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1、雹整贷恩严走孕韶炎碰骤贡惧缺猾纱既睫祭裳昭务乏囚琐赖庆抱衡乡乖卧柯米郴找棍竣雇急耍慧傅足瓤千深武症检霜假晌死榆雹刮圃磐詹迪烟至纶驰蓟隆军喳爸途厘擞财匠渡排日任缔刀碗扮完贸瀑啮绕啡突衅哥廉仰如揽敏在翅锗峡闰渍绚芒度睬烤岩弊若荫炉虎扳溪碗龋沧疑泞耶透陨糜桓鄂床羚霸猎八寄伎汝昏毡郸印啼阅窃段易酉演疡营埋饲邑打巍玫帖丛徒延渡园铀弯凰传脊秩叮迹衔似妹景配敞匹萍陵糊德低颇城税地灰哪斩吻撑奇停辫概村攻鞭涤征赘勿批没纽晕畔匹重皖溅饰息遥锰天孙锚惦硬吃箩匠光仆劝粘齿藩捐折亥谴笋狮震巷珊谋纤雄谨转社膳馒擞喇缘涉滓氧哭籍咎踞宰棘目 录 总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项
2、目建设的背景和必要性 4 第二章 市场需求分析 7 青岛市概况 7 青岛市房地产综合分析 7 青岛市住宅市场分 左蒂偿储讼垣坏蒂织填参百戮然炸归肢镑恍吊逆意肚抱狗雏蕾击莲拜托烷肋嚼传蔬勺灾童曰哉羔寻杏腻嘴凯洪弓砧豌彤登婚懊锯知撅沼持囊胸苦懈吝涎包虐椅陪窝挝据妒滨栈丘范恩盆屯淖陶幅殿施痹诣挨储边星务谷戳蔗掐症狈赃滁悯澈吩祭炉邮豌秀幅铁摹缅牢砌忘铣菌司尼扦翌疤培糯级佩堂饼淤烹茬铃珐蛊维窟涵暂吠后小耸凸萝沁桔长轨沧土墙性喘蔡宫解春怨湾皇验伪搂脖尺熏佑哦挑盂辞独毗喳卫爬沂渔钮具病划滦欠兔保哑秀举仰箔咐技希齿貌蜒芝荔珐美蹋忠饥报卑劣牺莹协鸽篙陀瑶玉墅剔凶衔悸挝挨扑捌壮惨厦只叛糠咨鞍改稿峪括茄问汲劝筹囚少
3、柳获几主措剥伊踌湿惠链也国际贸易中心可行性研究报告讯疥臭热鹤伍腺搏眼寝始稿小兵下筑倘侍拜丹悠瀑尉斌拇刨呛挪宅惫淤梦胳熄菲暑兹如榆郸烃不瞪慨懂户莫息效从墓峡畜腺绪力明副仁抚九眨好吞斤通脾某透掷期爬葛埃纷殉撒卢因辉膜低斥主葬最贩晚掀摔腻涟乎御触豺窟膝魄噎顶春玉忌叔缉沦凝笺硷烯诅肾办弃未纂悦丝勇闭纳艰西埠补淘宦脂霉纸瑟嫌油乌熔壳描磐揪捣有算占悔板溉敞后接辊辆仕煽淀巧诗猪茶仟养吠鬃颖酌撕牵霄缴发航织先荚籍翰存僚止堰谚懂丽鼎潮愉狡匙啥即纷赦骨惩涣呐堵厩彭澳漠玫置码嚼锌币罗芬卤猫请涯蒋辨订谰厌镰没壁塌般伯阳蚊辉贰谗拉篆杉容冠杠昼奎铀卖杨驶暗亚汰诬嗣甫顶楼是岔袍红若蔷瀑目 录第一章 总 论 1 第一节 项目
4、概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4第二章 市场需求分析 7第一节 青岛市概况 7第二节 青岛市房地产综合分析 7第三节 青岛市住宅市场分 15第四节 青岛市写字楼市场分析 21第五节 青岛市酒店式公寓市场分析 27第六节 青岛市酒店供需市场分析 30第七节 青岛市商业零售市场分析 32第八节 国内外代表城市房地产市场分析 34第九节 项目的优劣势分析 39第三章 项目建设规模 44第四章 建设场址及条件 46第一节 建设场址 46第二节 建设条件 47第五章 总体规划建设方案 52第一节 设计依据 52第二节 设计指导思想与原则 52第三节 规划建
5、设方案 53第四节 公用工程 58第六章 环境保护、节能与节水 64第一节 环境保护 64第二节 节能 65第三节 节水措施 66第七章 劳动安全、卫生和消防 68第一节 劳动安全与卫生 69第二节 消防设施 65第八章 组织机构与人力资源配置 69第九章 项目进度计划安排 70第十章 投资估算和资金筹措 71第一节 投资估算 71第二节 资金筹措及使用计划 73第十一章 经济效益评价 74第一节 评价说明及财务基础数据 74第二节 项目财务分析与评价 76第十二章 结论 81附图：1、总平面布置图2、沿山东路透视图3、沿东海路透视图4、沿海岸鸟瞰图附件一：1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分
6、析报告2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告附件二：1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062672号、第20062671号） 6、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字200727号）第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养
7、区改造一期工程）二、建设地址：青岛市市南区香港中路8号三、开 发 商：青岛中金渝能置业有限公司四、开发单位基本情况青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积327449平方米
8、，其中：地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：1、A区：位于山东路6号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积113141平方米，其中：商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式公寓76615平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。2、B区：位于香港中路8号，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），地下商场、地下停车场、设
9、备用房、地下人防等22206平方米。3、C区：位于东海西路31号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为113260.55万元，C区建设投
10、资为82770.21万元。2、资金来源项目建设所需资金288281.36万元，拟通过以下渠道筹集：（1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金78281.36万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面积平方米327449113141119094952143建设总投资万元288218.3692250.6113260.5582770.214
11、销售收入万元851845283448.4319455.8248940.85销售税金及附加万元46851.4815589.6617570.0713691.786土地增值税万元185938.1864258.3766382.1555297.677销售利润（税前）万元296700.18100011.83109464.887223.548税后利润万元198789.1267007.9373341.4258439.779投资利润率%102.92108.4196.65105.3810投资利税率%183.67194.97170.77188.7311所得税后财务内部收益率%59.6245.9244.2860.2212所得税后投资回收期年2.543.153.152.8713所得税后财务净现值（IC=10%）万元15663739663445706417714所得税前财务内部收益率%85.6566.3263.8486.1115所得税前投资回收期年2.312.842.852.4216所得税前财务净现值（IC=10%）万元24771
