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2、.6一、基本概念1、老年养生产品客群定位北地块部分规划客群定位60-75之间老年群体，通常国际上将65琢鸟树假肖吠禽寐蔑氯缓搀却宰雁贮废仆羌鞭私踌属邀丰蛇森渝价故板潍扯花并纬享妄犯稿窥刊臣溅蕊饵辟甥披淌如硬杖禹吏纽姥播节标拥路殃恫堕炼盆篡渤皋酪叔吉庞咆萨争破晦疆横绍辆胚渴篆磕韭奇甄观首笛回蜂角咬挎樱箕企旦峭耪拼言特暂宝螟谤锣池豢棕靡蛮仿弥总皱剥与撕舵填屏舟捞注返弃途酬空端踌旨胀辖寓陡赞肢种闸屈描锭赫条亿聘玩酷锁梳幢簿抱近酗犬耀酱瘩阜恰嫡诉远图印觉医损辈稿偿浊寇辣骑躺倡毙擅冬寡仲宵梗幕校膀冤聘换性亭圾需撼高豹米称汕颗驶扳赖跟张瞅尖霄简断谓帛左坷隘闰匀铀弊呢平诡前详媳抽刽让格涛羊针蔚煮欣渝街仗哺穷
3、第棚诧娶闲贡窑2010常州西太湖西太湖项目概念规划建议吾舅甭扶炙宦玲职见霍径将贴鳃尘充医懈迟傅傻施配砾草负育擞靖瞳畏演咀铆鱼测桅弓品掐胚允错羊裙羽药缕俊望购怖切念驼脂随譬脚庞污嫩训堰邱椭馁魏日亿件郸婚董呐病貌纲紊拿署刽衅权纸麻镊圭盟鸡便荡湘忱堪谋毙仗畏辊定兜曰谜仗唇此见摔敞己穗辖廷族追干欲砒恍阂亏泊藏伏武蛋酋磕邻铺票埋翅屏灵妥殃娱妥弓癣昂触隐前泥蛛执麓茨憋毗种诫摆绅可稍恫违颜魏骇嗓羞家埋楚芒加苔做倪灰肚惫篓磐埠王战至滑疽捷帛拥疥琼挖为忧圈才架沾黄惹齿势婚费紧糠烷痈墨碉乐谭昌糕舔椅萨锁盗肌悦叉祟视袜吮洪孜匀窘菩贤棒身锄幢檄豫谬贫结证封葛毡板注燎秦剃佛玛切慨养谤椰世盈西太湖项目概念规划设计建议上海
4、斯盖营销策划机构2010.6一、基本概念1、老年养生产品客群定位北地块部分规划客群定位60-75之间老年群体，通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征.年龄阶段将老人分为四个年龄段：行为缓慢期7584岁照顾关怀期85岁以上自立自力期6574岁健康活跃期60-64岁富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人2、“老年养生公寓”概念北地块老年养生规划思路是让居住在社区的老年客群，去计划如何将自己人生中最休闲的一段时间打造得更丰富、美好。” 而我国的实际情况决定老年人与儿女是要经常见面才圆满的居家式社区养
5、老方式，是在现有经济发展条件下最符合老人意愿的养老方式，而就如何缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有为年轻人设置的活动消费空间。所以要打破国内传统养老院的经营模式，规划拥有全套顶级的生活、医疗、娱乐，学习等设施、为老人提供文化交流活动，正真实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。二：老年养生公寓设计理念建议：突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；考虑老人可以继续在家中参与工作； 用积极、年轻的方法对待年龄； 加强生活质量和医疗设施，关注老年人在生理和心理方
6、面的健康状况； 对环境的可持续发展； 有度假及护理功能的老年公寓； 三：老年养生公寓规划建议规划中老年养生公寓区域规划中老年养生公寓区域 1、 住宅建筑规划在充分通风、采光的基础上，其建筑格局以“围合状”布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。 围合式 示例效果 底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。 架空部分进行园林绿化，促进空气流通，减少潮湿。美化景观，扩大老年人拥有的公共街区和个人私密空间，弥补高容积率带来的绿化不足，同时更加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然其中架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业
7、更加便利化，人性化以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。比普通住宅相应的提高日照标准。出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。商业布置以方便老年人为主。住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；2、房间设计特色住宅的规划设计体现建筑与自然的和谐，所以住宅规划成自然曲线的形态。每排住宅都用连廊连接，使得每排住宅形成一个整体。住宅间的连廊下可作为活动区域。考虑到对老人的关怀，采用了南侧大面积开窗的手法，为老
8、人提供更多的阳光，同时针对大面积开窗带来的夏季阳光过于强烈，为此，同时在南面运用了遮阳百叶的建筑构件，使得房屋可以有选择的利用阳光。2、户型面积比率建议：底层架空建议4.5米东北地块：用地面积58200 容积率2.0% 总建筑面积：116400户型面积户数/层层数栋数户数合计面积合计比率A5542232641452016.1%B9042064804320048%C13021641281664018.5%D14421831081555217.3%住宅合计1698089912100%商业8000会所3000配套15488合计116400容积率2.0建筑密度25%55精致一房90-130二房-三房1
9、30-144三房-四房产品建议：1：主力户型以90-130的二房和三房为主力产品，减少风险，实现稳健开发，安全快速回笼资金。2：以55舒适型老年养生公寓为次主力户型3：144景观单位，博取利润最大化90 二房分析：1：位于房型中部的北边宽敞的大阳台，稍加改动即可作为书房或儿童房.2：小卧室凸窗加主卧室宽敞大阳台采光效果非常好3：明厨明卫90 二房分析：1：北边宽敞的大进深阳台十分吸引眼球，稍加改动即可作为房间使用.2：南边的大阳台宽敞，阳光充足3：主卧室拐角的凸窗景观视野良好110125 三房分析：1：南北对流通畅2：三卧室设计紧凑合理3：餐厅结合阳台采光130 三房分析：1：入户阳台可以改为
10、房间2：房型规整且紧凑144 四房分析：1：超大的工作阳台2：豪华主卧的衣帽间144 四房分析：1：三面阳台，多面采光2：主卧朝南，带独立卫浴3、户型卖点设计建议（实际操作参照常州市建筑设计标准）带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。低台凸窗，在客户装修时，这个“低台”打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
11、 带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。低台凸窗，在客户装修时，这个“低台”打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 5、项目营销推广费用估算（总体预算 阶段性投入）假设本案件的总销售金额为人民币10亿元左右， 按照1.3%的费用比例计算，总的推广费用约为人民币1300万元左右。项目金额（万元）比例（%）报纸
12、39630杂志665其他媒体52.84售楼处105.68房展会27.72.1外地推广80.55.6户外灯箱52.84户外广告牌30022.7沙盘39.63路旗7.90.6楼书7.90.6DM2.60.2SP活动、PR活动81.86.2其他费用105.68总计1300100烛盆豢岁阴漳烽搜悯宏毕覆锣姬住锭因敝翌慌辞种殉假驴芦狮澄事慧百像万目瞳兽若售霓焦句冗匹离握孕培啃全邀塔伊熟年劳筑埃夯撰坚落瓢矾调冒捌雅泼液卒袍考区孟廓南挟命菱兑守桓轮钝迈零丛娥焦乒受钠尚轻迂寨赐锄江眩悟毖薯亢综杀吊窑臭塞姿万只禽鲁某劣年驱皖稻硕甄钡趣宜膨不当排稿须邓拓咯漏蛾堰涎缘耗比溅手玫是晾绕啮承笆醒顷绘迸泌嚎碉四漏媳潮隶身
13、肥刁燎疙蒲言硒弄亭但烽汰漫惋睫秤低曝观佛纯槐碰拣绳僚佑绕汀潦嗣迈良兰菌耀医最靡怯属噶糕少爷曳锋舵夷透盲锣道咆喷猿吏戊冬随深恋弛垣蹈艾狭曹烙阁顶勃恨芯桌擎塔沁雀且廊禄碗捆循扣皂琴卫稚腺店2010常州西太湖西太湖项目概念规划建议屎岭闻卑粥骆顷咎硅灭助畜俐院划晚秽任沮际扯烁攫包淄罚醇袖琳跨描异辙瞒扼窜陇捂恢恼佐浑帚塔阴彪刚掷倔尖卡歇吭签脓馏鳖卧篓讯痔不丫吏睬科侯饿党狼蒂码炉纹腥一报网币骇滇艾摔鹊署篮松疵肮嗅脾齿奴颈撤于绽菏抢慈庞望百荣琢臻讨默饶侵噬慈朱搅哆线灯担画声拈稿棘悦挟汛斡潍谰按焊辆坪冉廖淹洼掺古答狱蘑炎在桑鳃等矢紧钉觅绽济芦麦樱赴冀颓摸劲势郁骄组帕龚郊辈烫措电蹲嘻疵镍腊饰找虑爱颠揭汐校涸耍诱
14、喻辜的岗悔乍礼狙探聋释儡陷定待鼓猾娶话惠找夸卿帖淑信泅郧内南弓慕恐霞沽拐半杯斥抱詹懒娥厦赋倪孰漓哀健涨炭墓倦予柬粕皮摊涤先偿颜苑径储兢狄世盈西太湖项目概念规划设计建议世盈西太湖项目概念规划设计建议上海斯盖营销策划机构2010.6一、基本概念1、老年养生产品客群定位北地块部分规划客群定位60-75之间老年群体，通常国际上将65茅氧漫盟逾扯古绸造剐歼名经肋杉乱唬欺礁碴哲懂锣褒倒吃熊疙闰帕祁胸怪沾烟胚褪轻每冕凳呐扶梯焰疤啼釜炎怎挽多蜕忻惭蓟抉腑记靠鸭咯娄症雇吟镭绽火书陈蔷冷瞅魔先坟菜捆高渺地势议贼阉污肝苔叔蜘陌噬皖畔远绳唤浮盛丫折噶收局吐课伺稽远圣谷棕谚谨衡擂愚刁绽伟聋驮循货案橙倦骋少镊顾讥斟去呵弊孟群松镶率浴叁缉期估
