《北京物业项目负责人制度考试物业管理法律法规大纲讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京物业项目负责人制度考试物业管理法律法规大纲讲义（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录北京物业管理法律法规（考试大纲）2第一部分 全国性法律、法规2一 物权法2二物业管理条例2三. 最法解释2四. 保安服务管理条例3五. 34民法通则中与物业管理密切相关的规定3六35消防法中与物业管理密切相关的规定3七36业主大会和业主委员会指导规则中业主大会议事规则的规定事项3八37住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为3九38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则3十39建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定3第二部分 北京市物业管理政策法规3一 北京市物业管理办法3二 北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法9三 北京市住宅专项维修资金管理办法12四 北京
2、市住宅专项维修资金使用审核标准14五 北京市物业服务企业信用信息管理办法16六 北京市物业服务第三方评估监理管理办法18七 北京市物业项目交接管理办法19八 业主决定共同事项公共决策平台使用规则22九 北京市住宅区临时管理规约制定规范23十 北京市物业管理行业专家管理办法24十一 北京市住宅物业服务标准25十二 北京市供热采暖管理办法26十三 北京市有限空间安全作业生产规范27十四 北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法28十五 北京市电梯安全监督管理办法29十六 关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知30十七 北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件
3、的意见30十八 关于实施中若干问题的通知31北京物业管理法律法规（考试大纲）第一部分 全国性法律、法规一 物权法1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容1. 物权法中业主建筑物区分所有权的内容；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的总称。2.物权法规定的业主行使专有部分所有权的内容；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使专有部分权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的和共同管理的权力一并转让。业主不得违反法律、法规以及管理规约，
4、将住宅改变为经营性用房。3.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属。对建筑区规划车位、车库的所有权属做了规定。对建筑物及其附属设施的维修资金，费用分摊、收益分配等事项做了规定。4.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。5.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归
5、属的内容；建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。6.物权法中业主共同决定事项的内容；（1）制定和修改业主大会议事规则;（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（4）选聘和解聘
6、物业服务企业或者其他管理人;（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（6）改建、重建建筑物及其附属设施;（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。7.物权法中业主共同决定事项的表决规则；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项
7、。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。8.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。9.物权法规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、
8、赔偿损失。10.物权法规定的建筑物及其附属设施的管理形式；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。11.物权法中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。二物业管理条例12.物业管理条例对管理规约的规定管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法
9、律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。13.物业管理条例中业主的定义，业主的权利与义务；房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规
10、规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。14.业主大会的组成与性质物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。15.业主委员会的职责；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合
11、同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。16.物业管理条例对业主委员会的限制性规定业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。17.物业管理条例中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容发生安全事故时，物
12、业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。18.物业管理条例中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。19.物业管理条例对装饰装修管理的规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知
13、物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。20.物业管理条例对维修资金管理的规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。21.物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维
14、修资金，也可以按照业主大会的决定使用。22.物业管理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三. 最法解释23. 最高人民法院认定业主的条件依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行
