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1、房地产企业土地增值税清算代理实务第一章 土地增值税清算概述一、征税对象：中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以 下简称纳税人）,应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否 征收土地增值税？注意理解：1、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.3、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分
2、离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入总额扣除项目金额3、扣除项目金额=开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本*20%五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:1、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。2、开发成本在土地增
3、值税前可以加计扣除。3、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交稅在记账时应尽可能多计开发成本少计期间费用。如何判断一项支出是计开发成本还是期间费用开发成本和期间费用的划分标准：1、开发产品完工后发生的支出
4、，只能计入期间费用，不能计入开发成本.注意事项：开发产品完工的判断：参照国税发2 0 09 ） 31号第三条：企业房地产开发经营 业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开 发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用.（三）开发产品已取得了初始产权证明。注意事项：开发产品的判断；费用的发生和支付的区别。判断要依据发生时间，而不是支付时间。如工程款2、开发产品完工前发生的支出，能够和成本计算对象联系起来的计入开发成本，否则，计 入期间费用.3、售楼部的
5、模型、沙盘、都是营销设施，只为一个项目服务的，是项目营销设施，是能和成本 对象联系起来的，是开发间接费用，不是销售费用（参照国税发2009） 3 1号第二十七 条（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定 成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公 费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等）。售楼处是为公司服务的，按建造固定资产核算。预收账款结转主营业务收入的时间会影响土地增值税清算的时间，应该在开发产品交付业主以后结转收入。依据：收入总则第四条规定；国税函 2008875号第一条第二款1商
6、品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效 控制；3收入的金额能够可靠地计量；4已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算第二章土地增值税清算单位的确定一、成本计算对象的确定普通住宅、非普通住宅、营业用房1、成本计算对象的确定原则（参照国税发2 0 09）3 1号第二十六条）（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行 成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本 摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一
7、开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体 开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独 立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异 的，应分别作为成本对象进行核算.（五）成本差异原则.开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的 要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划 分成本对象进行核算。2、成本计算对象的确定实例土地增值税清算单位的确定:普通住宅开发小区潇算弹位
8、目非普通住宅一期工程二期工程三期工程、单独归集，单独结转统一归集，分配结转普通住宅营业用房车库等思考问题:国税发2006187号 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算.此处“开发项目”、“分期项目”如何确定？确定的依据是什么？企业会计核算的标段是否属 于“分期项目”?以建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证为标准来判断.土地增值税税清算增值额的计算财税字19954 8号十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问 题对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别
9、核算增值 额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规 定。国税发2006187号一、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应（不得选择） 分别计算增值额。3、成本对象与清算单位的关系4、清算条件的判断：稽查重点国税发 2 006187号（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3 .直接转让土地使用权的.（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在
10、85%以上，或该比例虽未超过 85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2。取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4。省税务机关规定的其他情况。思考问题：某开发项目的一期工程,领取了三个预售许可证。对该项目进行土地增值税清算 时，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，该如何认定？是按照每个预售许可证 分别认定?还是将三个预售许可证作为一个整体认定？答：要分别满3年第三章 土地增值税收入的确认一、土地增值税预售收入的确认借款诚意金定金全额开票未全额开票面积差土地增值税企业所得税纳税义务发生时间：以签订销售合同的发生时间为纳税义
11、务发生时间。国税发2009 31号第 六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认 为销售收入的实现二、土地增值税销售收入的确认国税函2010220号一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具 发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。三、代收费用的处理财税字199 548号六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
12、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价 中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之 外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入.对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时,可予以扣除，但不允许作为加计 20扣除 的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。计入房价（确认收入）未计入房价（不确认收入）代垫款项的税务处理（如阳台封闭）国税发（20 0 9）3 1号第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款, 包括现金、现金等价物
13、及其他经济利益.企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费 用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未 纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进 行管理。业主收回代垫开发商税收筹划：封闭也不超过144 选择封闭，可以加计20%四、土地增值税的视同销售注意事项: 所有权转移 销售额确认 配比性原则视同销售涵义：企业会计不确认收入，计税时才确认收入房地产开发企业以开发产品抵债，开发产品公允价值1000万元，账面价值8 00万元,抵顶债 务金额1200万元会计处理：借：应付账款 1200贷：主营业务收入1000营业外收入
14、200借：主营业务成本 8 00贷：开发产品 800上述行为不是视同销售，因为会计已确认收入,是销售比如捐赠借:营业外支出贷:开发产品上述行为是视风销售（一）视同销售收入的情形:国税发20 06） 18 7号第三条（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产（二）视同销售收入的确认方法和顺序:国税发20 06）187号第三条1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。超容积率没收房屋的税务处
15、理:没收入20 0 0套，会计如何处理?收入是否确认，成本是否能够扣除?土地增值税如何处理？会计处理: 可能1：加收土地出让金，拿房屋抵顶土地出让金（确认收入，同时追加土地成本） 借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费贷:主营业务收入借:主营业务成本贷:开发产品可能 2:政府直接罚款（只确认收入，不追加土地成本）借:营业外支出贷:开发产品五、转让车库（位）的税务处理有产权* 无产权营业税业所得税土地增值税防工程fT转让车库（位）的税务处理有产权车库营业税（单独）（单独转让所有权）土地增值税（单独）企业所得税（单独）无产权车库（随同房屋转让）营业税（合并）土地增值税（合并）企业所得税（合并）人防工程改造车库（单独转让使用权）营业税（租赁）土地增值税（不征） 成本可扣?（人防成本可扣,车库成本
