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1、产业园区开发融资新模式REITs 初探摘要：产业园区的开发融资是一项系统性工程，虽然在市场经济环境和政府 部门的助推之下，绝大多数产业园区投资者后期都可以回收到可观的经济利润， 但在前期却表现出融资成本高、推进速度慢、风险不可预期等一系列特点。因此， 对于产业园区开发融资模式的科学实用性、核心价值以及市场号召力具有极高的 要求。本文围绕着“ REITs ”这一产业园区开发融资新模式进行了系统化研究， 希望能够为产业园区开发融资工作提供有价值的参考。关键词：产业园区；开发融资新模式；REITs初探引言：在开发建设产业区业前期，需要筹集大量资金用于园区建设、设备采 购和运营管理。在以往的开发融资过
2、程中，虽然银行贷款并非唯一渠道，却占据 着绝对主导地位。但是，由于产业园区主要以物业租赁的形式获得投资回报，导 致产业园区开发商的账面资金在较长一段时期内都存在较大金额的资产负债，而 且需要偿还银行贷款利息金额较高。为了能够进一步拓宽融资渠道，使产业区域 开发商能够尽快获得投资回报，衍生出一种基于房地产投资信托基金的产业园区 开发融资新模式一一REITs，值得对其进行深度研究与剖析。一、产业园区开发融资新模式一一REITs概述伴随着我国市场经济体制的日益完善，在金融领域内涌现出很多新型融资产 品。对于那些具有融资需求的企业而言，融资方式从以往的银行借贷为主向更加 多样化的方式发展。在新型融资方
3、当中，房地产投资信托基金（REITs）虽然 在我国处于起步阶段，却具有较强的代表性和发展潜力。而REITs作为一种新型 信托基金，主要通过发行房地产收益凭证达到融资目的。整个融资过程由专业投 资机构进行运作管理，再将最终获得的综合投资收益按照一定的比例分配给投资 者，达到互惠共赢的目的1。二、REITs发展历程及现状在我国，最初推徐EITs模式始于2006年。但是，很快便因为产品不够成 熟陷入到停滞状态之中。直至2 014年9月30日，随着国家出台关于进一步做 好住房金融服务工作的通知，标志着EITs模式及相关试点工作再次启动。在 随后的几年间，国家为了进一步推动EITs模式的整体发展，相继出
4、台关于加 快培育和发展住房租赁市场的指导意见、关于加快培育和发展住房租赁市场 的若干意见等多套指导文件2。与此同时，国家 证监会、基金业协会、银监会、 央行、深交所等多个金融领域主管部门也纷纷表态，表示愿意为ITs模式的健 康发展提供大力支持。在上交所2019年年初的新年致辞当中，明确表示在下一 步工作中，着力推动公募REITs试点工作的全面开展，加快推动REITs融资模式 的发展速度3。通过这一发展历程可以看出，从国家政府到金融机构都对 REITs 融资模式寄予厚望，希望通过政策支持和试点工作积极推助REITs在我国的健康 发展，尤其对产业园区开发企业拓宽融资渠道、尽快获得投资回报提供帮助。
5、但 是，我国的REITs产品与国际标准之间还存在较大一段差距而现有的REITs产 品，而诸如抵押型类REITs、过户型REITs、偏债型类REITs、偏股型类REITs等 等，只能归属于与REITs相类似的产品，简称为类REITs产品。这些产品虽然具 有较强的复合性，并非纯粹意义上的REITs产品。却是我国REITs模式发展过程 中的产物，也是我国 REITs 模式发展历程中的必经之路4。三、REITs对于产业园区开发企业的意义伴随我国各项宏观调控政策的逐步实施，我国东部地区在战略性新兴行业和 金融产业方面已经走在全国范围的最前端。另外，诸如北京、上海、深圳等大中 型城市在目前乃至今后较长一段
6、时期内，发展方向以高端科学技术产业研发、互 联网、电子商务、金融等产业为主。从上述产业发展需求上看，均离不开 业园区、 研发基地以及集团总部等场所需求。而对于长江经济带沿线大城市的周边小城镇 而言，发挥着连接中部地区和川渝地区产业承接能力的重要作用，其经济增长虽 然仍以传统制造业为主，但是生产经营规模上却较以往实现了大幅提升为。了满 足这一发展需求，需要尽快建成一批工业园区、生产基地、物流园、高科技园等 场所。面对如此庞大的市场需求空间，很多地产企业投身到产业园区开发建设当 中。但是，鉴于产业园区开发建设需要前期投入大量资金，很多企业为了筹集到 启动资金，需要在银行信贷、上市融资、信托融资、债
7、券融资这融资几种方式当 中进行选择。但是，从目前的实际情况来看，银行贷款占据着主导地位，而其他 融资方式只能作为一种形式上的补充，整体占比较小。而于对于产业园区项目建 设而言，投资回报周期长是其显著特点之一，由此带来一定的投资风。险对于有 些产业园区地产开发企业而言，极有可能因为投资金回收期过长外加偿还银行借 贷利息导致后续运作过程中资金链条发生中断，由此丧失银行贷款偿还能力，甚 至因此面临着生存风险5。在这种情况下，亟待出现一种低成本、高效率融资渠 道，为产业园区开发企业进行融资提供更多种选择。而随着 REITs 模式的推出， 不仅丰富了融资渠道，更为产业园区开发企业是提供了一个可以有效降低
8、融资风 险、控制融资活动成本、优化企业资金结构、改善企业财务状况的发展机遇使， 企业低于风险的能力与核心竞争力获得显著提升。凭借 REITs 的诸多优势，帮助 企业制订更加灵活的财务政策，实现资源的合理分配与高效利用。从宏观角度上 看，将 REITs 引进到产业园区开发领域当中，可以使优质资源向优势企业集中， 涌现出一批管理水平较高、发展潜力巨大的优秀企业，从而加快企业之间的优胜 劣汰。淘汰掉那些资质较差、诚信等级较低的企业，使产业园区地产领域呈现出 更加健康平稳的发展态势。在这个过程当中，还可以充分借鉴国际标准化 REITs 发展模式实现跨越式发展，逐渐成为国内产业园区投资企业融资的又一绝佳
9、选择 6。四、我国产业园区资产发展成果近几年来，我国产业园区在国家政策的大力支持下，市场化和规范化程度实 现了的大幅度提升，与之相配套的园区服务也呈现出愈加专业化、特色化的发展 态势。在这种背景下，各大产业园区之间的竞争从最初的地理位置、租金优势等 方面转移至园区集群效应、核心服务、增值内容等方面在。这种竞争机制下，催 生出一批极具影响力、知名度的产业园区，还涌现出一批极具管理运营水平的优 质服务商。以深圳市为例，在其现有的产业园区当中，拥有诸深如圳市南山区蛇 口网谷产业园区、深圳科技工业园、中国科技开发院等诸多成功案例。这些产业 园区在国家经济转型与产业结构升级的助推之下，形成自身清晰精准的
10、市场定位， 逐步构建起产业集聚、空间集中、运作高效的良好格局，整个园区内部呈现出一 种生机勃勃的发展态势。尤其伴随着我国 5G 技术、人工智能、物联网、大数据 技术等一系列高新科学技术的快速发展，各大科技园区的优越地位得到了极大的 展现，吸引来一批与信息技术、电子商务、物联网、文化创意等领域密切相关的 企业，这些企业主动承租进驻到园区当中谋求发展7。以蛇口片区产业研发基地 为例，就是采用 REITs 模式进行前期开发融资，建成蛇口网谷产业园区，园区范 围覆盖了花园城数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、北科创业大厦、南山大厦 联合大厦、育成中心等诸多物业项目。截止至目前，该产业园区入驻率已经超过
11、80%,租金水平要达到每月90-150元/mN不仅如此，通过运营方对产业园区的专 业化、高效化管理，使园区资产呈现出更大的增值空间与开发潜力。不仅给产业 园区自身带来可观的资产增值回报，更使蛇口网谷发展成为深圳地区一个新兴的 产业聚集地。通过对以往的 REITs 试点工作进行总结，提练出以下运行 REITs 模 式的基本条件：第一，产业园区经营业务需隶属于国家发展改革委所确定的战略 性新兴产业名册，或者已经被列入到中国开发区审核公告目（录2018年版）确 定的开发区范围之内；第二，产业园区为技术研发、创新设计、创业孵化器提供 物业服务及相关配套设施；第三，根据国家最新政策规定，所有产业园区试点
12、项 目均需要具备权属清晰的特征；且经营时长达到3 年以上，可以持续、稳定产生 资金收益及现金流，并且具备可观的经济发展潜力；现金流来源分散，且不得依 赖第三方补贴，自身具备稳定性、经常性收入。凡是具备上述条件的企业，均可 以申请 REITs 基金，并由此募得用于启动产业园区建设的资金，为企业创造一个 长期性、低成本、高收益的盈利渠道。同时，推动我国产业园区建设水平的全面 提升，为各项新型产业提供优质、高效、专业的物业服务与场地支持8。五、我国产业园区的发展展望在我国产业园区的日后发展中，将借助 REITs 这一新型模式盘活现有的产业 园区类资产，使产业园区呈现出更快的发展速度，更好的满足国家经
13、济建设需求。 对于产业园区开发企业而言，也将凭借 REITs 模式步入到良性循环轨道当中，使 企业资金得到高效合理的利用，降低投资风险等级，提高园区建设效率和经营动 作水平，成为支撑企业长远发展的实体经济与核心业务。这一发展局面，必将促 进我国社会经济水平的大幅提升，使各项国家发展战略得到全面推进与有效落实。 但是，上述发展目标能否顺利实现，还在很大程度上依赖于国家尽快出台与REITs 相关的法律法规，使与之相关的融资活动在法律层面上得到规范化管控， 针对那些以开发建设产业园区为由进行非法融资的行为进行严厉打击与惩处，这 REITs 模式的健康发展创造一个良好的法制环境9。结语：鉴于 REIT
14、s 这一融资模在我国起步时间相对较晚，所以在实践应用过 程中还存在一些亟待完善之处。对此，需要从完善证券市场相关法律及政策、学 习借鉴国外成熟经验、结合各地区经济发展需求这几个方面着手，逐步构建起一 个符合我国国情的 REITs 运作模式，使其更好的服务于国家经济建设。相信随着 我国REITs产品线的不断成熟与完善，以及相关配套管理措施的出台各大产业 园区开发企业将借助 REITs 发展模式加快发展速度，实现更大化的产业升级。参考文献：1 文忠产业园区开发建设融资对策分析J.全国流通经济，2021(21)：92-94.2 孙冉.政府性投融资平台产业园区融资可行性分析基于REITs模式 J.经济
15、管理文摘，2021(10)： 17-19.3 洪艳蓉.基础设施REITs的法律解构与风险规制J.证券法苑，2021, 31(01)：1-56.4 周志强浅析产业园区项目开发的融资模式J.现代商业，2021(09)： 109-111.5 李晨，于果，王纬佳.新时期产业园区投融资模式：现状、挑战及对策 J.公共财政研究，2020(06)： 76-84+68.6 成礼锴.发挥咨询机构智库作用、实施专项债结合市场化融资以产业 园区基础设施项目为例J.纳税，2020，14(25)： 155-156.7 戴明辉.产业园区开发融资新模式一一REITs初探J.中国总会计师， 2020(01)：81-83.8 彭晓燕新时期产业园区开发建设融资策略研究J.现代商业，2019(34)：84-85.9 陈诗贵产业园区开发建设融资策略研究J.财经界，2016(32)： 129.
