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1、 商业计划书万坤置业商 业 计 划 书贵州省黔南万坤置业有限责任公司 2012-7-20目 录摘要3第一部分 公司基本情况4第二部分 公司管理层7第三部分 产品/服务9第四部分 培训/人才10第五部分 行业及市场情况11第六部分 营销策略12第七部分 管理15第八部分 风险16摘 要内容参考1、公司基本情况 贵州省黔南万坤置业有限责任公司是一家涉及商场招商管理、地产营销策划、复合型商业地产、商业中心、 购物广场、商业步行街、批发市场、社区商业、商业业态组合、商场研究培訓等为一体的专业商业地产营销、商场管理机构。 贵州省黔南万坤置业有限责任公司成立于2012年，由资深商业地产策划、招商、经营管理
2、专家共同组建而成，是以商业地产项目的经营策划、销售代理、招商、委托经营管理、投资顾问咨询为主要业务的专业顾问公司，为企业提供符合国际惯例并融合中国商情的高度专业化、特色化、国际化、系统化的服务。万坤置业自組建专业策划代理开发咨询管理团队以来，经过多年对各种商业业态的实践、总结和提升，各項业务都得以快速发展。目前万坤置业将立足黔南，面向全国发展。 2、服务描述 商场招商、商场策划、商场管理、商场开发、商业地产营销策划、商业项目市场定位、商业项目市场调研、专业市场招商策划、特许连锁经营策划、商业业态策划、商业项目主题策划、商业街区策划（包括街区的定位、功能分区、全案推广、销售）3、研究与开发 所谓
3、置业运营，就是对所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。 4、行业及市场 从严的楼市调控，挤走了投资型买家，也带走了他们对商品住宅的过多期许，但并没有带走他们对地产行业的关注。调控只是针对商品住宅，商业地产并未限购，选择一处地段好、人流旺、升值潜力大的商铺，一直是有实力的买家所青睐的。第一部分 公司基本情况公司基本情况：公司名称 贵州省黔南万坤置业有限责任公司 成立时间 2012.8 注册资本 100万 实际到位资本 100万 其中现金到位 100
4、万 注册地点 贵州省都匀市 公司性质为：有限责任公司 1、由五个股东出资设立； 2、股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 目前公司主要股东情况：如下表：股东名称出资额出资形式股份比例联系人联系电话甲方乙方丙方丁方戊方公司目前经营的业务为：商场招商、商场策划、商场管理、商场开发、商业地产营销策划、商业项目市场定位、商业项目市场调研、专业市场招商策划、商业业态策划、商业项目主题策划、商业街区策划（包括街区的定位、功能分区、全案推广）、商场体系建设、商场经营策划（商场、超市、大市场、
5、大卖场）、商场竞争策划、商场品牌策划、商场招商策划、商场促销策划、商场立项分析、商场市场调研、商场招商策划设计、商场设计策划、商场经营管理、商场规划设计、商场营销策划、商场招商代理、商场规划布局、商场包装推广、商场招商引资、商场招商品牌主力店引进、商场整合协调、商場发展战略设计、企业管理咨询、商场终端顾客管理、超市运营管理、超市招商策划管理、商场专业管理人才培训等管理技术输出业务。公司经营财务：(单位：万元)项目本年度1年2年3年销售收入毛利润纯利润总资产总负债净资产负债率净资产收益率公司近期及未来35年的发展方向、发展战略和要实现的目标：本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现
6、在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全省范围内实现了富万家综合体产品模式的快速复制，成为目前省内唯一实现全省布局的城市综合体投资及运营企业。 未来，本公司将利用“富万家”的品牌影响力，继续重点拓展一线地州市场，适当扩大在二、三线县市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。 本公司的长期战略目标是：巩固黔南商业地产排名第一的领先优势，力争成为西南商业地产行业的领军企业，最终成为西南持有物业面积最大的商业地产企业，从
7、而实现“国际万家，百年企业”的愿景。 第二部分 公司管理层董事会成员名单：序号职 务姓 名工 作 单 位学历或职 称联系电话1董 事 长2副董事长3董 事4董 事5董 事9董 事董事长姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：着重描述在本行内的技术和管理经验及成功事例。总经理姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：着重描在本行业内的技术和管理经验及成功事例。市场营销负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：着重描述
8、在本行业的营销经验和成功事例。财务负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话 学历 学位 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 第三部分 产品/服务为房地产开发商项目提供商业地产的市场调研与分析，商业策划，产业定位，商家建议，招商策略等，具体服务内容包括地块调查，商圈，商用物业，相关产业市场的市场调研与分析，竞争项目分析，项目定位以及竞争战略分析，总体开发模式与营运策略，主力商家与投资者组合进驻分析以及建议，产品建筑设计和环境配合建议，营销，招商主题和推广策略，项目投资效益分析等服务专业为开发商提供全程策划销售代理服务，主要工作分三个阶段进行，第一阶段项目定位阶段（做什么，卖给谁），我方提供基于市
9、场详细调研后的产品定位，建筑设计，概念规划，开发周期建议，财务预算等，在第一阶段工作结束后，第二阶段营销策划阶段（怎么卖），该阶段我方主要提供项目营销策略制定、推广计划制定、广告策划、培训计划制定、法律文件准备等技术服务，第三阶段销售阶段，我方提供销售现场的建筑设计方案，现场布局，销售人员的组织与培训，销售价格的拟定，销售节奏的计划与控制，销售活动组织等服务。第四部分 培训/人才公司未来35年在开发人才投入和人员投入计划(万元)：年 份第1年第2年第3年第4年第5年资金投入人员(个)第五部分 行业及市场情况行业情况 住宅市场受政策调控以来，商业地产越来越受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投
10、资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。2011中国房地产开发企业500强测评研究报告显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。在经济景气度下滑、需求增长乏力背景下，企业中长期投资意愿低迷、动能不足。此次降息更加明确地释放出货币宽松信号及国家保增长的决心。对房地产行业来说，是一大利好消息。虽然货币政策放宽并非直接鼓励房地产，但流动性宽裕后，在楼市复苏之下，部分资金涌入房地产是必然的。再度降息之后，投资置业的成本快速下降，将进一步刺激楼市成交。连续降息也势必为市场进一步回暖带来
11、预期。在目前的宏观经济背景和房地产调控政策下，对于商业地产市场而言，更有可能掀起新一轮的投资高潮。一方面，降息为房地产开发企业带来了资金成本的下降；另一方面，因住宅市场限购政策没有解禁的迹象，购房资格的客群数量仍然受限。而商业地产不限购，不限贷，必将成为此次降息后投资的较好选择。在降息空间已经打开，年内降准预期增强等多重因素的作用下，可以预见的是，商业地产的热度会继续慢慢升温。同时，伴随着中国城市化进程的加快，商业地产成了房企和资本眼中的“价值洼地”，未来资本将可能密集布局商业地产领域第六部分 营销策略1确立先进的房地产营销理念营销必须全面体现“顾客满意”服务CS服务（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地满足消费者的各种需求。CS战略的出现可以说是市场经济发展的必然过程，它是一种全新的营销战略，要求站在顾客而不是厂商的立场上研究、设计、开发和改进产品，尽可能地预先把顾客的“不满意”因素在产品的研制和生产阶段去除，顺应顾客的需求趋势；完善产品的服务系统，加强产品的售前、售中、售后服务，最大限度地方便顾客；同时高度重视顾客意见，让客户参与决策。对房地产商品的效用而言，顾客满意的构成要素包括三个
