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1、湖畔雅苑小区商住楼建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4一、 项目基本情况4二、项目建设背景6三 、主要经济技术指标15第二章、场址选择与建设条件17一、场址现状17二、建设条件17第三章 规划方案25一、指导思想25二、规划方案25三、环境保护26第四章 工程建筑方案29一、工程设计指导思想和原则29二、项目总体规划方案30三 、建筑工程方案32四、公用工程方案36第五章 节能节水措施43一、节能措施43二、节水措施44第六章 环境影响评价45一、项目环境保护执行的法规、标准45二、环境现状45三、环境影响分析45第七章 劳动安全保护与消防50一、劳动安全50二、消防措施52第八章 组
2、织机构与人力资源配置54一、项目建成后组织机构54二、人力资源配置54三、人员来源55四、人员培训55第九章 项目实施进度56一、建设工期56二、项目实施进度安排56第十章 投资估算与资金筹措57一、投资估算57二、资金筹措59第十一章 经济效益分析60一、财务评价基础数据与参数选取60二、销售收入估算60三、成本费用估算61四、盈利能力分析61五、不确定分析61六、财务评价结论63第十二章 工程招标64一、发包方式64二、招标形式64三、招标方式64四、招标组织机构65五、招标主要内容65第十三章 结论与建议66一、结论66二、建议66第一章 总 论一、 项目基本情况（一）项目基本情况1、项
3、目名称：湖畔雅苑小区商住楼建设项目2、编制单位：XX省工程咨询事务所3、法人代表： 联系电话：4、建设单位：XXXX置业有限公司5、建设性质：新 建6、建设地点：XX经济开发区202省道西侧。7、建设内容：该项目占地2951.4平方米，约4.4272亩。总建筑面积9702.72平方米。包括：商务楼一栋，4层框架结构，建筑面积4208.68平方米；住宅楼一栋，11层框架结构，建筑面积5494.04平方米。8、项目投资：项目总投资约980万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。9、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）XX县“十二五”发展规划；（3）XX县城市建设发展规划（4
4、）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）安徽省、XX市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范GB 50368-2005 （10）住宅设计规范GB 50096-1999 （11）城市居住区设计规范GB 50180-93(12)国家房地产开发有关政策；(13)XX县建设项目规划设计条件通知书；(14)项目区地质勘探资料； (15)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(16)建设部房地产开发项目经济评价方法；（17）国家相关的法律、
5、法规及建筑设计规范。10、编制原则：（1）依据XX县建设规划，结合XX县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX县的城市基础设施框架，创造XX县的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用XX县的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体
6、素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。二、项目建设背景1、当前房产市场现状进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大
7、提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。（5）2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于XX县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。（6）房地产产业链条较长，能够
8、带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。XX市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到XX市及XX县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，XX老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿
9、，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。2、XX县商品房现状与市场需求XX县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信
10、贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3、“精品住宅”的市场需求及发展 “
11、人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。（1）住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住
12、宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。（2）商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、
13、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：(1)先富者的市场潜力。本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富
14、者市场潜力。(2)商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。为XX市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。(3)项目区位市场潜力。天杰帝景开发项目位于XX镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。（3）消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因
15、此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。（4）住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规
