物业管理专业知识学习

《物业管理专业知识学习》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理专业知识学习（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理专业知识学习 物业管理专业知识学习物业管理一、什么是物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业

2、共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。物业服务收费 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是

3、指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。二、物业管理企业的基本类型物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型：一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。 二

4、、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。 三、由大中型企事业单位自行组建的后勤物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。 四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，规范运作，提供较好的服务方可生存。 五、由街道办事处组建的物业管理企业，管理范围为街道居民小区，此类物业管理服务内容较单一，收费低廉，服务质量差。 从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类：一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的

5、专业化公司承担。这类公司人员适中精干。二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人 员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。 三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。 从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： 一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。 二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理公司自有的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所

6、有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。三、何为物管维修基金物管维修基金是房屋保修期过后共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如保修期后电梯的维修改造等。住宅住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。住宅小区一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7900015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类居住建筑 公共建筑

7、工业建筑 农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、按建筑物（住宅）的层数分类低层建筑：13层 多层建筑：47层小高层建筑：816层 高层建筑：17层以上3、按建筑结构分类建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。砖木结构描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、

8、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。钢筋混凝土结构描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。4、按建筑施工方法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌

9、筑而成。预制、装配式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、 楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。二、建筑物的组成一幢建筑物一般由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。基础基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等

10、，并将这些荷载及自重传给基础。墙体的分类A1.按在建筑物中的方向，分为： 外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。B.按在建筑物中的方向，分为： 纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。 横墙沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。C.按接受力情况，分为： 承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。 非承重墙不承受外来荷载的墙称为非承重墙。柱是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重

11、传给承重墙、柱或基础。楼板楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。首层地面是指建筑物底层的地坪。梁是跨过空间的横向构件。楼梯楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。6门窗门和窗都是建筑物的围护构件。住宅的进深住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定

12、的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的层高和净高住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通

13、常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。按经济形态划分的9类住宅商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

14、这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。微利房微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。安居房安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。解困房解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。房改房房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。集资房是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。平价房是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格