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2、 1 江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告 内 容 提 要 本文通过对大丰市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据大丰市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元涛据儡据村等电汾劝削谍寐般汰峪甸析纱亲铬陀毁菲诡陆稠峰粗民黄辙亩小赡言溃秦芭麓物纪既丧种队嫂眺念娱颗抠
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5、开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在经济上具有较强的可行性。目 录第一章 前言4一、报告编制目的-4二、报告编制依据-4三、项目概况-4第二章 项目开发经营环境分析-5一、2004年国内经济及房地产市场回眸-5二、江苏省大丰市房地产市场分析-7三、有利投资经济形势成因分析-9第三章 项目周边物业市场调查分析-10一、投资地块的地理环境-10二、区域
6、分析-10三、项目周边主要物业分析11四、消费者调查分析13第四章 项目开发经营优势点与机会点分析-17一、房地产投资项目开发经营机会形成模式17二、项目开发经营优势点17三、项目开发经营机会点18第五章 项目定位18一、目标市场定位-19二、产品定位-19第六章 项目规划、建筑设计建议20一、项目总体规划建议20二、住宅建筑设计建议21三、小区配套设施建议23四、环境艺术设计建议23五、道路交通设计-24六、绿化景观设计-24第七章 项目开发经营策略及投资估算25一、项目开发经营策略-25二、项目投资估算-26三、项目实施进度安排-27四、项目投资与筹资计划-28第八章 项目开发经营状况分析
7、29一、项目的价格定位-29二、项目销售计划-29三、项目销售收入估算-30四、项目经营成本估算-30五、项目利润估算-30六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率-30第九章 项目开发经营风险分析31一、项目盈亏平衡分析-31二、项目敏感性分析-31三、项目开发经营主要风险及对策分析-32第十章 结论与建议- 33第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点
8、，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、江苏省大丰市市规划局规划方案；2、国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策； 3、现场勘察和实地调研所得资料。4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料三、项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。“新天地花园”占地340亩-二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口
9、在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所
10、设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：22.67公顷，合340亩。容积率：1.373总建筑面积：31.13万M2 其中：商业：5.43万M2多层住宅：19.72万M2 小高层住宅：4.41万M2别墅：1.45万M2 公建面积：0.5万M2建筑密度：27.42%绿化率：42.88%第二章 项目开发经营环境分析一、 2004年国内经济及房地产市场回眸2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积
11、20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以
12、扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。从供给情况看，19982003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年111月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年111月则进一步提高到96.2。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，
