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1、常熟市招商城长江商厦改扩建项目可行性研究报告一、项目总说明（一）项目背景1、 常熟招商城发展现状常熟招商城是众所周知的“中国服装生产、批发名城”，商城内分设招商场、纺交市场、八达市场、五金市场、小商品市场六大管理片区，拥有服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等29家大型专业批发市场，为日均20万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积2.5平方公里，2004年交易额达240亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理、基础设施陈旧、市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严
2、重制约着商城的持续发展。2004年开始，常熟招商城进入全面扩容、升级阶段，上海轻纺集团投资6.5亿元打造常熟国际服装城；新建12万平方米的小商品城、15万平方米的时装中心，总投资3亿元；建筑面积达11万平方米的九龙大市场（原万利小商品市场）改扩建工程也已于2006年4月26日开工。2、本项目现状（1）地理区位长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场227省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城、国际服装城相望，人流、车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源近600个车位。（2）建筑形态长江商厦总建筑面积2
3、2317.7平方米；地下一层2075.90平方米；地上六层，其中一-二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达10米以上，两层共计11656.8平方米；三层以上为住宅，共计8585平方米。长江商厦总占地面积为14914.08平方米，其中现有住宅占地为3070.18平方米，市场占地及空地面积为11843.9平方米，临街建筑延展长度达400多米。（3）经营历史长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，一、二楼商铺出租经营，三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团公司进行管理，并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。 楼梯装饰结构陈旧
4、，该商厦内外立面装修已有10年之久，由于当时开发者对商业物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全批发市场的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。 经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江商厦的经营管理停留在简单的物业管理层面上，管理公司只提供保洁、保安服务，尚未引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商品为主，不能体现苏南地区强大的床上用品的设计、生产、消费能力。3、本项目投资方即将进行长江商厦改、扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是由三位常熟较有实力的股东组成，三位股东在招商城均有15年以上成功经验，他们还主
5、持或参股招商城多家大型商业物业的建设与改造，有着丰富的商业经验和客户资源。（二）可行性研究报告编制的依据本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批发商家以及对床上用品、服装辅料产业研究的基础上编制而成的，并作了如下假设：1、 本公司以协议方式取得常熟长江商厦一、二层市场商铺房地产权及附着土地。2、 本公司对长江商厦的改扩建方案（详见本报告第五部分）将获得政府有关部门的批准。3、 本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。4、 本项目实施期间商户疏散、回迁计划顺利实施。5、 国家宏观经济政策不作重大调整。二、项目概况常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分
6、项目：1、对现有长江商厦整体改造，包括：（1） 外立面改造：包括一、二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住（高级公寓）综合楼。（2） 长江商厦一、二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造、增设客运扶梯。（3）暖通、消防设施的改造。2、在现有长江商厦北侧空地上新建4.02万平方米商业楼，包括：（1）地下一层0.375万平方米地下车库，设计90个车位及设备物业管理用房。（2）地上一至三层0.995万平方米作市场（床上用品精品区域、服装辅料）。（3）地上三层以上两座塔楼：A楼1.85万平方米作海鲜大酒楼、经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。 B楼0.
7、8万平方米作住宅。如本报告第一段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处，交通交件便利，水、电、电信等市政配套条件比较优越。三、市场研究1、 常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势（1）商业物业常熟市招商城起源于80年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要物业，随着各地新兴市场的崛起，原来从路边市场逐步拓建而成的商城地区面临着新兴市场功能合理，配套设施齐全，管理手段先进的挑战。2006年2月13日，常熟市招商城两级干部会议上，市委书记杨升华明确提出新一年改造和新市场建设同步进行，加快商城景观改造及道路改造，将常熟市招商城打造成常熟市的亮点。事实上，从2004年上海轻纺集团
8、进入招商城开始，招商城地区商业物业已开始提升档次，体现在规模大、档次高、品种优、配套全，而招商城各类批发市场十几年的繁荣及全国性商业房地产持续走热，也使得招商城地区的商业物业在未来3-5年内将持续热销。但由于市场的扩容速度短期内将超过商户资源的增加速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发的“甩手掌柜”的模式已无法推行。（2）酒店物业常熟招商城地区每天的人流量在20万人次，但酒店业发展呈现“小、乱、散”的格局，浙江商人租用了农民房开设的小型海鲜楼生意比较兴旺，其原因在于这些海鲜楼迎合了招商城地区生意人追求“新鲜、快捷、价廉”的心理。而招商城地区过去“脏、乱、差”的印象也使得商户们更愿意驱车
9、四五公里到市中心的大酒楼去交际应酬。但随着招商城地区改造步伐的加快，以及常熟市市政府确立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览、供货、娱乐于一体的国际性服装展览销售中心的目标，常熟招商城地区酒店物业也将迎来一个新的发展时期，中高档餐饮将很快在招商城地区兴起。而常熟招商城地区中高档餐饮的兴起将直接受到当地政府的支持，也将获得招商城地区商户的欢迎。（3）连锁经济型酒店（旅馆）物业连锁经济型酒店（旅馆）在欧美及日本等发达国家是一种很成熟的酒店经营模式，近几年在国内开始迅速发展。经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，
10、客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，除去一些大型配套设施，如豪华宴会厅，健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性的水平，如“锦江之星”、“莫泰168”、“如家快捷酒店”、“速8”酒店等都具有“服务质量高、客房环境好、住房价格低”的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海苏州等地获得了成功。常熟招商城地区人员流动性大，目前本地区大小招待所、旅馆普遍存在客房设施陈旧、卫生条件不高的特点，相当部分是由当地居民利用自己住房改造成的家庭旅馆，已难以满足客商的要求。南来北往的客商普遍希望住宿价格便宜、环境卫生整洁，但对健身娱乐设施没有需求。因此，经济型酒店这种经营模式一定会在常熟招商城
11、获得成功。本项目开发的酒店物业将目标定位于经济型酒店，并按此目标规划设计。四、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目本项目位于常熟招商城的西南区域，毗邻两大停车场和招商中路、招商南路两大干道，交通十分便利，但是离招商城地区传统商业核心招商场五区六区较远。 因此，车流量较大而人流量不足，商业景气度不高。但随着商户经营模式的升级以及新兴市场的陆续开业，招商城地区商业核心将要向商城中路、新莲路沿线这些交通便利地区迁移。1、招商城地区市场业种分布比例2、招商城地区近期新建、改扩建商业物业情况序号项目名称建筑面积（万）总投资额（亿元）开工日期竣工日期1环球小商品市场11.62.52004年11月2006年
12、4月30日项目进展主体已完工，一楼和二楼的室内装饰已基本完工，正在进行室外场地及消防管网施工，并于06年2月20日交付使用。四楼已完成装饰招标，计划06年2月25日进场施工，4月底工程竣工。2时装中心一期10.52.12005年5月2006年4月30日项目进展主体已基本完工，4月底完成全部室内装饰。5月开始拍租。3新丰小商品市场一期5.51.22005年5月2006年4月20日项目进展主体工程已基本完工，一楼和二楼室内装饰已进场施工，计划在06年3月底完成室内装饰及外部施工，4月中旬竣工投入。4装饰面料市场A区3.10.82006年1月2006年9月30日项目进展已完成工程前期各项手续，正在进
13、行工程桩施工，围护桩方案也已确定，计划06年4月中旬前提前完成工程及围护桩施工，6月底完成工程主体施工，9月底工程竣工投用。5时装中心二期4.50.92006年5月2006年12月31日项目进展工程施工图、前期规划、消防等报批手续已全部完成。6新丰小商品市场二期3.00.82006年5月2006年12月31日项目进展已完成施工图及前期规划、消防等报批手续。7装饰面料市场B区3.51.02006年8月2007年3月30日项目进展目前已完成计划招标，正在进行设计方案调整，计划在06年5月上旬完成扩初设计，6月上旬完成施工图设计，7月底完成前期规划、消防等报批和工程招标工作。8五金市场10.51.9
14、62006年3月2006年12月31日项目进展目前已完成立项、规划、用地报批手续，正在进行消防和施工图审核，计划在06年3月中旬完成工程招标工作，3月底工程开工。9中心区域B区7.71.62006年4月2006年12月31日项目进展目前已基本完成施工图设计和前期立项、规划、用地等报批手续，正在进行消防和施工图审图，计划06年3月上旬完成上述审图工作，3月底开始工程招标工作，4月中旬开工建设。10中心区域C区10.02.22006年10月2007年9月30日项目进展目前争取尽快和苏州及常熟供电局确定方案并开始设计招标，在06年6月上旬完成扩初设计和谠案论证，9月上旬完成施工图设计和前期相关规划、
15、用地、消防等报批手续，10月中旬完成工程招标工作，10月下旬开工建设。11九龙大市场（原万利市场）113.72006年4月2006年10月项目进展2006年4月动工改建，并开始招商。二层为服装辅料，三层为电器、箱包、礼品经营区，四层为精品写字楼五、总体设计方案1、总经济技术指标：总占地面积：14914平方米总建筑面积：63661平方米 地上建筑面积：56692平方米包括：原有住宅建筑面积：8585平方米（六层） 原有市场建筑面积：11657平方米（二层）拟建A楼酒店、写字楼建筑面积：18500平方米（二十八层） 拟建B楼住宅建筑面积：8000平方米（二十八层） 拟建裙楼市场建筑面积：9950平方米（三层） 地下建筑面积： 5826平方米包括：原有地下建筑面积：2076平方米拟建地下建筑面积：3750平方米2、 规划设计准则：
