目 录前 言 ―――――――――――――――――――――――2景德镇城市概况 ――――――－――――――――――――――――3第一部分：景德镇社会经济分析 ―――――――――――――――――――――――5第二部分：地域规划分析 ―――――－―――――――――――――――――8第三部分：住宅市场现状及趋势分析 ―――――――――――――――――――――――11第四部分：消费者需求调查分析 ―――――――――――――――――――――― 17第五部分：景德镇楼盘开发现状分析 ―――――――――――――――――――――― 20第六部分：项目地块环境条件分析 ―――――――――――――――――――――――26第七部分：项目总体开发成本概算 ―――――――――――――――――――――――32第八部分：前期投入资金处理建议 ―――――――――――――――――――――――42结束语 －――――――――――――――――――――――45前 言： 通过市场调研得知，本项目地块取得过程较为曲折、前期准备过程较为漫长、基地位置较为特殊，因此从本篇可行性报告的行文框架上来看较为独特、整个论证过程有别于其他市场调研报告。
本篇报告的关键在于通过对项目开发可能存在的风险的详细阐述来判断项目开发是否可行，然后通过单位建筑成本与市场销售均价的对比来验证项目开发方案的可行度（以可能获利空间为验证标准）如何分析项目开发可能存在的风险？我方将从景德镇的经济环境、政治条件、城市规划、区域楼市发展现状、现销售个案等各方面因素进行总结分析通过对比考评，阐述上述风险对项目开发的可行性产生具体产生多大的影响力最后，我们认为：如果是依照现行开发方案和进度，该项目基本是不可行的在此基础上，对前期投入的开发资金我方也提出了四点建议采用的处理方案，希望能够对项目的后续开发有所帮助景德镇城市概况1、人口、地理、环境景德镇是江西省省辖市位于江西省东北部，地处浙、赣、皖三省交界处西南距省会南昌249公里，东离海岸线302公里东与婺源县接壤，南与万年县为邻，西与波阳县毗连，北与安徽省祁门县交界南北最大纵距132.75公里，东西最大横距64.5公里辖区总面积5248平方公里，其中市区面积3274.44平方公里，城市建成区面积37平方公里现辖浮梁县、珠山区、昌江区等1县2区，代管乐平市总人口152万人，其中城市人口50万人景德镇市区地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，以低山、丘陵为主，平原兼备。
海拔一般为250～400米，最高峰五股尖海拔1618米，最低海拔20米境内主要河流昌江自东北经中部往西流入鄱阳湖，乐安河自东向西横贯南部2、交通景德镇投资环境优越位于昌九景"金三角"经济区，赣、浙、皖三省交界处，地处国家旅游热线--庐山、黄山、龙虎山、九华山、三清山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位（均在150-200公里左右）经过20多年的改革开放，基础设施日臻完善供电、供水、供气十分充足；通讯实现光纤化、网络化、数字化；交通网络四通八达，皖赣铁路、206国道南北纵贯景市，九景高速公路拉近了景市与武汉、南昌及外地的距离，景德镇机场航线通达北京、上海、广州等地，昌江水道可直通鄱阳湖达长江，一个水、陆、空立体交通网络已基本形成城市建设日新月异，基础设施现代化、网络化、数字化改造成效明显随着六条城市主干道的建设，城市面貌正发生巨大的变化，文博区、生态区、现代区既自成一体、各有特色，又相互联系、互为依托3、城市文脉及“瓷文化” 景德镇是中外著名的瓷都，制瓷历史悠久，文化底蕴深厚史籍记载，"新平冶陶，始于汉世"，可见早在汉代就开始生产陶瓷宋景德元年（1004年），宫廷诏令此地烧制御瓷，底款皆署"景德年制"，景德镇因此而得名。
自元代开始至明清历代皇帝都派员到景德镇监制宫廷用瓷，设瓷局、置御窑，创造出无数陶瓷精品，尤以青花、粉彩、玲珑、颜色釉四大名瓷著称于世"毛泽东用瓷"、上海"APEC"用瓷及国宾馆用瓷以及各类艺术陶瓷倍受世人赞赏景德镇瓷器享有"白如玉、薄如纸、声如磬、明如镜"的美誉郭沫若先生曾以"中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都"的诗句盛赞景德镇灿烂的陶瓷历史和文化，陶瓷把景德镇与世界紧密相连第一部分：景德镇社会经济分析地域的经济发展与当地的房地产市场发展密不可分，透析区域经济发展水平将给项目运作带来一定参考意义景德镇经济主要依托不断发展的陶瓷业，该行业已经成为区域经济的支柱产业2005年景德镇陶瓷工业完成总产值93.84亿元，占到规模以上工业比重达到59％，对其工业增长贡献率达76.1％其经济发展具有一定的单一性和依赖性通过几天对于景德镇的市场调研，我们对于该市经济发展动向的分析如下：1、城市经济发展增长较快，总体水平相对落后2005年景德镇全市实现，GDP193.61亿元（人均GDP为12737.5元，达到1553美元），比上年增长了14.9％，比全国全省平均值分分别快5和2.1个百分点整体经济发展实现相对较为快速的发展态势。
根据国际惯例人均GDP达到800美元房地产业达到起步阶段，目前，景德镇房地产业正处于起步上升阶段2、第二产业尤为突出，产业结构厄待调整2005年景德镇，景德镇的产业结构虽有一定程度调整，但是第三产业增量仍然不是十分理想，三次产业均出现了不同程度的增长，第一产业同比增长4.2％，第二产业同比增长15.6％，第三产业同比增长17.1％相对于04年产业结构调整不具有明显变化3、旅游产业增量明显成为，逐渐成为该市的重要产业2005年景德镇全市旅游收入达到，21.1亿元，同比上涨20.1％，其中外汇收入1576万美元，同比增长30.8％接待旅游人次接近600万人次旅游业收入占到GDP的比重为10.9％旅游业开始逐渐成为景德镇的主要产业之一4、城镇居民收入逐渐提高，消费水平不断增强2005年景德镇全市人均可支配收入达到8779元，比上年增加1086元，同比增长14.1％城乡居民存款余额也有较大幅度提高2005年年末带到122.9亿元，同比增加16.5％收入的增加带来消费观念的逐步转变和居住条件的继续改善2005年，人均消费性支出达到了7029元，城乡居民消费开始向高档耐用消费品和改善居住条件上转移。
2005年景德镇城市人居房屋使用面积为20.37M2同比上年增加5.71％按照05年我国人均房屋面积为26.11M2，预计景德镇房地产业还将有进一步发展小结：景德镇总体经济运行较为平稳，给予我方项目开发带来一定的经济支撑，但是纵观该市经济运行不难发现，其经济主体单一，产业局限性强陶瓷制造业所占经济总量相对过大，经济运行的抗风险性相对薄弱人均工资和可支配收入水平依然相对较低，外来高技术人才进入较少，中低的收入群体仍然较大，这些不利因素都给整体房地产市场的发展带来较大的局限核心点：经济水平相对较低，限制房地产业的增长水平和发展速度第二部分：地域规划分析1、景德镇城市总体规划l 规划职能：以瓷立镇、以瓷兴市，以部省共建国家陶瓷科技城为契机，坚定不移的走陶瓷振兴之路重点发展陶瓷、汽车、机电、电力、化工、建材和食品七大支柱产业，办好景德镇市高新技术产业开发区和陶瓷科技园，大力发展第三产业，建立起服务瓷都、面向全国和世界的、功能齐全、布局合理、服务一流的第三产业体系，将景德镇建设成知名的国际旅游城市l 城市发展方向：重点向东西方向发展纳入东面湘湖镇的部分地区，西南方向的吕蒙乡和西北方向的洪源镇和罗家垦殖场的一部分，以及北部的浮梁镇。
l 城区规划居住用地布局：规划2020年居住用地总规模为1481.8公顷,占总用地的18.52％，人均居住用地为18.22平方米/人居住用地分为一、二、三类布置一类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的低层住宅用地；二类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多高层住宅为主的用地；三类住宅用地为市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉的用地，主要包括规划期内必须改善的旧村l 城市总体布局：景德镇城市总体布局形成“一城三区九大功能组团”的格局，一城即指景德镇城区，三区即指文博区、现代区、生态区三区中文博区包括四个组团：历史文化街区组团（商业、旅游、居住）、东郊组团（工业、科教、居住）、湘湖组团（高教、居住）、浮梁组团（居住、旅游、休闲）；现代区包括两个组团：南河组团（行政、文娱、居住）、吕蒙组团（高新科技产业园）；生态区包括三个组团：昌南组团（公共服务、金融、居住）、洪源组团（商贸、物流、体育、会展）、罗家组团（航空港、陶瓷高新技术开发园）各组团通过城市道路环线相联系，形成有机的整体2、项目所在地区域规划从地块区域规划上看，我方项目在景德镇2002－2005近期规划中具有明显的优势地位，该地块受到未来新城区（行政办公、公共设施、商业金融、居住）和洪源组团（商贸、物流、体育、会展）规划的双重涵盖，其地理位和区域优势较为明显，在未来必将成为集会展、居住、商贸、行政的中心区域。
小结：规划方向有利项目开发，未来我方地块将成为城西板块的副中心地带但是目前城西板块生活机能和公共配套还相落后，不适于项目近期运作核心点：本区域规划优势较为明显，但对近期项目开发没有直接借鉴作用 第三部分：住宅市场现状及趋势分析1、景德镇房地产市场总体概况景德镇房地产市场在2000年开始逐渐结束宅基地的批出，同时房地产市场逐渐开始确立，景德镇房地产市场起步较晚发展速度也相对缓慢，市场在03年、04年迎来的市场发展的高峰期05年宏观调控开始市场受到一定抑制，市场由活跃转向冷清现景市新商品房每年的竣工量（市场投放量）平均为近70万方景德镇市区历年房改房、存量房产权过户登记汇总年份房改房存量房套数面积（平方米）套数面积（平方米）2001年20912540180144002002年69348510178272992003年90849345.4426243768.132004年83945123.0219328526.072005年111671686.9422893935.722006年上半年61248030.2518210521.74合计4377275235.651223218450.66备注：房改房是指早期国有单位或集体企业福利分房买断后获准上市，景德镇在01年的9月正式开始实施。
存量房是指城镇居民私有产权物业上市交易据房地产交易中心对原有房改房和存量房的统计，现市场上有将近50万方体量的旧房流通，仍未上市的有近30万方，因此预计整个景市自2001年以来有近80万方的市场存量房可用以上市交易房地产开发额度（万元）2002年2003年2004年2005年2583468775180800135900住宅施工面积（万M2）2002年2003年2004年2005年95.9156.33202.86132.33住宅竣工面积（万M2）2002年2003年。