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1、房地产估价理论与方法-37（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：35,分数：35.00）1. 以下不属于卖方应缴纳的税费的是（）。（分数：1.00）A. 营业税B. 城市维护建设税C. 土地增值税D. 契税 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负 担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想 了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，营业税，要由卖方承担，一般是成交价 格的5%从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按
2、其取得的售房收入全额 征收营业税；对个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。契税，要由买房承担，一般是成交价格的3%至 5%具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。2. 最能说明土地价格水平高低的价格是（）。（分数：1.00 ）A. 土地单价B. 基准地价C. 楼面地价 VD. 标定地价解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。基准地价、标定地价和房屋重 置价格是中华人民共和国城市房地产管理法中提到的三种价
3、格。城市基准地价是以一个城市为对象， 在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估岀的各地 价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、建筑容积率、微观区位、市场行情等，修订评估岀的具体地块在某一时期的价格。楼面地价是平均到每单 位建筑面积上的土地价格，在现实生活中，往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。所以，最能说 明土地价格水平高低的价格是楼面地价。解决此题的关键在于搞清各种价格的含义。3. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%
4、则该宗房地产的收益价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 209.94B. 176.26VC. 180.56D. 204.34解析：分析：该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 令A-（n-1）b =0有30-（n- 1） X2= 0 n= 16（年）该宗房地产的收益价格计算如下： 4. 某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2,现需要将其调整到 2006年6月。已知该宗房地产所在地 区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为 85.5 ,86.7，112, 115，116, 117（均以上个月为100） 则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A.
5、6992 VB. 5183C. 6062D. 5398解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易日期调整的方法。交易日期调整的方法包括价格指数调整和价 格变动率调整两种。其中，价格指数又包括定基价格指数和环比价格指数。本题中采用的是环比价格指数，具体计算过程为II解决此题的关键在于正确把握运用两种指数进行价格调整的公式，尽量在理解的基础上进行记忆。5. 以下关于合法原则的说法欠妥的是（）。（分数：1.00）A. 在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。VB. 在依法判定的使用权
6、方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。C. 在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。D. 在依法判定的其他权益方面，评估岀的价值应当符合国家的价格政策。解析：6. 某幢大厦的总建筑面积为 10 000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。（分数：1.00 ）A. 2.4%B. 1.5%C. 2% VD. 3%解析：此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。确定的方法一般有三
7、种：按建筑面积进行分摊：按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计算过程如下：该部分占有的土地份额 解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。7. 已知某地区某类商品住宅 20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m 2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2,则用平均发展速度法预测 2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A. 10281.32B. 13622.77VC. 9563.78D. 10542.35解析：该类房地产价格平均发展速度计算如下:预测该地区该类房地产 20
8、06年的价格为:V6 = P。Xt6= 1900X1.325 6= 10281.32 元/m 预测该地区该类房地产 2007年的价格为：72V7=P0Xt =1900X1.3257 =13622.75 元 /m。8. 指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是（）。（分数：1.00 ）A. 非正常成交价格B. 清算价值 VC. 政府定价D. 标定地价解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。政府定价是指由政府价格主管 部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。经营者必须执行政府定价，但不是被迫岀售，是可以岀售，也可以不岀售。而清算价值就是卖者一般不愿
9、岀售，但被迫岀售的价格。解决此题的关键在 于搞清各种价格的含义。9. 某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%运营费用增长3%价格每年上涨3%，报酬率为9%则该宗房 地产当前的价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 229.067VB. 232.534C. 185.676D. 195.673解析：解：选用下列公式计算该宗房地产当前的价格10. 当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是（）。（分数：1.00 ）A. 不变和减少B. 上升和减少C. 下降和
10、不变D. 上升和增加。V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通 过供求曲线熟练找岀均衡价格和均衡交易量的变化情况。11. 某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%则卖方实际得到的价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A. 3800B. 3520C. 3700D. 3720 V解析：此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是 把握下列两点：（1）正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由
11、买方负担的税费=买方实际付出的价格 本题的计算过程为买方实际得到的价格 （4000- 4000X 7%）元 /m2= 3720元/ m解决此题的关键就是掌握上面提到的两点。12. 某宗面积为3000卅的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地， 容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价（）万元。（分数：1.00 ）A. 1270B. 1271C. 1272 VD. 1273解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。补地价是指需要补交给 政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价=改变用途后的地价-改变用途前的
12、地价=（9 60X3000X5.0 -3000X0.8 X700）元=1272万元 解决此题的关键在于理解补地价的含义。13. 以下不属于销售费用的是（）。（分数：1.00 ）A. 广告费B. 售楼处建设费C. 销售人员费用D. 交易手续费 V解析：14. 导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是（）。（分数：1.00）A. 该种房地产的价格水平B. 其他物品的价格水平VC. 消费者的收入水平D. 消费者对未来的预期解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产需求量的因素。解决此题的关键在于熟练掌握经济学中 关于这方面的知识。解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公
13、式及其计算。本题为预知未来若千年后房地产价I格的情况。具体的计算过程如下：.解决此题的关键在于理解公式的本质，不要死记硬背。16. 可比实例一般选取的数量范围为 （）。（分数：1.00 ）A. 3 5B. 5 10C. 6 8D. 3 10 V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的数量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重 点记忆。17. 当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明（）。（分数：1.00 ）A. 房地产市场存在着泡沫B. 房地产市场不景气VC. 房地产市场很繁荣D. 房地产市场不存在泡沫解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法适用的条件。运用成本法估
14、价，要注意两个方面：一是要区 分实际成本和客观成本，在估价中要采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供 大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。解决此题的关键在于正确理解成本法适用 的条件。18. 某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了（）的职业道德。（分数：1.00 ）A. 独立、客观、公正B. 诚实守信 VC. 社会责任D. 勤勉尽责解析：19. 路线价法估价的第四个步骤是（）。（分数：1.00 ）A. 设定标准临街深度B. 选取标准临街宗地C. 调查评估路线价VD. 制作价格修正率表解析：20. 市场法的理论依据是房地产价格形成的（
15、）。（分数：1.00 ）A. 收益递增递减原理B. 适合原理C. 均衡原理D. 替代原理V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查市场法的理论依据。市场法是将估价对象与类似房地产进行比较， 这些类似房地产的成交价格经适当调整后即可作为估价对象的评估价格，所以市场法的理论依据很明显就 是替代原理。 解决此题的关键在于理解市场法的本质， 同时在复习的过程中注意其他估价方法的理论依据， 在比较中更容易分清、记牢。21. 比准价格是一种 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 理论价格B. 市场价格C. 评估价格 VD. 交易价格解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查市场法的操作步骤。 比准价格是可比实例价格在经过交易情况修正、 交易日期调整、房地产状况调整之后的价格。可比实例本身的价格是一种交易价格，但在修正完之后，就 变成了一种评估价格。解决此题的关键在于弄清修正的含义。22. 从
