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1、- 主要活动 负责人整个工程l 方案设计 问卷设计定稿、 印刷 督导培训 访问员招募 抽样 访问员培训试访 访问实施 数据录入清理 计算机处理 报告撰写 递交报告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周4.4费用预算经费预算编列以人民币计算 方案、问卷设计1.万元第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份 督导、访问员培训试访0.1万元 访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元 抽样0.1万元 问卷、卡片印刷：0.1万元 礼品:2*400=0.8万元小计：2.3万元第四阶段补充调查100户(备选) (访问员费用与访问管理费用):20元*100=0.2
2、万元 礼品:5元* 100=0.05万元小计：0.25万元第五阶段：走访机关、座谈会2组 组织实施 4000元*2=0.8万元 礼品: 100元*15*2=0.3万元小计：1.1万元第五阶段：数据处理分析，编写报告 数据录入清理:5*1000=0.2万元 计算机处理:1.5万元 报告撰写1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告:2万元小计：3.2万元合计:8.35万元万元咨询费用本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。4.4.1市场需求咨询报告经济开发区是集吸收外资、开展高科技、提高工业水平于一体，以市场促开展，以产业促市场的高科
3、技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东开展关键性的一步。工程的建立，是经济开发区响应十六大号召，建立小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业开展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的根底上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建立成为最正确人居生态环境的原则下展开，本次调研准备充分，调研容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可做为工程前期开发及后期销售的重要决策依据，并为*公司后续开发工程提供具可参考价值的数据资料。报告容：. z.-第一局部调查设计与组织实施一、调查设计一调查目的1、通
4、过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对工程的现有规划提出建立性建议，合理规划小申庄工程地块，明确工程定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所承受的产品，实现工程投资效益回报的最大化。2、根据对工程的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建立，为更好的把开发区建立成市最正确人居生态社区，充分了解市民对住宅消费的需求，进展了建筑无限生活，从懂你的生活开场！报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及*公司的品牌形象，将工程进展前期
5、推广，获得广泛的公众认知度和关注度。二调查容1、对市宏观环境的调查1宏观经济及市政规划2房地产现状2、工程自身情况调查1产品的整体研究与特性分析l 工程的地理位置区域特性、区域交通状况、工程周围环境l 产品公司组成 开发商、设计单位、承建单位、筹划公司、物业公司3、需求市场调查l 未来三年市民置业意向l 购置偏好地段、价位、户型与构造、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性l 购置决策决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序l 购置行为适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式l 价格支付能力l 对物业配套的需求l 购置人群4、竞争市场调查个案比照1根本情况l 楼盘位置、占地面积、总建筑
6、面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l 类别、档次及整体布局l 装修材料、水平l 硬件设备l 配套效劳功能及功能分区l 公开销售日期l 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率l 付款方式、银行按揭安排l 车位配备l 物业管理公司及费用2营销策略l 目标客户选择决策l 市场定位与宣传重点l 营销组合策略三调查方法1、宏观调查l 房管、土地、规划等相关部门访谈l 报刊文献资料收集与分析2、工程自身情况调查l 工程规划谈论会l 工程现场考察l 有关人员访谈l 相关资料收集整理3、需求市场调查l 专项访谈问卷200人次l 报纸公开问卷调查400人次l 入室主体问卷100次l 统计数据穿插分析分类
7、进展频数统计分析和列联表统计分析4、竞争市场调查l 现场踩点调查l 报刊文献收集与分析l 深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时 间 安 排工 作 容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。2003年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2003年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。2003年5月16日1、 宏观调查开场，走访开发区管委会、房管局、规划效劳中心等；2、竞争市场调查开场，对市及开发区竞争楼盘进展详细调查。2003年5月1718日1、4月17日报纸公开问卷见报；2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资效劳中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实
8、施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。2003年5月1920日 1、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；2、 三类问卷数据库建立。2003年5月1923日1、 报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；2、 数据库数据录入。2003年5月2426日进展数据统计分析，市调报告第一稿形成。2003年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告第一稿提交。2003年5月2830日市调报告修正稿完成提交。第二局部调查数据资料汇总与分析一、 市宏观环境调查一市宏观环境分析市位于省西北部，北依、*，南靠省会，西接，东连渤海湾，是华北、华东
9、两大经济区的连结带。市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前中心城区面积却缺乏40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，市城市化水平明显偏低。德城区现分为铁西区、市中区和东城区三局部。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活效劳功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后市的政治、经济、文化中心区。从德城区现状来看，市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种小马拉大车的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，市提出城市东进战略：跨越岔河
10、，建立新城区，方案用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使市成为鲁西北、冀东南的中心城市。二房地产市场现状市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力开展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规。从全国各城市新区的建立经历来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：开发区、新区房价平抑市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/的房价廉价300-400元/，带动了开发区房地产市场的开
11、发，对于平抑市整体房价起到显著作用。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建立初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，市中心房价自去年至今，上涨了近300元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比较。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启
12、动招商引资，加强各类园区规划建立，国外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期开展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区开展规模为25平方公里，城市人口将到达32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建工程较少的供给量使得这种需求更加明显。新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发时机与风险并存新区的开发给
13、各行各业，尤其是房地产业带来更多时机。但同时，风险也相应存在。众所周知，市是经济欠兴旺地区，工业根底薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速开展。据2001年统计资料，市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个工程的运作，更要注重工程的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。二、工程自身情况调查一工程的整体研究与特性分析1工程地块地理位置优势区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道红路，
14、隔路与知名私立学校跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空间。小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相比照较规整，规划较易分割及形成中心景观区。不足开发区尚处在开展初期，周边公交、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。小区南临的波司登公司职工宿舍，整体形象较差，影响小区南向景观。小区要考虑局部拆迁户回迁，安置居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。2参与工程的公司情况优势开展商*公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。工程设计特邀同济大学建筑设计研究院进展整体规划设计。该院规划设计方面在国具有较高权威性。小区营销筹划拟聘在行业具有丰富实战经历的浩华不动产机构来进展全程代理筹划，全新的营销效劳理念，全程的客户效劳体系会有效促进工程的营销推广及利润最大化的实现。小区物业管理还在筹划之中，方案将邀请专业的物业管理公司担任物业管理参谋，为小区业
