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1、经理办公会议的职权（参加人为公司正副经理、各部门、各管理处正副职和没有正职的部门副职）在公司上级主管部门领导下，经理办公室会议负责根据上级主管部门决议和 决定处理公司日常工作，其具体职权为：一、讨论向上级主管部门提交的机构数量、人员编制、公司长远发展规划等。二、讨论向上级主管部门提交的年度工作计划、各项管理制度及其实施和执 行措施.三、提出各部门正副经理、各管理处正副主任的任免、奖惩建议，报上级主 管部门审批。四、讨论决定公司机关各部门、各管理处下属工作人员的招聘、调整、奖惩、 辞退等事宜.五、讨论本公司财务决算，提交上级主管部门通过执行。六、讨论本公司年度工作总结，报上级主管部门通过。七、提
2、出公司员工工资、福利待遇方案，提交上级主管部门通过.八、提出购买房屋、汽车、电脑等设备计划，报上级主管部门讨论，讨论决 定非生产性设备物品的购买。九、讨论公司各项制度执行情况和提出修改意见.十、研究决定公司公关工作事宜和职工集体福利、康乐活动等事项.十一、根据工作需要，讨论决定应由集体研究决定的其他问题。办公室的职责范办公室是经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事、文件管理等工作。其职责范围是：一、学习研究国家的方针、政策、法规，贯彻落实企业的各项工作指令.二、负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展 以及会议决定的催办和检查。三、做好文书档案和有关资料的管理工作，包括公文
3、的收发，印信的保 管，文印核稿、呈批，催办归档，调卷和保密工作。四、根据领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印文件和资料.五、做好人事管理工作，保管好职工的档案,根据需要做好劳动力的安排 调配和员工的调入、调出工作，并协调办理好各项有关手续。六、做好企业的考勤统计工作及劳动工资的管理工作，根据政策做好职工 的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的有 关手续。七、负责企业职工的培训工作，包括文化教育、知识更新、思想政治教 育的有关管理工作。八、负责企业有关办公用品和劳保用品的购买、保管和发放工作。九、负责公司食堂的管理工作。十、负责企业车辆的调度、使用和维修保养工作。十一、
4、负责企业对外宣传工作，做好来信来访和安排好外单位人员参 观、访问的接待工作。十二、完成经理布置的其他工作。工作人员职业道德规范一、热爱本职工作：1、要确立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作.2、要刻苦学习和钻研管理工作的知识与技术。一个管理人员既要有做好管理工 作的愿望，又要有过硬的服务本领，才能做好管理工作.3、以主人翁的态度做好工作，刻苦钻研管理工作的艺术和技巧.待业主（住户） 如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作.二、文明管理：总的要求：一是执行政策；二是礼貌待客，有问必答，热情服务；三是环境 干净、卫生、整洁；四是制度健全，纪律严明，管理科学。具体要求：1、仪态端庄.衣着打扮和气质风度
5、要端庄、整洁、给业主（住户）美的感 觉，使人感到亲切。2、语言谦逊。在接待顾客过程中，语言要力求文雅、谦恭、准确，务必做 到“四个不讲”和“三个不能”，即：“不讲低级庸俗的口头语，不讲不三不四的 脏话，不讲讽刺挖苦话，不讲与管理无关的闲话，“不能取笑人，不能训斥人，不 能报复人”。3、主动热情.在接待业主、住户过程中要做到“三个一样：对待生人熟人 一个样，大人小孩一个样，忙时闲时一个样，为业主（住户）提供各种方便.4、优质服务。要有负责的服务态度，就是对业主、住户负责，为业主、住 户着想，不要把业主（住户）看成是有求于我，爱怎么样就怎么样。三、诚信无欺诚信无欺是我们每个管理人员应有的作风，也是
6、我们管理工作职业道德的一 个重要内容，就是说，要忠诚老实，事实求是，言而有信，严守信用。四、注重效益：既要获得最大的社会效益，又要获得最好的经济效益。1、注意社会效益。主要作好这样几项工作:一是努力建设社会主义精神文 明，要立足社会，服务社会,为社会的发展作贡献;二是提高服务质量，维护业主、 住户利益，保证机电设备的正常运行，水电的正常供给;三是搞好清洁卫生、庭院 绿化，为大厦创造宁静、舒适的生活环境；四是加强防范措施，确保业主、住户 人身财务安全。做好放火、防盗和防止坏人坏事的四防工作，保护国家财产和业 主、住户人身财产的安全.2、提高经济效益。要强化管理道德，建立健全工作人员岗位现任责任制
7、，主 任任期目标责任制、财务制度、奖惩制度以及其他内部管理制度。二是提高工作 效率，充分发挥自己的能动性，把管理工作与经济利益联系起来。三是开展“双 增双节”活动。管理处的职责范管理处是物业管理公司的派出机构，负责某一指定的物业管理.具体职责范 围是：一、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度.二、负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。三、树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务.四、协助公司工程不对物业进行养护和维修，确保其正常使用。五、积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种工作.六、向住户
8、宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范和 计划生育工作。七、调查研究，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服 务工作的投诉，重大问题报请公司管理部或公司领导处理解决.八、完成领导布置的其他工作。发展经营部是在经理领导下专职于物业管理、经营业务开发的部门，负责企 业经营业务的选择、可行性分析、投标竞争等工作。其职责范围是：一、根据市场经济的需求,对房地产市场进行信息收集、整理和分析工作，努力 掌握第一手资料，为经理的决策提供可靠的依据。二、根据企业经营目标，对企业经营的环境进行调查、分析和预测，包括需求因素、 竞争因素、宏观经济因素、政治因素、技术因素和社会因素等.三、负
9、责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法与经验，了解同行业其他公 司的经营状况。四、选择适合企业和业务进行可行性分析。五、负责组织参与竞争，制订投标策略，进行业务开发，开展投标竞争。六、负责业务委托合同的签订、落实。七、要坚持公司一业为主，多种经营的原则，立足所管理的物业，面向社会， 灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，增强企业的实力.八、在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告，争取做到开 发一个，成功一个。九、以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施，做到既 方便住户，有增加企业收入.十、根据实际情况，积极开办新企业，如清洁管理公司、电脑电器服务
10、公司、装 饰公司、花木服务部等等。卜一、提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估工作.十二、定期向经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况.十三、完成领导布置的其他工作。财务部的职责范财务部在公司经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、 会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是：一、认真贯彻会计法，执行国家财经政策、法令，遵守各项资金收入 制度，严格执行费用开支范围的标准。二、正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果， 为领导提供准确的财务会计信息.三、加强计划（预算）管理，认真编制财务计划（预算）。四、加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本
11、，多创利; 加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状况，总 结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。五、按照会计制度规定，切实做好记帐、算帐、报帐工作，做到手续完 备、内容真实、数字准确、帐目清楚，日清月结，按期报帐,在规定 时间内报送各款会计报表.六、按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作。遵守支票使用 规定及银行结算纪律，加强现金管理。对下属各管理处经费的收支 情况，经常进行检查、监督和指导。七、根据国家财务制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务 管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。八、妥善保存会计档案资料,接受财税机关、上级主管部门和公司领
12、导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。九、充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的 作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。十、 完成好领导布置的其他任务。管理处工作职责弘扬“敬业、服务、创新的企业精神，提供“安全、文明、繁荣、高尚” 高品质物业管理服务，创建中国物业管理行业的名牌企业.一、负责辖区内住宅楼、公寓、综合楼及公共娱乐设施、居住环境、治安、 卫生、绿化、停车场、电梯、装修的管理、维修、服务工作。二、负责管理处内部规范化管理，严格按ISO9002质量体系标准工作，制定 各种规章制度，照章办事.三、执行市住宅管理条例，接受业主管委会的监督，广泛听取业主、
13、客户 的意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，每半年公开一次两金 帐务及费用收支帐务，接受业主监督，提高小区的整体档次，为业主、客 户提供优质服务。四、受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜并责成有关部门及时解决。五、建立健全住户档案，实行电脑化管理.六、检查、督促清洁人员搞好楼道和环境卫生，提示业主和客户搞好室内卫生 和门前三包（包卫生、包绿化、包秩序）.七、检查、维修公用设施，为业主、客户提供有偿服务，办理房屋交接，审 批和监管用户按规定装修和使用房屋，并制止损坏房屋结构、外观和影响 其他用户的行为.八、接待和办理公安局、派出所、街道办事处、居委会交办的治安、卫生、 计划生育、精神文明
14、建设等项工作。九、经常进行巡视检查、消除火险隐患和其它各种不安全因素,防止发生火灾 和盗窃事件，及时处理已发生的问题。十、负责辖区内各种车辆管理，杜绝乱停放现象，维护所管区域的生活秩序。十一、监护住宅区公众服务电话线路，电视线路，煤气管道，上、下水管道，供电电路免遭损坏，如遇有问题或事故，管理处应协助同志有关单位抢 修。十二、负责收缴管理费、电梯费、智能系统运行费以及有偿服务费用等工作，并进行收支核算。十三、完成管理处交办的与小区管理有关的其他工作任务。财务部的职责一、严格执行有关部门、上级及本公司的财务制度和规定，认真贯彻领导的 指示，对财务集中管理，当好经理的生财参谋。二、加强经济核算，保
15、证核算资料及会计报表正确、及时，按月核对帐目，做到帐、 表、物相符.三、根据上级、公司下达的年度计划指标，及时编制月、季、年度财务计划执行 情况并编辑资料,存档和供领导参阅.四、严格执行现金管理制度和结算纪律，审查各种费用开支，管好用好资金，经 常清理往来帐目，及时催收帐款,提高资金的利用率，反对铺张浪费，节约开支.五、综合管理固定资产的核算，每年进行一次固定资产的全面清算。正确计算、 提取折旧和维修基金，属报废的，要严肃认真清理清查原因，按审批手续填 写有关原始记录和造册，报上级主管部门批准,作帐务处理.六、必须规范遵守财经纪律，对各自经办的帐册、票据、报表及有关资料，应妥 善保管，不得涂改、伪造、遗失、损坏，在行为上应做到不营私舞弊、不挪 用公款、不假公济私、不套购物资、不虚报冒领、不换取外币、不弄虚作假. 熟悉帐簿和帐户结构，按编号顺序记帐。妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档 案资料和一切有价证券及收款凭证。七、每天盘点一次现金,保证帐钱相符，对每天业务收入的现金须当日存入银行， 防止套汇、挪用和贪污盗窃等事件的发生。组织好资金回笼、保证资金正常 流动。八、熟悉各项费用的开支标准，严
