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1、强化成本策划与成本控制的耦合管理一一严冬下的房企节流术持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心，2012年越来越多房企在穷尽 销售智慧“开源”的同时，也更多开始从“节流”角度进行成本管控，而2012 年也被越来越多房企冠以“成本管理年”，全员成本、全程成本、责任成本等 各种成本管控口号开始出现在各大公司的墙壁和制度手册。严冬下房企如何真 正做好成本管控与节流，明源地产研究院在研究众多成本标杆企业实战做法后， 特别应时应景地推出严冬下成本管控大型专题。一、中国房地产成本管理耦合模式一“先策后控”在企业机会多和项目利润高的环境下，国内房地产成本管理较少深入关注成 本的控制与精细管理，大多房企是先花钱
2、后算账，没有前期目标线，没有过程 管控和风险预警，没有分析如何花小钱办大事，但伴随行业紧锣密鼓的调控和 市场竞争激烈、利润摊薄的背景，越来越多房企尤其是标杆房企开始针对“成 本”进行发力，先策后控的成本策划与成本控制耦合管理的模式为越来越多的 房企所推崇。具体而言，成本策划解决的是目标成本的合理性问题，从管理角度而言，目 标成本设置强调的不是准确性，而更多是合理性，合理的通俗理解就是“好钢 用在刀刃上”，强调“用好每分钱”、“花小钱办大事”；成本控制则是针对 经过成本策划的目标成本进行成本执行过程中的控制，落地的关键在于通过对 目标成本分解成合约后进行成本的过程控制。因此成本策划解决的是前期目
3、标 成本的合理设置问题，而成本控制则解决的是合理成本确定后的严控问题。成 本策划好了，过程控制到位了，房企的成本管理就基本到位了！二、成本策划贵在“好钢用在刀刃上”做好成本策划对于当前利润摊薄、销售乏力的房企而言，更为可贵。成本策 划绝不是靠定额算出来的，而是靠对市场（销售市场和原材料市场）和产品的 把握。而在成本策划的策略上，省钱即挣钱、好钢用在刀刃上以及成本价值工 程是当前房企成本管理必须面对的三大策略。1省钱即挣钱具体而言，“省钱即挣钱”无疑是“房企利润二销售-成本”公式的反向解读， 但问题的关键还在于哪些钱该省，哪些钱不能省，甚至越是寒冬越要在某些部 件增大投入真正做到产品取胜，比如有
4、些房企针对客户非敏感点部件成本节省， 针对无效成本、过剩品质成本的直接剥离等都是这一思路。2好钢用在刀刃上好钢用在刀刃上是成本策划的关键所在，强调花好每分钱，很多标杆企业针 对成本合理性从多维度进行切片，比如按照“改变可以改变的、维持不可改变 或很难改变的”这一逻辑将所有的成本划分为急需成本控制的科目、影响客户 体验的科目、可通过决策优化的科目、必须支出的科目、调整性不大的科目， 其中前两者作为管控的重点。比如针对门窗、装修、景观、设备等客户体验最 多最显著的成本进行增加，而针对设计、样板间特别是公共车库进行成本决策 优化。景观和精装修部分作为客户敏感性成本的直接体现，已经成为客户是否有购 买
5、冲动的源动力，在这方面要舍得多投入，把结构上控制下来的成本投入到客 户愿意买单的地方，往往成为当前成本管理的一大亮点。3成本价值工程成本价值工程则强调以楼盘功能分析为核心，以提高楼盘价值为目的，力求 以最低寿命周期成本实现楼盘居住与体验所要求的必要功能的一项有组织的创 造性活动，核心就在于通过最小的费用换取产品各种有效功能的实现，而在实 践中成本价值工程越在项目前端其发挥的价值就越大。三、成本控制一目标成本分解为合同而后进行过程控制成本策划是成本控制的前提和基础，成本策划做好了目标成本的合理性设置 后，成本在执行过程中就有了控制的高压线。从成本控制的方法而言，标杆企业往往将目标成本通过合约规划
6、进行合理分 解，而后通过合同的目标值与动态成本值进行全过程控制。从成本控制的指标上来讲，房企主要通过目标成本变动率（动态成本-目标 成本）/目标成本X100% ）进行管控，一般而言，由于土地金额大，不受控，对 成本影响基数大，因此在审视目标成本变动率的时候，一般采用扣除地价后的 目标成本作为基数进行计算；另外房企还需要关注产品动态成本单方指标，以 此过程中动态预测项目的利润，通过对比历史项目和行业同类产品的成本值来 判断产品成本的合理性。而在成本控制的策略上，成本管理绝非目标成本越少越好，而是讲 究目标成本变动率的偏差越小越好，在行业内，正负的浮动偏差率往往代表了 成本管理的优秀水平，而正负5
7、%的偏差往往意味着良好。而后是针对成本结构 的深入分析，发现成本问题后也可逐层追踪各级科目进行更加精细的分析。四、严冬下的成本精细管控一全成本管控除了上述成本策划与成本控制的策略实现成本管理外，房企面对当前楼市寒 冬，该如何具体着手进行成本节流与控制？对此，明源针对性提出聚焦“全成 本”，围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本， 真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本”视野，即将整个成本管控的范围划分为控设 计、控开发成本和控开发费用。1. 控设计控设计是成本管理的源头所在，某种意义上成本只是设计的附属物。占总成 本仅仅%-3%的前期产品设计，
8、却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此 专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房企成本管理的要点也是难点所 在。实际操作中房企需要首先明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的 数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、 设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚 焦重点，相对容易推行和落地。其次房企需要根据明确的关键技术经济指标分 阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控 与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。2. 控开发成本控开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控
9、、采购与供方（战 略供方）的精细管控、合约执行的过程（设计变更和合同管控）控制以及景观 装修成本的控制。目标成本强调通过多版本管控并分解到项目团队和责任部门 进行考核。一般而言，目标成本会渐进明细地分解为多个版本，例如启动版、 土地版、方案版、施工图版和调整版，然后确定某一版本的目标成本作为考核 执行标准。而合约执行的过程控制主要强调对控合同签订、控付款和控动态成 本的全程管控，强调无合约不合同、无计划不付款。如果从管控的重心而言，成本管理核心在于针对成本的两大管理圈, 第一个为成本管理圈，第二个为采招管理圈。n合同采炯 曆理圈成本管理“两个成本管理圈重在从成本全生命周期维度实现“成本测算一目
10、标成本一合约规 划一动态成本一成本数据库一成本测算”的管控。实践中，成本管理的核心在 于动态成本的回顾，具体而言，房企需要从三大维度进行月度回顾。首先是整 体审视成本的合理性，即根据目标成本变动率看目标成本整体超不超，大科目 成本超不超，关注动态成本单方，同时也需要针对成本结构的合理性进行关注, 所以成本的整体审视侧重的是总量监控！其次是针对合约规划下的科目余量进 行回顾审视，考察规划余量是否失真，事实上当前很多房企动态成本失真的关 键原因就在于科目余量、合约规划余量做得不真实，水分太多，规划余量和预 估变更一定要在合同定标或是合同结算后马上进行刷新，将余量的水分释放出 来，从而切实保证余量的
11、真实性。最后回顾的是审视具体每个合同，针对设计 变更、现场签证所带来的合同级的变更，以及合同结算金额进行合理预估，最 终使得动态成本能够真实反映实际成本问题，通过众多合同的执行最终将规划 余量释放出来，做真动态成本，最终做好目标成本的有效管控。合同采购管理圈的构建核心在于通过针对合同的全过程管控打通成本与采 招，最终实现成本的全过程控制，具体管理圈是实现“目标成本一合约规划一 招标采购一合同管理一履约评估一供应商库”的循环，通过这个圈房企也实现 了供应商的选（渠道多元化）、用（有效的过程评估）、育（发现问题并帮助 其进行改善）、留（多种激励手段）的体系化管控。从大成本管理视角而言， 专业的供方
12、往往不仅能整体节约成本，更能有效保证产品品质与高效协作从而 保证项目进度，而在这其中，通过供应商分类、分级精细化的管理，特别是针 对战略供应商的管理与经营，成为当前房企大成本管理中的重点之一。3. 控开发费用控开发费用也是大成本管控的一个体现，房企需要针对营销费用、财务费用 和税费三大环节进行管控。营销费用占比销售额2%到5%甚至更多，但很多时候营销费用尤其是营销推 广费都存在很大程度的浪费，比如众所周知的广告投放中有50%都是浪费的，在 营销费用管控中，可能需要针对销售佣金完善制度，做好规范精细的管控，针 对因为卖场营造而修建的售楼处、样板间及展示区费用进行控制，而针对营销 推广费用则需要通
13、过注入到访成交率、单位到访成本、单位成交成本等量化的 推广效果指标实现营销推广费用每分钱都花得更合理、更有效果。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降 低。因此，应当通过分阶段控制开发强度，缩短开发周期，降低资金占用时间, 从而实现对财务费用的控制。节流时期不妨通过五大方式进行财务费用的整体管控：（1）缩短项目周期，加速销售回款；（2）分期开发策略滚动资金；（3）严格按照资金计划支付；（4）降低负债和资金占用成本；（5）提升资金使用效率和资金计划达成率。杜绝财务费用的不必要浪费，更从结构上、资金使用效率上整体提升资金利 用率。另外，在房地产企业成本构成中，税收成本与土地、建安成本并列，占据了 前三名的位置，而税收并非管理而重在筹划。房企实践中需要从三大方面进行 税务筹划，一是要事前做好统一规划，早在拿地和公司注册阶段就应入手；二 是税务筹划无处不在，上到公司最高决策层，下到公司各部门主管，都应是税 务筹划人；三是税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、 经营、理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划，才能取得最大的筹划空 间和效果。
