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1、2011年房地产市场报告 2011年南昌房地产市场报告2012-1-8中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录易居视点3数字楼市4第一章背景篇6一、南昌经济运营简况61、城市宏观经济62、城市房地产与经济发展的关系8二、产业政策91、城市政策综述92、城市政策解读183、市政动态204、城市政策展望26第二章 土地篇27一、综述27二、土地供应28三、土地成交30第三章 住宅篇33一、南昌市住宅市场特点分析33二、供求关系分析34三、供应量3
2、4四、成交量分析36五、成交均价分析37第四章 产品篇38一、新盘速览（特色楼盘推荐）38二、重点营销个案40第五章 区域篇56一、东湖区56二、西湖区59三、高新技术产业开发区62四、青云谱区65五、青山湖区68六、红谷滩区71七、经济技术开发区74八、湾里区77易居视点调控！调控？调控！ 2011年是我国房地产调控政策比较严厉的一年，作为三线城市的南昌，从年头国八条开始的逐步调控，房地产市场一度出现量价齐升的火热景象；年中随着限购扩容、政策的不断深化，于四季度开始购房者理性观望，房产市场一片冷清，成交惨淡；临近年末，虽然大多开发商都使出浑身解数，抢占市场份额，然而，房地产市场仍无回暖的迹象
3、。对于2012年南昌楼市发展，政府、开发商和购房者三方博弈还将持续。土地：开发商拿地小心谨慎，土地市场发展不乐观2011年的土地市场呈现冰火两重天的局面，上半年土地市场地王频出，下半年发展至土地流拍、底价成交。未来的土地供应仍集中在高新区、朝阳新城、红谷滩区域，随着城市化不断推进，新增建设用地在城市外围紧密布局，土地呈现规模化开发、拿地成本低等特点吸引了实力开发商的关注。未来的城市发展方向和开发商获取的价值点不谋而合，产业化带动城市化的发展模式还将延续。随着房地产市场的持续调控，土地供应速度将放缓，价格下行趋势明显。商品住宅供应：年终供应量继续走高，存量高企，明年后续供应节奏或将放缓2011年
4、南昌市商品住宅供应量为314万方，较去年上涨8%，仍集中在高新区、红谷滩区和朝阳新城几个热点区域。在2010年市场量价飞涨的推动下，开发商为获取更高的利润抢占市场，致使项目开发节奏大幅提升，推动2011年供应量的增长，房产调控干预将市场库存推升至历史新高。商品住宅成交量：调控初见成效，“以量换价”或将推升2012年成交量走高2011年南昌市商品房住宅成交量为230万方，环比下降27%，前三季度伴随着限购、一房一价等政策的影响，但成交量基本无受较大影响，楼盘一经推出大多得到快速去化，但随着年底银行风险控制，限贷加剧，对房地产成交市场产生巨大影响。于九月中旬开始，市场开始变冷，购房者与开发商之间开
5、始博弈。商品住宅成交价格：四季度小幅松动，难挡强劲上涨势头，年增幅控制10%成空谈长达近一年的调控影响，房价终于在四季度有明显下降的迹象，而全年由于办公、商业产品的成交拉升，南昌市商品住宅成交均价仍达到7576元/，环比大幅上涨21%，这与11年上半年南昌政府发布的房价控制标准的愿景是背道而驰的，只有国家对房价调控政策依旧坚定不动摇、继续深化执行，那么2012年房价下行才有望梦想照进现实。数字楼市 土地市场 出让宗数：153 成交宗数：125 成交金额：148.68亿元 成交面积（净）：823.30万平方米（12349.48亩） 每亩单价：120.39万元/亩 平均楼面地价：1227.72元/
6、平方米 溢价宗数：24 流拍宗数：14 住宅市场 供求比：1：0.73 新增供应面积：314.32万平方米 成交面积：230.33万平方米 成交套数：21505套 成交均价：7576元/平方米注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，新建县区域 排行榜2011年南昌市区商品住宅成交面积排行榜排名项目名称成交套数(套)成交面积()成交金额(亿元)成交均价(元/)1恒大绿洲168423015110.7546722 绿地新都会136616114212.0674853青山湖香溢花城103813169111.6488394奥克斯盛世经典849777825.6873075保利东湾国际742
7、753456.0580266绿都丹石街区716654873.5754467众鑫城上城532633145.1481268丰和新城525586954.9784679 南天阳光593552603.03547610 桑海春天489527941.252367 2011年南昌市区商品住宅成交金额排行榜排名项目名称成交套数(套)成交面积()成交金额(亿元)成交均价 (元/)1绿地新都会136616114212.0674852 青山湖香溢花城103813169111.6488393 恒大绿洲168423015110.7546724万科青山湖182392327.62194245保利东湾国际742753456.0
8、580266奥克斯盛世经典849777825.6873077众鑫城上城532633145.1481268丰和新城525586954.9784679 保利半山国际184479704.47931410 绿地中央广场106206373.9919349 2011年南昌市区商品住宅成交均价排行榜排名项目名称成交套数(套)成交面积()成交金额(亿元)成交均价(元/)1艾溪湖浪琴湾313350.45336772 天沐君湖1135940.77214003 万科青山湖182392327.62194244绿地中央广场106206373.99193495绿地海域香廷85209483.86184366凯美怡和3274
9、391.30174407中大青山湖花园511210.19169878滨江一号161209273.33159069 央央春天150225203.321473510 滨江首府170115141.5613580数据来源：CRIC第一章 背景篇一、 南昌经济运营简况1、城市宏观经济经江西省统计局审核认定，2011年前三季度南昌市实现地区生产总值(GDP)1896.29亿元，按可比价格计算同比增长12.1%。全市城镇居民人均可支配收入为15107元，增长13.6%。其中，工资性收入为10390元，增长7.6%；城镇居民人均消费性支出11155元，增长10.6%。实现社会消费品零售总额677.46亿元，增
10、长近两成。图1-1：南昌市GDP增幅情况（单位：亿元）（1）工业经济增长加快1-10月，全市规模以上工业企业累计完成增加值602.75亿元，同比增长15.1%，增速比1-9月份加快0.1个百分点。其中，制造业实现增加值551.74亿元，增长15.1%。分经济类型看，集体企业和股份合作企业增长较快，增速分别达到37.0%、26.8%；分轻重工业看，重工业增长快于轻工业，轻、重工业分别增长11.4%、19.2%；分县区看，安义县、进贤县、经开区和南昌县增长较快，分别增长34.4%、20.5%、17.7%、17.5%。从全市规模以上工业企业主要产品产量上看，前十个月农用化肥、房间空调器、服装增长较快
11、，分别增长57.6%、28.3%、23.3%。供电量继续增长。1-10月，全市全社会供电量107.69亿千瓦时，同比增长11.5%。其中，工业供电量60.31亿千瓦时，增长11.9%。（2）投资规模继续扩大1-10月，全市500万元以上固定资产投资完成1632.08亿元，同比增长28.5%，增速比1-9月份加快2.3个百分点。按国民经济行业分，工业投资完成694.79亿元，增长29.9%，增速比1-9月份加快9.7个百分点；其中，制造业完成投资663.55亿元，增长30.0%，占工业投资比重达95.5%。房地产开发完成投资195.79亿元，增长30.4%。按注册登记类型分，港澳台投资和外商投资
12、增长较快，港澳台投资完成84.07亿元，增长62.7%；外商投资完成73.74亿元，增长38.5%。资金到位情况良好。1-10月，全市500万元以上固定资产投资本年资金来源小计为1813.46亿元，增长27.4%。其中，利用外资33.79亿元，增长23.8%；自筹资金1378.47亿元，增长37.1%。（3）消费需求保持活跃1-10月，全市消费品市场运行态势良好，消费品市场发展速度稳步增长。全市按在地口径统计实现限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额374.40亿元，同比增长28.6%。按行业分，批发和零售业实现349.60亿元，增长29.4%；住宿和餐饮业实现24.80亿元，增长18.4%。按
13、销售单位所在地分，城镇实现372.47亿元，增长28.7%；乡村实现1.93亿元，增长14.3%。（4）财政收支运行良好1-10月，全市实现财政总收入357.15亿元，同比增长32.5%。实现地方财政一般预算收入161.51亿元，增长33.3%。在一般预算收入中，税收收入136.80亿元，增长33.9%。其中，企业所得税、城市维护建设税、五种共享税和契税增长较快，分别增长37.3%、49.6%、46.1%、44.5%。财政支出力度继续扩大，1-10月，全市地方财政一般预算支出202.01亿元，同比增长38.8%。其中，重点保障依然有力，社会保障和就业、教育、城乡社区事务累计支出总量均超过20亿
14、元；支出增长较快的分别是商业服务业等事务、文化体育与传媒、资源勘探电力信息等事务和城乡社区事务，分别为108.3%、150.8%、73.2%、44.2%。（5）金融运行总体平稳10月末，全市金融机构各项存款余额4989.21亿元，比年初增长17.8%。其中，企业存款余额2905.45亿元，增长16.7%；城乡居民储蓄存款余额1504.78亿元，增长6.3%。10月末，全市金融机构各项贷款余额3977.74亿元，比年初增长14.3%。其中，短期贷款余额1404.41亿元，比年初增长21.9%；中长期贷款余额2535.31亿元，增长11.5%。（6）外向型经济发展势头良好1-10月，全市进出口总额为61.
