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1、曾晓辉（武汉科技大学中南分校湖北武汉430223【摘要】自1998年我国住房分配制度改革以来，房价就不断快速上涨,在此背景下，中央出台了一系列宏观调控政策,但总的来看效果不明显,究其原因,是地方政府、商业银行、房地产开发商与中央宏观调控的博弈所致。【关键词】房地产宏观调控博弈一、近年来房地产市场宏观调控政策回顾始于1998年的住房分配制度改革，打开了压抑多年的住房需求，启动了房地产投资快速增长的引擎。19982004年,全国房地产开发投资年均增幅接近30,短短7年，全国投资房地产的资金从1998年的3614亿增加到2004年的13158亿。伴随着房地产市场的迅猛发展，从2002年开始，在某些大
2、城市,房价也开始了迅猛的上涨.2002、2003年，上海房价的上涨幅度都超过30%.房价问题开始受到高层的关注，央行在2003年上半年一份内部报告中不无担忧地写到:“房地产泡沫对经济具有极大的破坏力，其主要表现是抬高整个经济运行成本,使这些城市或地区经济逐渐失去竞争力,并最终导致银行不良贷款的产生。”随后央行出台了121号文件,要求对房地产开发商贷款不得超过项目总投资的70，并增加了对消费者购买高档住宅和第二套房子的贷款限制。121号文件激起了房地产商的强烈反弹，2个月后，国务院发布18号文件，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。这被视为房地产商取得了应对宏观调控的第一次“胜利”。进入200
3、4年,随着每一季度经济统计数字的报出，随着日长夜大的房地产价格,对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月,建设部推出了关于房地产市场形势的报告,不久后,央行宣布了9年来的第一次加息决定,并自此掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮。这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫,而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力,出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。与此同时，各种针对房地产业的政策也是此起彼伏。5月,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35；国办发出半年内停止农地转征的通知;国土资源部
4、71号令关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知显示出了“8。31的威力.10月底,央行宣布了9年来的第一次加息决定，与此同时,银行开始紧缩开发信贷。然而,与宏观调控相伴随的是房价的持续上涨。2004年一季度35个大中城市房价上涨7。7%,上半年全国商品房平均上涨10。4,全年上涨12。5%。不断上涨的房价迫使中央政府不得不出台更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率。紧接着，3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知,共八条，通知要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价
5、，并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，被媒体称为老“国八条”。4月27日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,提出了引导和调控房地产市场八项措施,5月11日,国务院办公厅转发建设部、发改会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见，被称为新“国八条”。与此同时,上海、深圳等地也先后出台了一系列政策，从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。而事实上，从老“国八条”到新“国八条”,再加上一系列税收、信贷等辅助措施,曾经吵得不可开交的泡沫问题似乎有所沉寂，炒房投机行为也收缩了不少，但房价却一直走得扑朔迷离,让人难
6、以推敲房市似乎也平静了一阵子，但不到两个月时间，房价却又马上飞涨.一年过后,以北京、深圳为代表,很多大中城市的房价强劲疯窜,房地产投资再度升温，楼市在短暂的平缓后又恢复了曾经的狂热。按照国家统计局的数据，2005年70个大中城市房屋销售价格上涨了7.6%。2006年一季度,房价继续呈现迅猛上涨的势头，北京房价同比上涨14。8,深圳上涨20.62,广州上涨14,上海2006年3月份比2月份上涨18.3。在这种情况下，此一阶段的宏观调控已可说是宣告“失败”，新一轮调控势将出台.在“国八条”出台一周年之际，2006年5月17日“国六条的出台,标志着房地产新一轮调控序幕的开启。“国六条”延续了“国八条
7、”的调控思想，但更偏重于“结构调整”，其措施也更具操作性.随后，国土、金融、税收、建设等九部委的“国15条细则”、落实新建住房结构比例要求的165号文件、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围的166号文件、建立土地监察制度、限制外资准入的171号文件、对二手房交易征收个人所得税的108号文件等一系列文件相继出台。金融方面，央行于4月28日和8月19日两次加息，幅度都是0.27个百分点，银监会于7月22日发出关于进一步加强房地产信贷管理的通知的九条措施严控房地产信贷风险.但房价至此并没有停止上涨的脚步.据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨
8、5.7%，涨幅比上月低0。1；新建商品住房销售价格同比上涨6.7，涨幅比上月高0.1。单从数据上看,调控效果非常有限，这究竟是因为政策效果存在时滞，还是有更深层次的原因?有人将其归结为税收力度、加息力度不够，有人认为是地方政府执行不到位，也有人认为是中国缺少廉租体系导致房地产市场扭曲所致,更有人将其归结为城市化进程的必然。究其原因，笔者认为是地方政府、商业银行、房地产开发商与中央宏观调控的博弈所致.二、地方政府、商业银行、房地产开发商与中央宏观调控的博弈对我国房地产市场宏观调控的反思宏观经济88当代经济2007年第11期(下虽然房价已经非常之高，中央政府也有决心调控房地产市场,但地方政府、商业
9、银行、房地产开发商都在和中央宏观调控进行博弈。正因为这些博弈才导致了中央宏观调控政策的效果大打折扣，房价不但没有稳定住,反倒不断地持续上涨。1、地方政府和中央政府的博弈。中央政府是有决心对房地产市场进行宏观调控,2005年第一次在政府工作报告中提出要“抑制房地产价格的过快上涨”.但同时可以看出中央政府和地方政府一样处于一个尴尬的位置,一方面有决心调控,但同时又担心过度调控会影响到整个经济的运行.所以中央政府的目标是防止房地产价格上涨过快,换言之就是，实现稳步增长.这样也就给各部门和地方政府调控政策留下了更多的空间。政府无疑对住房问题负有责任,但地方政府一方面是房地产市场的利益分配者,另一方面房
10、地产市场的繁荣也带动了政绩的提升,在目前的价值取向体系下，地方政府不希望房价下降.1994年税制改革前，地方政府相对财政收入约68.4%,财政支出约占59%,所以形成了富地方、穷中央的局面；税制改革后,地方政府的相对财政收入约为43%，财政支出的责任则达到了70%。地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降,从1993年的78下降到2004年的42.7%，这就形成了地方政府的收支不平衡，也形成了地方政府和中央政府博弈的动机。目前情况下,房地产投资已经占到了全社会固定资产投资18%，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55上，成为拉动当地GDP增长的主要动力,而从土地出让中获取的收
11、益也是各地政府最主要的财政来源。房地产市场的繁荣可以增加地方官员的政绩、增加地方财政收入。“为官一任，造福一方，从这个角度出发，地方政府同样也不希望房地产价格的下降影响地方经济发展的局面出现。更多地希望别的地方政府严格执行中央的政策，本地区按兵不动,在各地方政府的博弈中成为赢家.各地的实际情况不完全相同,而中央的政策是全国统一的,也为地方政府不执行中央政府的政策提供了客观理由。如东部城市的房地产过热成为主流，但西部房地产市场在这两年才刚刚开始发展。所以地方政府在制定本地房地产发展政策时，倾向“把政策用足”,最大限度地执行中央政府的政策底线，包括打政策擦边球,地方政府之间的竞争陷入了“囚徒困境”
12、。地方政府普遍存在“搭便车”的心理，中央调控是中央考虑的,落后需要发展是地方的责任。房地产作为地方的支柱产业不能乱,发展好了是政绩，风险则由中央承担。总之，地方政府在这方面成本很低，银行风险等等最终是由全国人民承担。这种高收益与零成本成了地方政府快速发展房地产业的原动力。2、银行的两难选择。利率一直是宏观调控的重要工具，在当前情况下,市场上有提高利率的要求。利率风险银行其实早已注意到,但在缺乏投资渠道的情况下,只能退而求其次，追求边际收益而不是实际收益最大化.房地产及相关的贷款所占的比重非常大，房地产开发的资金七成以上来自银行,自有资金有限。绝大部分风险集中在银行身上,蕴藏了金融风险,中央银行
13、更关注分散金融风险。银行业贷款的抵押物多为不动产。目前，国内人民币贷款余额超过170000亿元,其中房地产企业贷款和个人房贷总量超过25000亿元。在170000亿元的人民币贷款中,超过50%以上的贷款是以房产作为抵押的。所以银行业在房价上涨与下跌的夹缝中寻找平衡。在金融政策方面，政府双管齐下,一方面严格控制地产的信贷规模，另一方面又提高个人住房按揭贷款的门槛.央行和银监会都曾制定相关政策对房地产过热进行宏观调控。但中国各地区差异性很大，到具体的地方可能存在偏差,所以在不同的地区就存在不同的执行偏好。各银行的实际情况也不尽相同,由于各银行都存在巨额的存贷差,有很大的放贷压力，各商业银行之间的竞
14、争使得银行在执行政策和风险评估方面都会降低标准。所以央行要求提高房地产贷款的门槛,各银行在执行时都大打折扣。商业银行不承担自身的经营亏损也是商业银行不严格执行央行和银监会政策的动因之一，商业银行的呆坏账最终由全国人民承担，如前几年国家将四大银行的呆坏账14000亿转入到四大资产公司，但最后卖不出去，最终由财政部解决。此外,各商业银行的分支机构对总行的政策执行也存在偏差,在这种情况下，房地产金融市场也并未能像宏观调控政策期望的那样受到严控。房地产开发企业资产负债率一般都在60%70%,其资金大部分来源于银行.对于银行而言，前期的资金已经贷出去，如果银行不接着放贷，结果是呆坏账的增加，在贷与不贷的
15、两难境地牺牲了政策的权威性和一致性。3、房地产开发商追求利润最大化。就中国当前市场环境来看,房地产市场的区域性特别明显。由于历史原因,中国经济区域化特征明显,房地产企业的进入壁垒除了通常意义的行业壁垒外,更多的是制度性壁垒和制度以外的壁垒。地方保护主义一直存在,使得房地产开发企业进入新市场领域的成本过高，以至于形成了地方诸侯分割的局面。在当前资本相对充裕背景下,投资需求掩盖了消费需求不足带来的潜在问题，虽然住房保障制度的缺失，让老百姓处于“望房兴叹”的困境,但是政府却希望市场主体来主动承担政府应该承担的社会责任,主动将房价控制在消费者能够接受的水平。而由于房地产市场的特点,房地产开发商对产品的
16、价格有更高的主导性。政出多门，让开发商找到了更多涨价的噱头;也使得宏观调控走向政策出台初衷的反面。同时还应该注意到，政府的调控目标仅仅是防止房价上涨过快,另一方面，政府还寄希望于市场自我调整到一个合理的上涨水平,而开发商的出发点和归宿点是追求利润的最大化,客观上不存在自动降低利润的主动性，因此在与政府的博弈中也是执行政策的底线。【参考文献】1杨孟泽：房地产宏观调控与地方政府行为扭曲J,当代经济，2006(4.2孔美龄、王建军：当前我国房地产市场调控中的问题及对策研究J，四川教育学院学报，2006(11.3张英佩：我国房地产业宏观调控存在问题及政策建议J,东北财经大学学报,2006(1.4杨重光:房地产市场宏观调控的几个重要问题研究J，现代经济探讨,2006（11.5鄢君言:宏观调控下房价居高不下的原因及对策分析J，特区经济，2005（9.6翟纯红、郝家龙:房地产宏观调控政策的决策误区及其实
