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1、 房地产商域网恐龙园项目定位及策划案 项目总论6第一章 市场研究与项目定位7第一节 项目市场研究7一、 常州市房地产市场走势分析（宏观）7二、 常州新北区房产市场走势分析（中观）7（一） 回顾与展望7（二） 市场情况8（三） 结论9三、 本项目临近地段房产市场走势分析（微观）9（一） 区位特点9（二） 区域内供需分析10（三） 对收盘个案分析11第二节 项目环境分析21一、 地块环境条件21（一） 地块性质综述21（二） 地块周围景观21（三） 环境卫生、社会治安情况22（四） 地块周围的交通条件22（五） 配套设施22二、 项目地块（SWOT）分析23三、 结论26四、 地块建设条件26第三
2、节 项目市场定位26一、 项目市场细分和目标客户定位26二、 目标客群分析28 （一）目标客群购买力分析28 （二）目标客群成交要素分析28 （三）目标客群购买习惯、购买心理分析29三、 楼盘概念导入和形象定位29 （一）目标客户分析29 （二）项目差异化优势分析30 （三）楼盘概念设计30 （四）楼盘概念的演绎与发挥30四、 项目案名的考虑31五、 项目的推广定位31六、 项目VI的导入31七、 项目市场价格定位32（一）成本单价测算32（二）目标市场心理价格测算34（三）同区域同质楼盘定价情况分析35（四）我项目的定价策略36第二章 项目构思与方案策划36l 总体构思：37l 空间关系处理
3、37第一节 规划设计方案38一、 规划设计目标38二、 项目规划设计要点38三、 规划构思38（一） 主体风格定位38（二） 功能分区39（三） 环境结构（景观设计）39（四） 规划特点39（五） 道路系统规划39（六） 停车场规划40（七） 绿化系统规划40（八） 公建设施规划40（九） 配套设施规划40（十） 住宅的户型设计40四、项目技术经济指标41第二节 项目投资经营方案（略）42第三节 项目开发建设方案42一、 建设方式42二、 开发方案设想和分析42三、 建设进度42四、 项目工程进度网络图42第四节 项目推广策略42一、 推广主题及主打广告语42二、 推广阶段的分期（选择媒体、阶
4、段主题安排）43第五节 项目营销方案44一、 营销策划44（一） 卖点策划44（二） 营销策略44（三） 销售形式46（四） 促销手段46二、 场地布置46（一） 售楼卖场布置46（二） 工地现场布置46第六节 物业管理方案46一、 物业管理的前期介入47二、 管理费的确定47三、 具体对本项目物业管理的建议47l 调研附录 常州项目微观市场调查说明48附录一 消费者问卷调查分析48附录二 消费者访谈记录63附录三 客户分析66附录四 客户重点要求记录69l 项目总论一、 项目基本情况1、项目地块概况该地块位于常州新北区东北区域，地块东至龙源路（临近于中华恐龙园），南至汉江东路，西至藻江河，北
5、至东支河。地块地形相对规整，西北两侧均临近大型城市河道（藻河、东支河），项目场地平整，无拆迁，项目地势略低于南侧汉江东路。项目区域人居环境良好，居住氛围浓郁，是常州“新北板块”重点发展的集中居住区域，区域未来升值潜力明显。根据土地出让公告，该地块总计占地规模6.25万（合93.82亩），规划总建筑面积11.26万，项目规模相对适中，适宜建设开发中型居住生活社区。该场地原为恐龙园停车场，因考虑到恐龙园国庆期间旅游停车需求，政府计划国庆旅游高峰过后交地。2、规划指标及其它要求地块占地规模约6.25万，规划指标要求容积率不大于1.8，建筑密度不高于25%，绿地率不小于30%，建筑高度小于80m，要求
6、90以下的住宅面积不少于总住宅面积50%，其它要求见地块控制性详细规划。二、 项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位可考虑先租后售。三、 项目可行性报告结论项目具有较高的经济收益，获利能力较强，且通过盈亏平衡点分析得知项目虽然投资风险相对较小，具有较高的投资价值。项目从建设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合公司发展战略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。第一章市场研究与项目定位第一节 项目市场研究一、常州市房地产市场走势分析（宏观）自国家的宏观调控实现“软着陆”后，全国的房产市场进入低迷，成交量急速下降。受全国影响
7、，常州市房产市场开始进入整合阶段。常州市地处江南一隅，其房产市场存在较为稳定的需求，但房产市场放量逐年增加，累计存量居高不下。从近三年的常州对预售商品房的消化情况看，情况堪忧。常州市房产供求关系变化表：2005年2006年2007年2008（截至7月底）累计批出量（万平米）4216117062021940成交量（万平米）2364235281071294剩余存量（万平米）18518817895646同期消化比例56%69%75%53%67% 从上表可看出，房产预售的批出量和成交量都稳中有升，但逐年累积的房产存量不容忽视。二、常州新北区房地产走势分析（中观）（一）回顾与展望本项目所属的新北区板块发
8、展迅速，是目前常州颇受关注的一个板块。自2006年至今该区域有着突飞猛进的发展。一方面 由于市政府北迁入驻、京沪高铁常州站等大型市政规划的落实，另一方面别是通江大道一线CBD商业圈的逐步完善，人气汇集，周边项目价格拉升相对明显。此外，新龙生活区即将完全启动，京沪高铁常州站与轻轨线的规划，将加快新龙生活区居住氛围的早日形成，新北区仍是目前购房者除市区以外认可度较高的板块。随着长江路的全线通车和市民广场的开发，新北区板块市政建设日益变化，直接影响新北区板块房地产市场的发展。（二）市场情况 新北区是常州“一城南北两翼”战略发展的北翼，也是规划发展的市中心区域。区域近年来发展力度大，基础配套设置建设较快，区域价值升值前景明显，房地产发展火爆。通过对区域市场的重点深入调研，综合分析得出如下几点： 1区域市场供需两旺 近年来新北区房地产市场供给相对充足，商品住宅2004年、2005年和2006年分别为45.80万、74.93万和58.66万，2007年上半年商品住宅供给29.48万，预计2007年全年商品住宅供给量将超过2006年。同期市场去化相应较快， 2区域价格平稳 06年下半年片区商品住宅整体价格4800元/，尚未突破5000元/，07年5月份和6月份分别新开盘的开天润
