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1、服务尽心 追求卓越珠海光大国贸中心市场诊断及定位报告*房地产代理有限公司2004年9月16日目 录第一篇 市场综合分析5第一部分 项目基本概况及分析5一、项目区位5二、经济参数51、基本参数52、小结6三、配套情况61、自身配套62、周边配套73、业主反馈74、分析总结8四、产权关系8五、滞销物业品质91、滞销物业分布情况92、小结10六、项目SWOT分析10七、项目总结11第二部分 写字楼部分11一、供求市场分析111、珠海写字楼2003年供需状况112、目前写字楼市场状况123、本案市场状况总结12二、项目市场价格定位131、区域写字楼租售基本情况132、本案市场市场价格分析133、本案市
2、场价格15三、目标客户群分析及定位151、光大目前客户情况152、本案目标客户定位153、目标客户特征分析16四、典型案例类比参考171、周边同类典型项目市场调查表17第三部分 商业部分20一、珠海商业物业2003年供需状况20二、周边商业物业市场状况20三、本案商业物业招商状况22四、商业物业的价格定位221、临街面商铺价值222、非临街面商业价值233、商业部分总价值23第二篇 本案营销策略建议24一、本案整体营销原则建议24二、营销突破口241、确定合理的市场营销价格体系242、完善商务配套，扩展商务功能273、降低进驻企业的运营成本284、选择多种灵活且合理的销售方式285、立竿见影的
3、推广策略30第三篇 附件：珠海概况31第一篇 市场综合分析第一部分 项目基本概况及分析一、项目区位二、经济参数1、基本参数 占地面积：8004M2 总建面积：65685.53 M2 写字楼面积：55000 M2 商业面积：7800 M2 建筑层数：框架33层，剪力墙，无梁无柱 容积率：8.2 实用率：写字楼部份为65.36%；商场部份为67.91% 停车位：150个左右 电梯数量：8部（商场部分设计有专用附属楼梯） 商场部分层高：3.6米 写字楼标准层高：3米 单位净空高：2.5米 投入使用时间：1997年9月 产权年限：1991年到2041年，50年产权，目前尚有37年产权2、小结不利面：
4、写字楼公摊面积高，实用率低； 使用年限仅为37年；利好面： 无梁无柱，规划超前，户型方正实用，层高适中； 配备8部进口日立电梯，可以充分满足商务所需；三、配套情况1、自身配套基本配置：电梯8部，大厦两侧各4部洗手间每层两间，分布在大厦两侧消防自动感应式消防系统消防通道2跑，大厦两侧各一跑空调进口中央空调会议室/商务中心无会所无车位150多个办公信息化因特网接口，有线电视，电话线自动监控系统大楼配置了自动监控系统导示系统大堂/各楼层导示牌物管光大国贸物管，20元/平方米/月物业功能分布：功能分布区域商业物业0-3层写字楼5-33层停车场分布在大厦大堂前与大厦后方地面2、周边配套购物场所铜锣湾百货
5、、珠海百货广场、珠海免税商场、景山路商业区银行光大银行、广东发展银行、建设银行交通情况光大国贸中心位于吉大区海滨南路与吉大路的交叉路口，旁边有吉大路、景山路、海滨南路三条主干道，有2、4、9、20、21、25、26等超过12条公交车途经于此，九洲直升机场、九洲港码头、香洲码头、吉大客运总站等交通枢纽环布其周围。宾馆珠海宾馆（四星级）、国际会议中心（五星级）、碧丽华酒店、假日酒店、恒富酒店等配套设施餐饮雪园饭店、喜来阁自助餐厅、KFC、麦当劳娱乐场所海滨公园，海滨浴场，海滨冰场，景山公园邮电所珠海市吉大区邮电所政府机构市园林管理处，市烟草专卖局其它珠海国际贸易展览中心、新华书店、珠海市中医院、平
6、安保险，阳光医院3、业主反馈今年4月份，光大项目销售处针对入驻业主做过一次客户满意度的专项调查，其内容与统计结果显示如下：让各公司决定入驻本大厦办公的主要因素：A交通便利（26%） B办公环境优良（48%） C租金价格适中（3%） D符合各公司文化（19%） E未表态（3%）各公司对同本大厦是珠海写字楼市场中NO.1的说法：A认同（21%） B基本认同（73%） C不认同（2%） D未明（4%）影响各公司在本项目内商务办公最大问题是：A区域位置不理想（6%） B区域经济不发达（11%） C物业形象不佳（8%）D产品软硬件较差（51%） E未表态（23%）各公司对下列问题的态度:A户型不合理（1
7、6%） B采光不足、通风不畅（63%） C层高较矮（7%） D未表态（14%）各公司对光大物业管理公司的物业服务水平的评价：A很好（62%） B一般（13%） C较差（13%） D未表态（13%）各公司认为本大厦急需改进的硬件设施是：A增加停车位（55%） B优化本案交通（3%） C园林绿化（33%） D未表态（9%）各公司认为本案急需改进的商务配套是：A商务休闲餐厅（38%） B精品百货专业店（48%） C美容康体保健中心（0%）D未表态（14%）4、分析总结经过以上分析,本案在配套方面,基本可以概括为以下两个方面:利好面: 在所处的方位上,光大处于珠海的CBD(中央商务区)核心位置; 在楼
8、盘的档次上,光大的内部配套达到甲级写字楼配套标准,在珠海堪称NO.1; 在交通方面,本案交通路网方便快捷,公交系统四通八达; 在周边商务配套方面,有商场、娱乐场所、银行、酒店等，配套齐全成熟； 在景观方面，本案毗邻海滨，景观资源众多；不利面： 停车位不足，312个写字楼单位，加之区域商场的影响，车位比较紧张； 在写字楼商务配套方面，尚无会议中心、商务中心、更无展示中心、会所及休闲餐场，其硬件配套尚未达到甲级标准； 在物业管理水平上，物管水平基本达到业主要求，但顾客满意度只有85%，与甲级写字楼的档次要求相比，其服务水平（软件）有待进一步提高； 项目绿化面积少，采风不足，通风不畅；四、产权关系本
9、项目土地使用年限是50年，自1991年10月14日起，还有37年左右的使用期，是由中国光大国际信托投资公司兴建。原本为光大国投物业，后因国家宏观政策调整，作为开发方的光大国投属下全资子公司光大国信物业逐渐淡出该物业，后由中油集团与奥通投资管理有限公司在2003年底拍卖所得，奥通公司与中油集团乃挂靠关系。其产权关系网如下图所示：奥通投资中油集团光大国贸中心由此可见，本案在产权关系上为多头产权关系，在梳理产权关系及决策审核上，手续及过程较为复杂，在市场灵活决策方面对项目的销售有不利影响。五、滞销物业品质1、滞销物业分布情况写字楼部分:11# 6间分布楼层9、12、15、26、32、3312# 3间
10、分布楼层15、32、3310# 8间分布楼层12、15、22、23、25、26、32、339# 6间分布楼层12、15、22、25、32、338# 6间分布楼层12、15、25、27、32、332# 4间分布楼层12、15、32、333# 7间分布楼层12、15、20、21、25、32、334# 8间分布楼层12、15、23、25、26、27、32、335# 7间分布楼层12、15、21、22、25、32、336# 9间分布楼层12、15、21、23、25、26、27、32、331# 7间分布楼层12、15、20、21、22、32、337# 7间分布楼层12、15、22、25、26、32、33
11、卫生间电梯卫生间电梯山景/海景（南面）海景（北面）现委托我司做本案市场调查的深圳奥通投资管理有限公司在本案拥有的物业为负一层（1547.39平方米）、二层（2254.11平方米）、三层（2736.18平方米）、32层（1907.62平方米）、33层（1835.46平方米）、另外927层有54套零散分布的单位（总面积为10274.4平方米），总待销面积为20555.66平方米，其中以写字楼为主，主要分布情况如下：商业部分:层号面积(平方米)备注负一层1547.39整层二层2254.11整层三层2736.68整层2、小结从以上分布情况，我们不难看出所滞销物业有以下几点特性： 所销物业多集中在景观相
12、对较差的西面区域； 4#、10#中间有凹槽，格局不合理； 2#与12#产品景观资源最好，离电梯间近，位置最有利； 商业物业在交通位置上有一定优势,物业品质较高; 商业物业进深较深,门面相对较窄,对经营商家不利;六、项目SWOT分析优势S 项目有较高的知名度； 周边交通便利； 周围景观为海景为主的生态景观； 周边配套齐全； 光大品牌效应； 内部装修及配套为甲级写字楼标准，办公条件优越； 现楼发售，投资回报快； 产品质素高，无梁无柱；劣势W 市场整体不景气，供严重大于需求； 停车位严重不足，且停车位的管理不当；造成本大厦车位供应相当紧张； 楼龄较长，剩余的使用年限短； 公摊面积相对大，使用率低；
13、业主多，价格难以统一； 物业管理费偏高，大厦设备逐渐老化，后期维护费用较高； 大厦的配套仍然不够完善；机会O CEPA协作体和珠江三角洲经济协作区的形成，促进市场需求； 完善的交通网络、良好的生态环境和较低的商务成本，珠海城市竞争力日益增强； 房地产投资已成为大众新的投资理念； 珠海经济每年以两位数增长，房地产无疑会得到社会的有力支撑；威胁T 部分烂尾项目的重新启动，市场压力增大 经济缓慢转好，市场预热周期较长； 楼市表现平淡，价格偏低，影响投资人士和普通市民购买物业的热情和信心； 写字楼产品较多，市场竞争激烈； 众多写字楼产品同化严重； 项目周边商业氛围一般；七、项目总结SWOT分析显示，光大国贸中心在位置占有显著优势，销售情况之所以不理想，原因是多方面的，其中最主要的影响因素是珠海房地产市场的整体滑坡，市场的不景气，最终的结局就是珠海整个房地产市场的冷淡。第二部分 写字楼部分一、供求市场分析1、珠海写字楼2003年供需状况统计指标全市市属香洲区斗门区金湾区万山区施公面积合计11.5010.310.790.40竣工面积合计4.103.610.49实际销售面积合计0.780.590.060.13出租面积合计2.1
