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1、目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 研究范围及主要编制依据21.3 可研报告主要结论3第二章 项目建设背景62.1项目提出的背景62.2 项目建设的必要性8第三章 项目建设地点及建设条件113.1 项目选址场地现状113.2 建设条件12第四章 需求分析与建设规模204.1 需求分析204.2 建设内容及规模21第五章 土建工程方案225.1 设计依据225.2 总平面设计225.3 建筑设计245.4 结构设计26第六章 安装工程方案286.1 给水排水设计286.2 燃气设计306.3 暖通空调设计316.4 强电设计366.5 弱电设计40第七章消防设计457.1 总体消防4
2、57.2 建筑消防457.3 消防给水457.4 消防暖通设计497.5 电气消防51第八章 节能节水558.1 设计依据558.2 建筑节能558.3 电气节能558.4 暖通节能558.5 节水措施56第九章 安全与卫生579.1 安全保护579.2 卫生防疫59第十章 环境影响分析6110.1 施工期影响分析6110.2 建成后影响分析6310.3 环境评价结论63第十一章 项目实施进度6411.1 项目实施内容和建设阶段6411.2 建设工期安排64第十二章 招标方案6612.1 招标范围及招标组织形式6612.2 招标方式6612.3 招投标相关要求6712.4 评标委员会的人员组成
3、和资格要求6812.5 招标备案68第十三章 投资估算及资金筹措6913.1 投资估算的依据及说明6913.2 投资估算6913.3 资金来源6913.4 资金使用计划69第十四章 财务分析7014.1 财务分析的依据和方法7014.2 基础数据7014.3 服务规模7114.4 生产成本估算7114.5 营业收入与税金估算7114.6 财务分析结论72第十五章 项目建设组织与管理7315.1 项目组织机构7315.2 工程质量管理7315.3 财务管理7415.4 进度管理74第十六章 风险分析及对策7516.1 投资估算的风险7516.2 建设资金断档风险7516.3 销售风险75第十七章
4、 社会评价7717.1 项目的社会影响分析7717.2 与项目关系密切的主要群体分析7717.3 主要社会效益分析7817.4 负面影响与对策7917.5 项目与所在地相互适应性分析7917.6 社会评价结论79第十八章 结论与建议8018.1 结论8018.2 建议80第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：正元CBD中心建设项目1.1.2 项目性质：新建1.1.3 建设地点：*体育馆东侧1.1.4建设单位：鄂尔多斯市正元房地产开发有限责任公司 鄂尔多斯市正元房地产开发有限责任公司作为鄂尔多斯市资历较老的房地产开发公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、鄂尔多斯市庆源房地产开
5、发有限责任公司自成立以来，已成功开发了许多大型住宅及商业项目，在鄂尔多斯市地产界享有盛名，为鄂尔多斯市发展建设做出了不可磨灭的贡献。到目前，公司总开发量已达到50万平方米以上，工程合格率100%。鄂尔多斯市欣源住宅小区、沙圪堵欣源住宅小区、棋盘井欣源综合商城等项目先后被市政府有关部门评为“用户满意工程及先进物业管理小区”。通过以上项目的开必，鄂尔多斯市正元房地产开发有限责任公司在鄂尔多斯市房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入*住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。 鄂尔多斯市正元房地产开发有限责任公司是一家集房地产开发、销售、物业管理、租赁、投资管理为一体的大型企业。公司注册资本30
6、00万元，法人代表李春，拥有中级职称以上人员16，中级职称人员20名。 公司成立8年来始终坚持一业为主，走多元化经营发展的道路，以房地产开发为主业，以公路和其他工程建设为辅业，形成精心打造主业，积极拓展相关产业，以主业带动相关产业，以相关产业促进主业发展的优势互补的良好发展格局。力求树立内蒙古地区“正元“品牌。 欢迎全国同仁前来合作开发。1.2 研究范围及主要编制依据1.2.1 研究范围我公司受鄂尔多斯市正元房地产开发有限责任公司委托，对正元CBD中心建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、
7、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。1.2.2 主要编制依据1、可研编制委托书2、国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国建筑法4、中华人民共和国环境保护法5、建筑抗震设计规范（GB500112001）6、混凝土结构设计规范（GB500102002）7、建筑照明设计标准（GB500342004）8、建筑设计防火规范（GB50016-2006）9、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）10、内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）11、内蒙古自治区费用定额13、建设项目经济评价方法与参数（第三版）1.3 可研报告主要结论1.3.1 建设内容及规模正元CBD
8、中心建设项目占地面积21688平方米，总建筑面积42207平方米，其中：1、地上建筑面积：21417。 2、地下建筑面积：16900。3、训练馆建筑面积：38901.3.2 工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计12个月，即2010年8月-2011年7月。1.3.3 投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算正元CBD中心建设项目总投资2000万元（不含流动资金），其中：第一部分工程费用为1465万元，第二部分酒店设备及工、器具购置费132万元，第三部分工程建设其他费用为289万元，预备费为114万元。2、资金来源项目总投资2000万元，通
9、过业主自筹解决。1.3.4 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目数量1建设指标1.1地上总建筑面积（）214171.2地下总建筑面积（）169001.3训练馆建筑面积（）38901.4建筑密度（）0.411.5容积率1.151.6绿化率（）231.7客房数（间）1741.8停车位（辆）94其中：地面（辆）47地下（辆）471.9建筑层数（层）91.10建筑高度（米）322经济指标2.1总投资（万元）20002.1.1第一部分工程建设费用（万元）14652.1.2第二部分酒店设备及工、器具购置费（万元）132 2.1.3第三部分工程建设其他费用（万元）2892.1.4预备费（万元）
10、1141.3.5 结论与建议正元CBD中心建设项目是在*经济高速发展、旅游业发展前景广阔的的背景下提出的。项目建设符合*整体规划、*旅游产业规划，对于推动*旅游经济的发展有重要的作用，得到了*各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。*旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目进行酒店建设，对于发展*旅游服务设施，扩大旅游接待能力，为*旅游经济的发展打下基础，对于推动*旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。建议*发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。第二章
11、项目建设背景2.1项目提出的背景20世纪90年代以来，随着“黄金周”制度的实施，中国国内旅游市场呈现出爆发增长的态势，酒店市场进一步细化、商务旅游大幅度增长、国内旅游大众化、旅游者日益成熟等多种因素的综合影响，为经济型酒店的发展奠定了市场基础，以满足大众消费需求为要旨的经济型酒店成为业内人士关注的热点。一方面，随着居民收入的提高、休闲时间的增多，自助、家庭、小团队、散客旅游等旅游方式兴起，中国旅游者的消费观念渐趋理性，对住宿消费提出了经济、安全、舒适等更具体的要求。另一方面，在过去的20多年时间里，无论是酒店业的投资者、经理人还是政府主管部门，关注的焦点长期集中在酒店产业中豪华和高档业态，从而
12、在客观上形成了“头重脚轻”的非均衡产业结构。在此背景下经济型酒店应运而生。同时经济型酒店业态以较好的投资收益、较短的投资回收期引得各类投资主体纷纷进入，使得经济型酒店进入了一个高速发展时期，新的品牌不断涌现，市场业态不断创新，企业扩张速度不断加剧。从市场基础来看，国民旅游，特别是中国公民的国内旅游已经成为支撑旅游产业发展最为根本的需求主体；从产业结构而言，大量的中低端旅游住宿机构急需进行产品、市场和业态多方面的创新。在这一背景下，应运而生的经济型酒店在短短的数年时间里，就在旅游市场、酒店产业、资本市场、行业协会和政府主管部门的共同推动下获得了快速的成长。经济型酒店的概念产生于上世纪80年代的美
13、国，近几年才在中国出现，经济型酒店是一种在酒店业发展最快的新的酒店类型，是一种以提供干净、整洁的客房为核心产品也是基本产品的住宿企业，它面向大众、价格低廉、能够满足人们对酒店产品的一般性需求。价格适中或者低廉是经济型酒店最原始、也是最基本的一个特征。经济型酒店的四个特征要素： 1、大众消费群体的市场定位是经济型酒店必不可少的特征要素之一。2、价格低廉：这里的低价位只是一个相对的概念，即对于消费者所获得的价值而言，实现了良好的性价比或者客户价值的最大化。因此，经济型酒店并不等同于廉价旅馆。 3、有限但能满足消费者对酒店产品一般性需求的服务和设施。经济型酒店提供的设施和服务必定是有限的，主要体现在
14、以提供住宿服务为主。但经济型酒店所能提供的“有限服务”是特色化和专业化的，质量可以与全套服务酒店或者星级酒店里的中等酒店相媲美，甚至更好。因此，优惠房价和优质服务成为经济型酒店的两大卖点。 4、经营管理方面的经济性：投资少，运营成本低，管理成本低。2.2 项目建设的必要性中国发展经济型酒店的必要性和可行性：其推动因素可以从四个方面来分析：一是国内旅游市场结构的变化，进入21世纪以来国内旅游增长势头超过入境旅游，面对大量的经济型住宿需求，整个住宿产业却缺乏这一层面供给，所以经济型酒店具有良好的市场基础和发展空间。二是产业发展环境的影响。传统的旅游业发展受制于关联产业的不健全，酒店不得不使各种服务产品内部化，造成的较高的经营成本不利于经济型酒店的发展。近年来我国产业结构逐步优化调整，住宿业已基本具备向经济型业态转化的技术基础。三是我国住宿设施市场化和利润化导向的发展为业态转化创造了有利条件。四是国际酒店集团发展模式的示范作用。许多国际酒店集团旗下都有经济型酒店品牌，并逐步把他们的触角伸向了中国。中国经济型酒店的市场发展趋势：从空间来看，大中城市和经济发达地
