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1、郴州建材市场初步调查报告 第 11页郴州建材市场初步调查报告曹兴勇 雷胜 李明星一、 调查说明1、2011年11月14日24日，为公司汇景一期工程商业项目中专业市场规划提供决策依据和参考，我们对郴州市建材市场的环境进行初步调查，了解目前郴州建材市场分布概况、基本情况、市场定位和服务管理等情况，了解各建材市场内的商户经营情况和对本市场的意见、需求与期望，以便于以后汇景一期工程项目的规划做好前期工作。2、调查采用了查阅资料、现场观察和走访抽样问卷调查式等方式，通过调查我们初步了解了郴州市建材市场的数量、分布、交通位置、市场配套设施。各建材市场的面积与商铺数量，实际商户数量。各建材市场的建筑结构，各
2、建材市场内商户的经营方式。各市场品牌初步构成情况。各经营商对建材市场的经营方式、服务和收费情况。各建材市场内的商户的经营状况，对本市场的意见与评价。也简单了解对新市场建议和期望。3、本文所引用的郴州市宏观经济数据来自于历年的郴州统计年鉴、郴州市政府工作报告、郴州市国民经济和社会发展统计公报等书籍和政府公开文件。本报告中图表数据及信息来自于我方调查人员经过市场调查和与市民交谈等方式获得。4、调查问卷选取了一二线品牌，品牌选择情况如下表分布：种类品牌瓷片洁具法恩莎、格莱斯、安彼卫浴、恒洁卫浴、九牧洁具、辉煌、箭牌木地板圣象、生活家.巴洛克门业皇派门业、盼盼安居、名门世家、王力门业其他欧派橱柜、德莱
3、宝集成吊顶、捷西德式整体厨房、顾地管业、小气鬼电器、华润漆、湘江油漆5、调查误差进行相近调整二、 郴州市场状况一）郴州市场政策湖南省委、省政府支持郴州市承接产业转移先行先试，赋予郴州市在产业承接上的关于土地政策、财政体制、对口扶持、金融服务、融资方式、矿权改革、交通建设、物流发展、项目审批、园区建设、招商引资、农产品加工等方面共三十七条先行先试政策。这些内容是目前法律法规没有明文禁止或国家和省里尚未出台相关政策，为郴州构建区域中心市场体系拓宽了思路，奠定了广阔的舞台。郴州市委提出了科学跨越、富民强市的新目标，即努力把郴州建设成为“湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市”，这一目标具有科学依据和
4、现实基础。“两城建设”是落实科学发展观的实践与创新，将为加强区域间的资源整合和要素的流动，区域间的协调发展与合作打下基础。截止2009年底，郴州城区有商品市场26个，其中专业市场24个，综合类市场2个。各类市场以服务郴州本地区为主，跨市服务能力非常有限。现有的批发市场几乎都是出租或出售铺位的传统经营模式，场内经营户大多数是个体经营,并没有形成统一的市场网络，交易方式仍以实物交易，当面成交为主，仍处于市场交易的初级形态，没有形成现代意义上产品展示、信息交换、价格形成、产品引导、商品配送、资金结算等多功能批发交易市场。五岭市场群是郴州城区目前具有代表性的市场载体，其中五岭机电市场、水果市场、农副产
5、品市场、七星市场等已初具规模，在市场中获得一定的知名度和认可度。该类市场服务客群集中于郴州市区，普遍存在商住混杂，用地限制，发展无空间，缺乏仓储货运设施，进出市场交通阻塞的问题，从而从根本上制约了五岭市场群内个体联纵做强、做大，向区域市场转变的动力。根据市政府有关文件，以后市区市场将根据城市发展趋势和市场经营规律，未来郴州市批发市场建设的总体思路应是：市场向郊区转移，向园区集中，向专业化转变，逐步从现货交易模式转向展（览）贸（易）型市场。市场选址应遵循七点基本原则：(1)位于城市中心区的边缘地区或城郊，一般在城市道路网的外环线或快速路附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，靠近货物转运枢纽，方便
6、货物运输，至少有两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路；(3)方便连接商品消费需求区；(4)充分利用现有的给排水、供电、除污等基础设施；(5)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，有足够的发展空间，并且成本较低；(6)考虑绿化、生态环境等因素，远离居民区，尽可能降低对城市生活和景点的干扰；(7)特定专业市场选址还应符合其本身的特定要求。所以华塘市场是符合郴州市的政策和发展需要。二）项目交通物流优势1.公铁运输本项目在郴州主干道郴州大道边，离市中心12公里。郴州设有湖南省唯一的二类公路口岸，出口产品可享受便捷的通关服务。是湖南乃至中西部地区货物出境距离最短、最方便快捷、运输成本最低的地区之一。公
7、路：京珠（北京-珠海）高速公路、106国道、107国道。正在修建夏蓉（厦门-成都）高速公路、京珠（北京-珠海）高速公路复线、宜连高速公路（湖南宜章-广东连州）。郴州至各主要城市公路里程表：郴州-广州360公里京珠高速公路郴州-东莞415公里京珠高速公路郴州-深圳480公里京珠高速公路郴州-长沙337公里京珠高速公路郴州-广州333公里京广铁路郴州-长沙374公里京广铁路郴州-深圳521公里京广铁路铁路：京广（北京-广州）铁路、京广复线、郴嘉铁路。时速达到240-320公里的武广（武汉-广州）铁路客运专线建成通车后，从郴州到广州一个半小时即可抵达。2.物流仓储设施湘南国际物流园离本项目7公里。结
8、合城市总体规划和城区物流建设状况，郴州市城市商业网点规划（2006-2020年）展开对城区物流体系规划，规划按照“123”模式建设“一园区多中心”的两级体系发展，中心城区规划1个物流园区，2个区域物流中心和3个专业物流中心，优先建设市级物流园区，即湘南国际物流园。 三）现在房地产对建材市场的影响是很大的，但郴州今年开盘104个楼盘，建材市场未来还是有比较大的发展空间。三、 郴州建材市场概况郴州建材比较集中地市场有南塔、同新、燕泉和五岭市场。三家市场以南岭大道为轴线分布，一家在市区东面。同新市场南临同心路，北临好美居路，西临南岭打道，东临北苑路，北湖公园附近。同新市场商户入住率98%以上，但是管
9、理不到位，治安较差。市场内由于没有规划，显得零乱。顾客购物环境不好。顾客到市场的交通不方便。门面面积偏小大部分在20-50平方米，目前已不能满足商户需要。 仓储不足。由于旁边的物流停车场拆迁，现在物流没有以前好。一二线品牌商户有所外流至燕泉。市场内商户对目前市场环境的转变期望值高。南塔市场在南塔路，已经进入衰弱期，门面空置率高。目前没有竞争力。燕泉市场西临南岭大道，东临燕泉南路，北湖区政府附近。商户入住率98%以上。门面面积50-100平方米为主。大部分是以一二线品牌。但是还是有物流不方便和仓储不足的状况存在。顾客购物环境不理想。五岭市场西临南岭大道，东临五岭大道。五岭市场还同时存在机电和副食
10、市场。市场内商户对市场环境的心里相对同新市场要稳定些。 四、 郴州建材市场调查一） 市场经营形态调查1、传统市场形态占绝对优势南塔、同新、燕泉和五岭都是中国传统的建材市场形态，业主或经营者在几平方米，十几平方米或几十平方米的面积内，经营自己的“一亩三分地”，以一定的的资金，在一定的面积内，经营着一定品种的建材。作为摊位经营形式，投资少、门槛低，市场进入与退出方便，可以吸纳众多的经营者；自采自销、经营灵活、可以吸引众多的低收入消费者光顾，使其有生存的客观条件。建材摊位市场，为消费者提供了一个集中的购物场所，实现了方便购物的要求。这些都是传统摊位市场能取得长远发展的根本原因，是与一定生产力水平相适
11、应的产物。 而且，随着经营者自己的不断发展，商户的面积在不断的增大，目前燕泉已经出现近千平米的展厅，如燕泉广场的箭牌、蒙娜丽莎陶瓷等，这些面积不断扩大的展厅利用充足的空间更好的对自己的商品进行展示，从而吸引消费者眼球，形成更大销售。 虽然摊位市场受到新起的建材超市的冲击，但传统市场的根基还是非常稳固的，短期内，摊位市场的还将在建材市场占主导地位，建材市场动辄几万平方米的市场面积不是大型超市可以相提并论的。 不足的是，目前郴州的每一个摊位市场都集中了从涂料、地板、瓷砖到马桶、浴盆、五金件再到窗帘、布艺、灯饰。“一站式”本身也是一种特点，但在同时，盲目追求市场规模的“大而全”，忽视市场经营档次的投
12、资理念，也造成了一些建材市场的难以为继，如南塔。 2、地理位置和交通便利是选择铺面的首要条件以上说明，地理位置和便利的交通对投资者是相当的重要，对于货车限制进城，他们略有不便，但可以想办法解决，由于仓储一般在城外，仓储变得不太在乎，但对物流和市场管理意见挺大，而且意见集中，这对我们即将建的市场有很多启发意义。二）门店经营状况调查 1、大开间，大面积商铺较受欢迎从以上调查图标可以看出：建材由于其特殊性，现有市场面积集中100左右，这包括有些居住和仓储空间，面积偏小，在调查中大多数商家希望更大的空间。问卷中对商铺面积的意向需求可以看出，郴州商户普遍倾向于较大面积的商铺，希望150以上的达到44%，
13、这些可对项目规划可以提供一定的参考依据。在我们对建材商铺的实地调查中发现，郴州商铺的层高需求主要集中在3.5-4m之间。燕泉也有少部分5-6米的复式商铺。说明郴州消费者对夹层式、复式等商铺模式有所了解，但接触不多。2、门店经营今年经营状况比去年差通过调查可以看出，销售额分布不均，店主改善销售额的意愿比较强烈，同时这几年，国家对房地产市场调控对房地产下游产业影响还是比较巨大，持续上涨的几乎没有，由于是一二线品牌，有一半的商家经营比较稳定。3、门面租金适中 郴州建材市场门面租金相差不大，租金对比其他门类，相对便宜，有比较大的上升空间，但租售比达到7.5:1，说明郴州人投资意识比较强，愿意对商业铺面
14、进行投资，而经营商户也愿意拥有自己的商铺，以降低成本。高质的商铺仍然会有相当的市场。三）市场管理现状调查1、经营户对市场整体营销意识较强无论哪个市场，经营户除了对自己经营的品牌有营销意识，也非常希望对整个市场作为一个品牌有营销意识。虽然现在经营户有自己的仓储，但希望经营的市场能够提供足够的仓储和物流，方便自己进货和出货。在交谈中，很多商户还希望进货的车辆不要影响门面经营。2、 降低成本是每个经营者的出发点每个经营者对于市场管理者的要求，当然希望费用和租金越低越好，所以我们市场营销的时候，就要深刻的注意这点，头几年应以低租金入市，同时提高高质量的管理，提高市场的附加值，提高市场溢价，增加购买者升
15、值期望值。3、 市场配套最需要交通、银行、顾客休息地方由于大多经营户是租用，所请员工居住地不在本市场，所以最需要公交线路多，方便员工上下班，增加公交线路成最迫切需要。其次银行齐全方便交易，现各市场银行还是比较多。各市场最明显的缺点就是缺乏合适的顾客休息场所，燕泉广场虽然有个广场，但是夏天和冬天就不方便。4、 市场购买主力是家装用户市场以家庭装修为主，郴州装修主要以个人为主，这也跟房地产主要推毛坯房为主有关系。四）市场营销调查1、品牌、价格和售后服务缺一不可从上表可以看出，郴州人购买建材，品牌、价格和售后服务缺一不可，这对我们建设市场有很大启示，市场营销的针对性有所偏重。2、郴州人购买主要靠自己了解和口碑郴州人购买建材从经营商来看，主要自己了解和朋友口碑，属于基本状态的营销状态，装修公司和广告也是重要因素。网络属于萌芽状态。3、土的方法是最适合的方式从调查可以看出，最有效的方式还是户外广告和电视，传单的方式虽然土气，但在郴州也不可忽视，也比较认可。五）其他意见我们在调查最后设计了一
