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1、http:/ 评论(0) 浏览(527) 2008-11-06 12:15 标签：房地产报告 目 录前 言第1章 项目概况第2章 项目建设必要性第3章 市场分析第4章 建设方案第5章 项目法人与项目的经营管理第6章 工程建设进度第7章 投资估算、资本金与资金筹措第8章 财务效益分析第9章 结论与建议 http:/ 言为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安xxXxx房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区XX以北、XX以东地块地块进行开发,在大学城建立一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。2008年6月，淮安XX房地产开
2、发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了“丘地块国有土地使用权招标出让的通知”。淮安XX房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了“淮安市国有土地使用权出让合同”；根据规划，基地面积为100465.3平方米。为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。第章 项目概况1、项目法人概况项目法人：淮安XX房地产开发有限公司（以下简称“XX城房产”）注册资本：伍佰万美元住 所：淮安市清河新区西XXX号工业新区管委会法定代表人：XXXX企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）经营范围：房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。（涉及许可经营的凭
3、许可证经营）。XX房产是由南京XX房地产开发有限公司和中国香港XX集团公司共同投资，于2006年12月12日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。2007年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。2、项目概况2.1项目名称淮安XXXX项目2.2建设地点基地位于淮安市水渡口中心商务区的核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目的风水宝地。基地总占地面积100583.9平方米。基地北则是城市道路翔宇大道，南侧是XX路，西侧与XX路接壤。一条东西向的规划道路将基地一分为二用地平整，交通便利。规划设计内容为高层住宅、风情商业街及相关配
4、套设施。2.3建设内容本项目拟按高层建造，容积率按2.5计算。同时，本项目的规划在一定程度上将配合未来淮安的地标建筑国际会展中心的风格，从而形成相得益彰的效果，提升住宅项目的品味和价值，并使项目上市后即产生强大的冲击力，形成购买热潮。另外，XX房产项目将在沿里运河一带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。2.4基地现状（工程进度）2.5 建设期本项目建设工期暂定为 年，计划年 年底竣工。2.6投资估算、资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为146957万元（详见附表1）。项目所需建设资金全部由项目法人自筹。项目法人已经以支付前期费用及国有土地使用权出让金 万元，作
5、为本项目的资本金，符合国家有关资本金出资比例的要求。项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。2.7财务效益分析本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为11.46%，财务净现值（I=10）为3427.24万元，投资回收期为4年（含建设期），财务效益良好。第2章 市场分析2.1、淮安土地市场现状2003年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格45万/亩；2004年随市场发展及长三角影响，上涨到均价65万/亩，2005年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价60万/亩；2005年淮安市区成交房地产开发用地34宗，计1362.23亩；2006年1-9月
6、淮安市区共成交土地50宗，合计3277.6亩，合同价款220,375万元，平均价格67万/亩。成交地块面积较小，60亩以下地块居多。大面积地块流标率偏高，从2005年的上市成交情况看，共流标11块计1019亩土地。2.2、淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。2001年以前主要以老城区改造项目为主，2003年随着土地价格的提高，房价上涨近1000元/ m2，楼市规模初步形成。根据淮安市国土资源局网上资料：2006年一季度，全市完成房地产开发投资1164亿元，比2005年增长23.1，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元
7、，比上年增长6.95，增速下降1.1个百分点。“十五”时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。2005年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万m2,同比增长45.58%，竣工面积206.14万m2,同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万m2，同比增长27.86%,竣工面积143.51万m2，同比下降2.46%。而2006年一季度,全市房地产开发完成施工面积251.84万m2,同比增长22.38%，竣工面积20.21万m2，同比增长1.2%。其中市区施工面积174.71万m2，同比增长11.81%，竣工面积17.51万m2，同比增长2.46%。2.3、楼市价格分析淮安市
8、2005年全市销售面积122万m2，全市商品住房销售均价1693元/ m2，同比增长13.7%，市区商品住房销售均价2487元/ m2，同比增长14.9%；2006年第一季度全市商品住房均价2003元/ m2，比去年同期增长6.5%，其中市区商品住房均价为2511元/m2，比去年同期增长4.63%。从淮安网上楼市可以看出，2006年510月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为2627元/m2，增长为2.92%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。根据淮安网上楼市提供数据，截止2
9、006年10月11日全市入网销售项目96个，入网总面积2,431,563 m2，可销售总面积711,898 m2，入网总套数23,265套。当日住宅成交套数33套，当日住宅成交均价2442元/ m2，从淮安网上楼市2006年度（1-10月中旬）全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为252,062m2，销售套数2,252套，销售金额67,222万元，平均销售均价2666元/m2，市场容量及承接力有一定的局限性。2.4、本项目区域竞争分析本案地块南、北、西面被三个大盘所包围。南侧一路之隔为“XX花城”，45万m2多层住宅社区，容积率1.5，2004年土地出让，价格不超过65
10、万/亩，目前销售均价2500元/m2，一期七幢多层200余套房屋已售完。北侧为今年年底开盘的“XXXXX”高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地538亩，容积率2.2，总建筑面积100万平方，以28幢高层建筑为主。土地出让价格为100万/亩，出让时间为2006年2月，一期项目已开工，17万m2分两步上市，首期700套房源，已在十一国庆期间排队拿号。一期多层均价3000元/m2，高层均价2800元/ m2，有卷烟厂、银行、国税局等单位团购，将是本案未来5年内最强有力的竞争对手。 西侧地块为“XXXX天城”小区，拟拆迁后开发。该项目从地理位置上被楚秀园、钵池山公园及里运河环围，有双公园概念
11、，离市中心更近，比本案有明显区位优势。占地424亩，将建成超过60万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。本案东侧为清河区工业园区和开发区。根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统一外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。2.5、销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估3900元/m2，商业用房暂估15000元/m2，总销售额为22.75亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。2.6、市场机遇2.6.1城市经济快速发展 2005年淮安人均GDP已达到132
12、4美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元。2.6.2城市居民收入增加，生活水平提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。2005年实现地区生产总值561.8亿元，人均国民生产总值1378美元，财政收入75亿元。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也将进一步提高，据淮安市统计局提供2006年1-8月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入6788元，同比增长14.2%，住宅产业将处于快速增长期。2.6.3城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公
13、里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45，城镇人均可支配收入达9350元；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55以上。2.6.4本案独特性地理位置的独特性和不可复制性。由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位置上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，一定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。2.6.5中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、
14、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨；同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。2.6.6市委市政府领导重视淮安市CBD 区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。目前该地块土地先期拆迁已基本完成。2.7、市场存在的风险2.7.1市场容量的局限性。因淮安市区目前仅85万人口，10年增长到110万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。另一方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须一定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有一定的影响。2.7.2由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计
