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1、房地产基础知识及专业名词解释一、 房地产基础知识1 、 房地产；房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性2 、 房地产市场；一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出 让给房地产经营者与使用者的交易市场二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局；代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门4 、 商品房；指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准 在市场上流
2、通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、 抵押、赠与、交换的房地产5 、 发展商；专门从事房地产开发和经营的企业6 、 代理商；经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务 机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报 告、销售策划等业务提供有偿服务7 、 土地类型；按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施 用地及自由集资、微利房用地8 、 土地权使用年限；是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年 限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市 规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并
3、补清地价后继续使用，如 果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地 70 年， 工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50 年，商业、旅游、娱 乐用地为 40 年。9 、 房地产产权；是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内 容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分 的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售 该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款 等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转 让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来
4、处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者 而言，就不具备产权的概念。10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、 身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过 户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法 的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后， 由房地产管理机关发给房地产产权证
5、 。产权登记是房地产权管理的主要 行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确 定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时 间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进 行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记 载12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手 续的部门13 、公证处；是一个国家的证明机关，是法津公证的机构14 、房地产证；是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证15 、房地产公证； 公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作
6、 法津公证16 、商品房预售许可证； 按规定房屋子未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土 局申请，批准后方可预售楼花 （现房不需要此证 ）（楼花指期房）17 、 房地产买卖合同； 是由国土局统一编制用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商 品房销售都必须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地 产合同必须做公证18 、房屋所有权；房屋的所有权为房屋的占有权、 管理权、享用权、排他权、处置权、（包 括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，拥有了房屋的所有权就等于 拥有了在法律允许范围内的一切权利19 、房屋使用权； 是指对房屋拥有的享用权，房屋租凭活动成交的是房屋的使用
7、权，房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中20 、银行按揭； 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在 银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归21 、契税；是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交 易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收，凡是国有土地使用权 出让，土地使用权转让我括出售、赠与、交换都需要交纳契税，契税除了 具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用 22 、印花税；是对经济活动和经济交往中书立、
8、领受凭证征收的一种税，它是一种 兼有行为性质凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴 印花税票完成纳税义务等特点23 、七通一平；是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整24 、公共维修基金；公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护 基金，单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集， 所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、 养护25 、住宅的结构形式；主要是以其承重结构所有的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖 木结构、钢筋混凝土结构（ 1 ） 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱采用砖或
9、砌块砌筑， 柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构，通俗地讲，砖 混结构以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构， 由于抗震的要 求，砖混住宅一般最高为 5 、6 层以下（ 2 ） 钢筋混凝土结构 （框架 ）：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼 梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震 性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强， 经久耐用， 并且房间的开间、 进深相对较大、空间分割较自由（ 3 ） 钢架结构：是指以钢作为建筑承重梁柱的住宅建筑，它的优点有重 量轻、强度高，建造的住宅重量是钢筋混凝土住宅的 1/2 左右 ;满足 住宅大开间的需要，使用面积比钢筋混凝土住宅
10、高。安全可靠性强， 抗震效果好、抗风性能好， 尺寸精确，安装方便，易与相关部品配合。 钢材可以回收，建造和拆除时对环境污染较少26 、建筑面积； 建筑面积指建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，它是表示一个建筑 规模大小的经济指标27 、套内使用面积； 商品房套内使用面积指除去共用墙体面积和非共用墙体面积，在减去电梯井、楼梯间、拉圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上 为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积，但在住宅买卖中 一般不采用套内面积来计算价格28 、套内墙体面积；商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共
11、用墙及非共用墙两 种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙 以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积： 非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积29 、使用率； 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 75% 78% ，高层板楼在 78% 85% ，小高层板楼 80% 88% ，多层 住宅 88% 95%30 、实用率； 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率31 、建筑容积率；是指项目规划使用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目 用地红线范围的地土面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建 筑物所
12、占面积、运动场地等等）之比，附属建筑物也计算在内，但就注明 不计算面积的附属建筑物除外32 、建筑密度； 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与岩石住区用地的比率33 、绿化率； 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率，绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内 的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地34 、住宅的开间；在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的 实际距离，住宅开间一般为 3m 3.9m ，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3m ，规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构的整 体性、稳定性和抗震性35 、
13、住宅的进深；在建筑学上是指一间独立的房屋或居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的 实际长度，进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具 有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜 过大，目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任 扩大，在住宅的高度 （层高 ）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深 过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足36 、层高；层商是指导下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一 层房屋的高度37 、净高；住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距 离，净高和层高和层高的关系可以用
14、公式来表示：净高 =层高楼板厚度， 即层高和楼板厚度的差叫“净高”38 、公共绿地；满足规定的日照要求，适合于安排游息活动设施的、供居民共熟的游 息绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等 39 、配建设施；与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和共 公绿地总称40 、其他用地；规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民 配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等 41 、什么是建筑结构； 小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法，我们目前说的 “小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在 7 12 层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式， 6 层 以下的则称“多层”，更高的称为“高层”。塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住 宅，通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向西面走 可以直接进入户内， 板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯二、专业名词解释
