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1、房地产业企业所得税管理操作指南第一章 行业概述房地产通常称为不动产房屋和土地财产，是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种建筑项目，具有实物形态、位置固定、不可移动、使用长期等特征。房地产开发与经营是按照城市规划和社会经济发展的需要，在依法取得国有土地使用权后，对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动，它贯穿于项目规划、开发土地、房屋建造、经营销售、后续管理服务等全过程。在我国房地产开发与经营形式呈多样性：按开发对象可划分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发项目可划分为单项开发、综合开发和滚动开发；按开发地点可划分为城
2、市开发、城镇开发和农村开发等。第一节 房地产业的业务范围及特点房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，通过开发土地取得，对开发项目实施全面规划、合理布局、配套建设等一系列经济活动，对开发项目展开经营管理，使综合效益达到最佳。 一、房地产业业务范围房地产开发与经营业务主要有房地产投资与开发、经营与销售、其它业务等。（一）房地产投资与开发。房地产开发企业通过投资购置土地使用权及建筑物行为来展开业务，将投入的货币资金转换为商品资金，是房地产的投资起点。（二）房地产经营与销售。房地产企业在在开发过程中或者完成开发项目以后，对外实施房地产产品预售、销售、租赁或对外投资和分配等行为
3、，是一个通过出售产品转换为货币资金的过程，从而获得相应的利润。现有房地产经营的主要产品类型有商品房（包括别墅、排屋、写字楼、经济适用房、非经济适用房、拆迁安置屋等）、廉租住房以及与生活居住相关的其它相配套设施。其它房地产开发配套设施是指小区会所、附助用房、物业管理场所、体育、休闲配套设施、道路绿化、卫生、学校、邮电通信、用电用水、安保等基础设施。（三）其它业务范围：以土地使用权或开发房产实施对外投资开发项目等。二、房地产业基本特点房地产业具有特定的程序性、系统性以及组织的特殊性等特征，规模大、投资高、时间长，具体有：（一）操作程序复杂。房地产开发从注册登记，到售后服务，期间要经过开发用地取得、
4、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。（二）投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性，且建设开发周期较长，使得其生产过程的资金占用量较大。（三）产业链延伸长。房地产业涉及到工业制造、建筑安装、商业批发零售、交通运输、通信网络、装饰装潢、水、电、服务等许多行业，与其他行业关联度密切。（四）社会影响面广。房地产业涉及到环境改造、百姓安居、劳动就业等，对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。（五）投资风险高。由于房地产资金占用量大，投资周期长，市场需求变化快，受宏观经济影响大等，所以房地产业存在较高的风险系数。第二节 房地产业的生产经营流程根据我国房地产行业特点，房地产
5、开发生产经营流程主要有注册登记、土地取得、立项与规划、建筑施工、销售管理、产权办理等方面。一、注册登记（一）房地产开发企业应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门自收到房地产企业申请之日起30日内，在听取同级房地产开发主管部门的审核意见后予以注册登记。外商投资设立房地产开发企业的，除按照上述规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。（二）房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，持有关文件证明材料等，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定
6、资质等级，资质等级一般分为一、二、三、四级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不能从事房地产开发经营业务。二、土地取得我国是一个土地公有制国家，土地权属采取集体所有制和国家所有制两种形式。法律规定任何人不能取得土地的所有权，只能取得土地使用权。建设用地除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据我国实际情况，房地产开发企业主要从以下五种方式取得国有土地使用权
7、：（一）采用招投标方式取得。招标出让土地使用权是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，招标人根据一定要求择优确定受让人，受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。 （二）采用拍卖方式取得。拍卖出让土地使用权是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 （三）采取政府行政划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、城市基础设施、公
8、益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目等。（四）从旧城改造与房屋拆迁中取得。是指通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地使用权。拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。（五）通过协议方式出让取得。是指国家以协议方式将国有土地使权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。这是一种特殊的取得开发土地使用权方式，通过协议方式取得土地使用权形式的，必须经上级人民政府批准。房地产企业取得土地开发使用权后，还需要凭借建设用地规划许可证，到政府土地行政主管部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让等相关手续。三、立项与规划根据我国
9、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规定报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。房地产开发项目立项批准以后，按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则，对开发区域内的建筑物、构筑物及配套设施等实行统一规划。由于房地产开发企业取得的开发项目土地已通过国家有关部门总体规划论证，所以开发企业要在这个总体规划的控制范围内，委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，填报建设用地规划许可申请表，报经城市规划行政管理部门审核同意，核发建设用地规划许可证和临时
10、建设用地规划许可证和临时规划许可证。房地产企业在通过建设用地规划审批后，向建设管理部门及时办理建设工程规划许可审批手续，取得建设工程规划许可证。四、建筑施工房地产开发企业在取得建设用地规划许可证和临时建设用地规划许可证和临时规划许可证以及建设工程规划许可证后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后，在建筑施工之前，向建筑管理单位报建建设工程项目，申领建筑工程施工许可证，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报告需要经有资质的
11、审计部门出具审计报告。五、销售管理房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售以及其他方式处置开发的房地产。（一）采取预售方式，也称“期房销售”。预售方式是指房地产开发企业为加速资金回笼，减少投资成本，将正在建设中的房地产预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据城市商品房预售管理办法（建设部令第40号）有关规定，房地产开发企业需要符合下列条件，才能实行预售商品房：1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；2持有建设工程规划许可证和施工许可证；3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4取得商品房预售许
12、可证。商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（二）采取商品房现售方式，也称“现房销售”。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据商品房销售管理办法（建设部令第88号）规定，对商品房现售，应当符合以下条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3持有建设工程规划许可证和施工许可证；4已通过竣工验收； 5拆迁安置已经落实； 6供水、供电
13、、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7物业管理方案已经落实。在符合以上要求后，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目竣工验收报告单及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，买卖双方签订商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议。在商品住房销售时，对住宅共用的配套设施可根据建设部财务部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）文件精神，经购房者与售房
14、单位签定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。（三）采取其他方式处置开发房地产。将开发的房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、用作分配给股东或投资人抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。六、产权办理房地产产权办理是一项产权转移的过程，也是一项房屋权属登记过程，是房地产交易买卖过程中一个不可缺少的重要环节。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋其他权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产开发商向受让人在办理产权转移之
15、前，需向房产管理部门办理房屋所有权初始登记。在办理初始登记时，房地产开发商应向土地管理和房产管理部门须提交下列资料：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划证明、房屋已竣工证明、房屋测绘报告、其他必要材料。第三节 房地产开发企业财务核算主要内容及特点一、房地产开发企业财务核算的主要内容（具体核算程序及方法详见第二章）一般来说，房地产开发企业财务核算的内容主要有：筹措开发项目所需资金；及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本，并加强成本管理，降低成本；正确核算开发经营收支，加强经营管理，提高经济效益；强化商品房销售管理工作，及时收回价款；按照国家有关政策，正确地对企业利润进行分配。房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其财务核算的侧重点也有所不同。具体来说，房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。（一）设立阶段财务核算的主要内容成立新的房地产开发企业必须按规定办理有关登记注册手续，包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。因此，这一阶段的财务核算重点是注册资本金及筹建费用的核算，核算的难点是对投资方投入的非现金资产（包括存货、固定资产、无形资产）的计价。（二）开发项目准
