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1、名门世家商铺定价建议报告第一章：市场篇一、南昌非住宅销售看红谷滩商业格局1、南昌总体非住宅销售解析 南昌截至2005-2007年上半年住宅与非住宅销售及供需数据列表分析:从投资上看,自2005年开始,商品房建造总量逐步下滑趋势, 市场供应量逐年退减，销售情况较之06年有明显下降趋势。原因：市场供应量日趋饱和、投资客投资理念已趋于理性投资。价格及产品因素也有一定的影响，价格高于市场认可承受度，可支撑人群降低。 南昌非住宅销售市场近几天成交情况(供参考) （以上数据来源：南昌房地产信息网） 小结：近半个月来，南昌非住宅均价时起时落，大盘的影响，投资热度的理性等因数直接关系到价格的走势。 南昌200
2、5-2007年上半年非住宅销售均价(截至2007年8月份)分析:自2005年以来飞住宅销售均价是稳步增长,但实际成交量不高,且主要以小户型销售为主，导致价格的表面增高。主要体现在非住宅购买后的空置率偏高。 07年南昌市非住宅交易增长（数据来源：南昌房管局公布）2007年上半年南昌市非住宅销售面积为2649万平方米，占商品房销售总量的23，较上年同期增长677倍；在存量房交易中，非住宅交易1488万平方米，占总量的25，较上年同期增长368倍，红谷新区非住宅销售销售约占2.5万平米。总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主，红谷滩新区成交量只微微占到2.5万平方米左右。由此也预
3、见南昌红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将是更为激烈！ 南昌商品房非住宅交易行情(2007年6月-8月)注:南昌市6月份总销售非住宅间数573年,总销售面积42980.87平方米,销售均价5953.54元/平方米 南昌市7月份总销售非住宅间数434年,总销售面积43850.1平方米,销售均价6038.38元/平方米 南昌市8月份总销售非住宅间数508年,总销售面积33948.24平方米,销售均价6605.99元/平方米南昌市前3个月非住宅总体销售统计分析列表月份销售间数销售面积均价6月份57342980.875953.547月份43443850.16038.388月份50
4、833948.26605.99总计1515120779.17整体均价：6199.3 总结：从间数上来看，数目明显增加，但销售面积却相应的减少，足以说明后来的销售主要以小面积的销售为主，且均价上升空间不大，销售面积减少了1万多个平方（基本每个月都如此），均价上升的空间并不大，可见南昌商业市场供量需求关系的饱和。再来透观红谷滩市场，下半年市场供应量将达到30万方左右的商业，与实际销售情况严重脱节。 红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据（数据来源：市场走访,有一定的可信度）地段 红谷大道与庐山南大道交接处周边 代表楼盘走访一楼35-45元/平方米博泰江滨丰和新城二楼20-25元/平方米三楼5-15元
5、/平方米红谷大道与红谷6路交接处周边代表楼盘一楼30-40元/平方米滨江豪园江信国际花园商城世纪村二楼15-25元/平方米三楼5-15元/平方米红谷大道与红谷8路交接处周边代表楼盘一楼25-35元/平方米万达星城二楼15-27元/平方米三楼5-15元/平方米丰和大道于红谷3路交接处周边代表楼盘一楼35-45元/平方米丰和都会二楼25-35元/平方米三楼10-20元/平方米 总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，
6、也直接导致红谷滩板块商业去化在南昌整段商业去化率的很小比例的最大原因。综合评述1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看，南昌非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关）。3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实南昌商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。 市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。1、紫金城累计非住宅合同均价：1
7、5111.55元(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上四区一期1层5077.755502.318.13%47.83%34.04%0.00%16.73%44.14%31.42%0.00%2层3层4层四区2期1层10639.9214320.9191.00%7.11%1.88%0.00%67.61%5.29%1.40%0.00%2层3层4层5层一区(001-100)1层4918.325064.2100.00%0.00%0.00%0.00%97.12%0.
8、00%0.00%0.00%2层3层4层5层一区(101-200)1层7266.238025.5784.10%15.90%0.00%0.00%76.14%14.40%0.00%0.00%2层3层4层5层一区(201-300)1层6574.146574.14100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%2层3层4层5层一区(301-400)1层5280.396108.2882.45%12.10%5.45%0.00%71.28%10.46%4.71%0.00%2层3层4层5层二区1层22572.6626899.7359.48%8.20%32.32%0.00%
9、49.92%6.88%27.12%0.00%2层3层4层5层总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受1）、从紫金城以上数据来看，销售面积比率最受欢迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，据现场走访得知：2）、50平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，其总价低的原因，投资门口相对也低，极力受欢迎的最大原因之一；3）、50-100平米左右店面虽然从总价上来看并不便宜，但由于紫金城高额回报率以及店面结构的分布方正，实用率比较高，也是受到众多投资客热力追捧的原因；4）、100-300平
10、米店面销售情况不容乐观，自正式销售至今，紫金城此面积段的店面基本还处于销售零状态，虽然偶有销售，也只不过是芝麻大的去化率，建树不多，原因主要有：面积庞大，总价承受能力的投资客在南昌当地人中毕竟是少数中的少数；其次，对于临街如此庞大面积的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资，需要冒比较大的风险，毕竟紫金城所处地段还未成熟的建树，真正等到稳定回报的时间段起码还得几年的时间；再次就是投资客对江中集团提出的10年124%的高额回报存在一定的怀疑态度，造成持币观望态势，如今投资客的投资历年都趋于理性划，对于数额庞大的投资更是谨慎之多。2、蓝天碧水购物广场累计非住宅合同均价：15485.16元(数据来
11、源:南昌房地产信息网)楼号楼层已售面积总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上蓝天碧水购物广场商业及住宅公寓楼（裙楼部分）-1楼1962951367.4375.48%24.52%0.00%0.00%28.84%9.37%0.00%0.00%1楼2楼3楼总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场普遍反映单价偏高，难以接受1）、蓝天碧水购物广场采取的销售模式为先招商后销售，以返租的形式销售，在引进大型零售沃尔玛后对销售有了一定的促进作用，可见主力店的进驻有销
12、售确实有很大的影响力。2、）从销售层面观看，比较类似紫金城，销售乐观占据主力目标的也是50平米以下的小型铺面，对于50-100平米的也有一定的建树，大面积的店面也基本处于滞销状态。2、南昌租赁市场调研及分析 商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称地理位置建筑面积（m2）经营范围租金（元/M2）北京华联超市新溪桥头8000超市、百货、电子、服装、家电/九鼎超市火电厂旁1000超市、百货、电子/阳光超市新溪桥旁2000超市、百货、电子/南昌市摩托车交易批发市场洪都南大道8000整车销售40-50南昌市摩托车配件批发市场洪都南大道2000保险杠、头盔、小零件40-50南昌建材大市场何坊西路120
13、000木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、水暖器等30-50南昌深圳农产品中心批发市场建设路10000水果、蔬菜交易批发等一楼15二楼5南昌肉制品批发市场建设路猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等30-40佛塔生猪批发市场佛塔村80000生猪交易批发/百汇一家洪都集团10000百货/ 南昌各大市场租赁情况经营类别市场名称地理位置面 积租 用 状 况商铺形式经营状况经营范围配套规模（M2）店铺平均面积出租情况租金（元/m2）综合类洪城大市场洪城路12000015-5095%以上40-250店铺规模大，便捷的交通，市场一片繁荣，商贾云集。经营状况：很好皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。金润物流中心洪城商圈250000/未开业酒店、美食街、银行等万寿宫中山路3500010-10095%以上25-120柜台店铺市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。停车场（四五十个）、配电间、仓库。
