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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题含答案1. 单选题：动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值正确答案：B2. 多选题：以下不属于甲级写字楼特征的是()。A.具有良好的位置B.建筑物的物理状况良好C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求D.建筑物有功能陈旧因素影响E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美正确答案：ABDE3. 判断题：在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位。挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。()正确答案：对4. 多选题：决策的原则有（）
2、。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则正确答案：CDE5. 判断题：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。（）正确答案：错6. 多选题：【2012年真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费正确答案：BDE7. 多选题：【2014年真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险正确答案：BDE8. 判断题：购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函
3、数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（）正确答案：错9. 判断题：在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（）正确答案：错10. 多选题：【2015年真题】房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高吗，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本正确答案：CE11. 判断题：当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。（）正确答案：对12. 多选题：【201
4、3年真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.正确答案：ABD13. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A14. 单选题：在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（），定位于最大的细分市场，即
5、（），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（）。A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销正确答案：B15. 多选题：物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况正确答案：BCD16. 单选题：【2013年真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。A.净现值法B.等额
6、年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法正确答案：B17. 判断题：最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越小，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。正确答案：错18. 判断题：从利率决定收入的情况看，在储蓄与投资相等时，利率影响投资，投资进而决定收入水平。正确答案：对19. 单选题：委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25正确答案：A20. 单选题：动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关正确答案：A
7、21. 判断题：土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应。（）正确答案：对22. 单选题：判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少正确答案：D23. 单选题：产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境正确答案：C24. 单选题：在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费正确答案：B25. 单选题：房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利
8、润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5正确答案：D26. 单选题：【2013年真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法正确答案：C27. 多选题：【2014年真题】从宏观角度考察，利率的经济功能包括（）。A.积累资金B.平衡国际收支C.调节国民经济结构D.提高社会就业率E.抑制通货膨胀正确答案：ABCE28. 判断题：盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。正确答案：对29. 单选题：以下物业中，物业管理最为
9、复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业正确答案：C30. 单选题：竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收正确答案：A31. 判断题：【2013年真题】权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。正确答案：错32. 判断题：对拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作。()正确答案：对33. 判断题：当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。（）正确答案：对34. 判断题：
10、偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。（）正确答案：错35. 多选题：从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性正确答案：BCDE36. 判断题：【2012年真题】不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。()正确答案：错37. 判断题：【2011年真题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()正确答案：错38. 单选题：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者
11、比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理正确答案：C39. 判断题：【2011年真题】金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。()正确答案：对40. 单选题：【2011年真题】某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场正确答案：C41. 判断题：潜在市场是对某种商品有某种程度兴趣的消费者。正确答案：错42. 多
12、选题：【2012年真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%正确答案：AC43. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售正确答案
13、：A44. 判断题：根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）正确答案：错45. 单选题：为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的（）。A.利润表B.财务计划现金流量表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表正确答案：D46. 单选题：【2012年真题】某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。A.16%B.25%C.26%D.40%正确答案：B47. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00正确答案：C48. 判断题：实验法是最科学的调查方法。正确答案：对49. 判断题：【2013年真题】房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。()正确答案：对50. 单选题：服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A.地区购物商场B
