相竞争。 土地资源的分配则会根据市场上最大经济效益的运用而决定。 故此高 经济效益的商业楼宇将集中在核心地带，而较低经济效益的住宅楼宇将渐渐迁到边缘地带。 倘若经济继续成长、人口不断扩张，则发展较远离市区的房地产是无可避免的。2、分类1)住宅物业2 ） 商铺物业 3 ）写字楼物业4)厂房物业5） 仓库物业 6）综合物业 /align/align二、专业术语1、项目开发各有关单位说明：发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。投资商（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单位。承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。
6、代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介结构。监控帐户： 用于监督发展商售房款的银行帐户。 作用是保证售房款全部用于该项目发展 （监 控帐户在预售证下方）。设计院： 负责对项目地块进行整体规划设计的单位， 针对项目地盘形状结合周边环境， 而作出物业类型、户型间格、单位朝向、面积大小等设计方案。物业管理公司：负责项目交付使用后，小区日常各方面运作管理的单位，如保安、清洁、维 修等工作。银行按揭： 以商品房抵押的形式向银行申请贷款， 并在规定年限内以月供（连本带息） 形式 向银行偿还贷款。律师楼： 法例并没有文明规定房产买卖必须经律师楼负责处理， 但部分发展商及银行为方便 行政运作，
7、均有委托律师楼承办有关签署房地产预售契约、 按揭贷款抵押合同及发出收楼通 知书等工作。2、专业地产术语：1）房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。2）房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3）居住小区技术经济指标：（1）居住小区总用地： 包括住宅总用地， 公共建筑设施总用地， 道路、 广场用地， 庭院、绿化用地的总和。（2）住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。（ 3）公建总用地：指小区全部公共建筑站地总面积之和。（4）道路、广场用地：指小区内主次干道、 宅前支路、 人行道、 绿化 带中间宽度大于 1.5M的步行道及停车、回车广
8、场和有铺砌地面的场地面积之和。（5）庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、 花架、水榭、水池， 以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之 总和。（6）总建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。（7）建筑密度：小区内全部建筑的基地面积之和（m2）小区内总占地面积（怦）（8）建筑容积率：小区内总建筑面积之和（m）小区总占地面积 （m） *100%3、单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释：（ 1）建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。（ 2）建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
9、（ 3）使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。（4）辅助面积：是指建筑物各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。（ 5）结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。4、物业种类术语：商品房：有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证（ 93 年以前）及房屋所有权证（ 93 年以前）或房地产证的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。集资房： 指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅 （集资房是不需要交地价 的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准）。安居房： 政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住
10、宅， 其建设用地通过行政划拨， 住宅 以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。宅基地、自留山、自留地： 指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地 （原意是作为村民 自用）。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地， 主要用作农、 林、 牧、渔业等生产。住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、橱、厕等房间，并设有独立水、 电、煤气表及电话、电视线路。写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视 像会议等），每单位可提供多条电话线路及每层采用公共卫生间及茶水间。厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字
11、楼存在一定差别，如承重负荷量、 电力供应量及交通运输等方面。临街铺： 作为营商用途的物业， 并设有独立橱窗及门户直接连接街道， 一般同时拥有阁楼及独立卫生间。商场铺： 在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业， 由于商铺吸引人流量是以自身内部 为主题特色， 与自然街道的临街铺截然不同， 故商场多设有大型休憩、 观赏景致及宽敞空间 等配套。高层（高级高层）：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过 18 层）。（一般高层）：安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼（楼高不超过 18 层）。小高层：一般指 9至 14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三伙或一梯四伙间格。多层
12、：指 7 层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。（ 7 层以上，包括 7 层带电梯。） 别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。 复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及密封复式。 单身公寓：也称酒店式管理服务的住宅，如送餐、 洗烫衣服、中央空调及设有商务中 心等酒店功能设施。一般面积介于40 80 平方米，单位分布为长方形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光）；另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主）， 房间分布以一至三间不等。现楼：已交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。楼花（期楼）：处于施工
13、阶段，离交楼期甚远的楼。CBD:城市中央商务区。CLD:中央生活区。5、建筑结构简介:地下室 / 负层:指地面以下地基以上的建筑层，一般用作停车场或商场。正负零零 /+00 :指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就到+00。裙楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层， 一般由首层至四层或以上不等多用作商场、会所或其他配套设施。架空层: 指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间， 以柱梁承托标准层建筑物的空间， 一般用 作绿化或会所用途。奠基:指地盘实际开始施工阶段， 一般皆举行奠基仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴 建。封顶:指项目已完成最顶层的结构工程。三通一平:指地盘土地已进行通水、电
14、、路工程及已进行土地平整。七通一平:指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整。土建成本：按普通粗装修商品房土建成本分类，9层以下无电梯（多层）约Y 10001100元/怦；9至15层带电梯（小高层）约Y 1500元/怦；20层左右电梯高层约Y 1700元/怦。框架结构: 由钢筋混凝土柱子、 梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。剪力墙: 因高层建筑物高， 故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。 横向推力会产生 剪力， 抵抗剪力的墙称剪力墙。 剪力墙是钢筋混凝土捣制成
15、的，内含双层钢筋网， 而剪力墙 上的门窗洞是设计时按力学要求定好的， 洞口四周均设钢筋加固， 故剪力墙建成后是不能拆 除。混合结构: 指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋， 墙壁是承重构件，故不可随便拆移， 否则 有垮下来的危险。楼板（楼层厚度）:多层一般为 810厘米，高层在 10厘米以上。外墙:大厦或住宅外面墙体称之为外墙。内墙:单位里面的间隔墙体。楼高:地面到楼底的高度，一般室内为净高 2.8 米。交楼（交吉）:经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。套房:通常指带有洗手间的房间，而较大套房还包括有书房及衣帽间。毛坯房:交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）。装修标准:由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。（外墙，内墙，地面，厨厕，窗，电路）长条形设计:指楼宇整体设计呈长方形形状， 即单位分布于两旁， 中间留有走廊作通道。这设计多用于早期多层大厦及公寓，缺点在于存有黑厅、黑厕及通风不足情况。井形设计:传统一梯八户高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状。其好处在于室内间隔四正，摆放家具方便； 惟缺点为空间过于单调， 部分单位走廊长及采
