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1、江苏大学继续教育学院毕业论文J I A N G S U U N I V E R S I T Y本 科 毕 业 论 文 我国房地产企业融资现状及对策研究Chinas real estate financing present situation and countermeasure research学院名称： 江苏大学 专业班级： 09 会 计 学生姓名： 崔 兰 杰 指导教师姓名： 朱 乃 平 指导教师职称： 副 教 授 2011年 10 月 目 录摘 要3前 言4 1 我国房地产企业融资现状概述4 1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款5 1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化5 1.
2、3 房地产信托业务活跃62 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析6 2.1 我国房地产企业融资存在的问题6 2.1.1 融资结构单一且以间接融资为主6 2.1.2 对房地产融资的限制因素太多6 2.1.3 银行贷款方式及金融创新太少7 2.2 房地产企业融资问题的原因分析6 2.2.1大多数房地产企业自身条件先天性不足6 2.2.2房地产企业间接融资比重过大7 2.2.3未能形成良好的融资体系 8 2.2.4金融市场不完善及法规滞后9 2.2.5社会信用制度不健全 93 以万科为例进行房地产企业融资分析103.1背景案例103.2 万科融资现状103.3 万科融资渠道的创新-“曲线贷款”11
3、3.4 案例启示124 解决我国房地产企业融资问题的具体对策13 4.1 传统融资方式13 4.1.1 预售房款13 4.1.2 银行贷款14 4.1.3 合作开发14 4.1.4 股票融资14 4.1.5 债券融资14 4.2 创新融资方式14 4.2.1 通过吸引股权投资，扩充自有资金14 4.2.2 用房地产信托计划融资15 4.2.3 吸引海外资金15 4.2.4 担保公司15 4.2.5 房地产投资信托16 4.2.6 房地产资产证券化16结 论17致 谢18参考文献19我国房地产企业融资现状及对策研究 专业班级：09会计 学生姓名：崔兰杰 指导老师：朱乃平 职 称：副教授 摘 要房
4、地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。房地产作为高风险，高投入，高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。在我国，近几年经济经过几番大力度宏观调控之后，房地产投资过热的现象得到了缓解，但也留下一些问题，如进一步加剧了房地产渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。近年来房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。在这样的背景下，我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层
5、次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了产生房地产企业融资难的原因，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，希望对我国房地产企业融资问题有一定的建设意义。关键词：房地产企业；企业融资；创新融资；问题分析；研究对策Chinas real estate financing present situation and countermeasure researchAbstractThis te
6、xt goes deep into analyzing the present new condition and the outstanding new problem existed in the process of development that our countrys real estate enterprises are faced with,quantity of real estate enterprises is big,the scale is small;the debt rate is too high and there is a high degree of r
7、isk;The development ability is low,the anti-risk ability is poor ;The financing ditch is narrow and difficulty etc.finally,puts forward a series of measures and advice to settle these problems.Key word :real estate enterprise; strategy conversion; development pattern前 言 随着我国市场经济的展开与不断深入，企业融资无论是对国有企业
8、还是对民营企业都是一个难题。而房地产作为一个资金高度密集性行业，自然对企业融资水平有着更高的要求。从近三年的发展趋势来看，国家对房地产的调控力度逐年加大，中国银监会官员表示,应该加大对房地产业的调控力度,防止房价过快增长。 中国央行主管的金融时报周三还援引上海银监局局长阎庆民的两会提案称,建议开征土地增值税,以调节地价的不合规增长，2011年，国家再度上调房贷利率。在这种情况下，房地产开发企业如果单纯依赖传统的银行体系贷款，必须面临十分严峻的融资风险，给企业的持续健康发展带来不利影响。在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言，积极转换思想，努力拓展融资渠道具有十分重
9、要的意义。1 我国地产企业融资状况概述 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一
10、种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产业是资金密集型产业，高收入，高风险，高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的。央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业
11、务管理业务的通知的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资成为房地产企业生存，发展必经之路。1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，2008年，全国房地产企业累计到位资金1.43万亿元，比上年增长31.7%，其中国内贷款为0.27万亿元，占到位资金的18.9%，比上年增长5.8%，订金及预留
12、款0.6万亿元，占到位资金的42.0%，比上年增长43.9%，企业自筹资金0.43亿元，占到位资金的30.1%，比上年增长38.8%，利用外资181亿元，比上年增长10.2%。数据显示，房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。统计数据显示，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源与银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化房地产企业属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至
13、关重要的作用，房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现，间接融资银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。1.3 房地产信托业务活跃2003年6月13日央行“121号”文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。2003年8月12日国务院出台的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号，简称18号文件），激励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融
14、资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。 2 我国房地产企业融资中存在的问题及原因分析2.1 房地产企业融资存在的问题房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：2.1.1 融资结构单一且以间接融资为主目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。2.1.2
