《香山河南岸项目市场调研与产品定位报告69p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《香山河南岸项目市场调研与产品定位报告69p（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、香山河南岸项目市场调研与产品定位报告2010年8月14日目 录第一部分 XX县宏观市场情况2一、XX县概况2二、XX县经济发展情况3三、宏观政策情况5四、城市规划发展7第二部分 XX县房地产市场情况12一、一级市场情况12二、二级市场情况13第三部分 XX县房地产项目分析16一、房地产市场板块划分16二、各板块房地产现状17三、县城重要街道商业分析33第四部分 消费群体研究分析46第五部分 本案基本信息49一、项目概况49二、项目四至50三、项目交通51四、人文环境及生活配套设施52第六部分 项目分析52一、项目SWOT分析52二、项目SWOT策略53第七部分 项目定位建议53一、项目整体定位
2、建议53二、项目功能定位建议54三、项目形象定位55四、案名定位思路56五、目标客群定位建议56六、户型建议56七、建筑风格定位建议57八、园林建议59九、配套和物业建议61十、其它建议62第八部分项目投资开发财务评估63一、地块综合指数评分63二、地块20102011年后预计的房地产项目销售均价65三、地块的投资估算与取费标准说明66四、地块的挂牌总价及楼面地价计算68 第一部分 XX县宏观市场情况一、XX县概况1、地理位置：XX县位于广西中南部，地处北纬22592333，东经1074910837之间。东接上林县、宾阳县、邕宁县，西南连隆安县、平果县，南邻南宁市区，北与马山县接壤，全县总面积
3、3378.36平方公里。2、行政区划、人口：XX县城距南宁市区32公里，县域总面积3378.36平方公里，辖管13个镇、198个行政村、20个社区、3415个村民小组、1703个自然屯。全县总人口65万人，其中壮族人口56万人，占总人口的86%，在县内定居的归侨和侨眷总人口1万多人。3、区位交通：XX的交通、能源、通讯、水电、市政等基础设施日臻完善。从南武二级公路、XX至双桥一级公路、210国道和邕百公路到如今高铁、城市大道、绕城公路的施工，沿线的房地产开发渐入佳境。4、区域通信：全县城乡交换机总容量达13万门，电话普及率达18部/百人，通讯网络发达，移动电话覆盖面达到95%以上。已基本形成了
4、现代化的通信网络系统。5、自然资源：耕地：全县土地总面积3378.36平方公里，耕地总面积6.22万公顷，其中水田2.41万公顷，旱地3.81万公顷。水资源：全县水资源有地表水、地下水，年均总蕴藏量31.4亿立方米。县城供水的水资源是地下水表露的灵水。矿产：已勘探发现主要矿种有铜、锰、钨、金、铁、煤、铅、锌、锑、镍、钴、铝等20余种。 植物：县境植物种类繁多。森林植物初步调查有100科、1700种和变种，在天然森林植被中属于国家重点保护的珍稀植物有杪椤、福建柏、白豆杉、小叶红豆等。动物：常见的养殖动物有60多种。野生动物有42科65属83种。二、XX县经济发展情况1、2008年、2009年全县
5、生产总值增长（来源：XX网）2008年XX全县地区生产总值完成107.5亿元，增长16%，工业总产值完成108.4亿元。2009年，全县地区生产总值完成129.07 亿元，增长17.1%，全部工业总产值完成141.9亿元，同比增长31.4%。截止2010年6月，全县地区生产总值完成54.46亿元，同比增长16.1%，工业总产值完成84.1亿元，同比增长39.6%，由此可见XX县总体经济呈现出强劲的发展势头，城市竞争力提升非常看好。2、2010年社会经济发展目标2010年XX县经济社会发展的预期目标是：地区生产总值增长15%，其中，第一产业增长6%，第二产业增长21%，第三产业增长17%；财政总
6、收入增长18%，其中，县本级财政收入增长18%；全社会固定资产投资增长30%；城镇居民人均可支配收入增长13%；农民人均纯收入增长12%；社会消费品零售总额增长17%；人口自然增长率控制在8以内。3、规模以上工业产值发展情况（数据来源：桂经网）2010年1-2月全市工业生产在1月实现开门红后继续保持较快增长态势。1-2月，南宁市规模以上工业企业累计完成产值169.04亿元，比去年同期增长29.24%。XX县城1-2月规模以上工业企业累计完成产值18.55亿元，同比增长28.14%，华侨投资区1-2月规模以上工业企业累计完成产值6.88亿元，同比增长39.79%。4、固定资产投资高速增长（来源：
7、南宁统计信息网）08年，XX县完成固定资产投资49.88亿元，增长30%。09年，固定资产投资得到了全面的发展，全社会固定资产投资完成86.9亿元，增长73.57%。 2010年16月，全县固定资产投资完成51.65亿元，同比增长43.88%，其中，华投区完成20.82亿元。由此可见，在多项宏观利好条件的推动下，房地产等固定资产投资开发得到了全面释放。三、宏观政策情况1、全国性政策1）、“新国四条”出台政策解读：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%，贷款购买第二套住房，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2）、国务院关于坚决遏制部
8、分城市房价过快上涨的通知政策解读：该通知是对“新国四条”进一步地细化、完善。住房价格过高、上涨过快地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3）、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知政策解读：未取得预售许可的项目不得收取定金等费用。应在10日内一次性公开全部准售房源及价格，严格实行购房实名制。4）、央行上调存款准备金率0.5个百分点政策解读：5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。5）、新“国三十六条”政策解读：
9、“新三十六条”涉及到的垄断行业、公用事业、基础设施、社会事业、金融服务等领域纳入对民资开放范围。意在打破垄断行业，制度保障的经济自由涉及经济动力切换问题。6）、关于土地增值税清算有关问题的通知政策解读：规定土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。7）、国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知政策解读：5月31日国务院批准该通知，其中包括“逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度”。这是国务院首次就业界风传房产税征收进行
10、正面表态。8）、关于加强土地增值税征管工作的通知政策解读：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。2、地方性政策1）、关于加强商品房买卖合同网上备案有关问题的通知政策解读：从5月起，南宁市住房保障和房产管理局规定商品房买卖合同纸质备案与网上备案需一致。此通知的出台，遏制一房多卖、随意更名的销售行为，使得房地产市场交易行为更加透明公正。2）、南宁市物业专项维修资金管理办法政策解读：在办法实施前已办理商品房预售许可、未办理商品房现售备案的房屋，6月29日前未交付业主使用的，按照未配置电梯
11、55元/、配置电梯77元/的标准交存。在本通知下发之日前已经交付业主使用的，按照20元/的标准交存。3）、关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知政策解读：自治区地税局明确了对企业所得税按月预征，对实行应税所得率方式核定征收企业所得税的房地产开发经营业务企业，应税所得率不得低于20%；对普通住宅预征率由0.5%调整为1%。四、城市规划发展（一）、城市规划发展目标1、城市定位现代XX：以发展旅游业和高效农业、工业为主，具有浓郁壮乡文化特色的、灵巧秀美的、园林式的南宁市市域副中心城市。特色XX：以打造休闲旅游产业为主，让“三园一河”与XX现有的旅游区一起，形成有一定规模和吸引力的旅游产业，继而开发
12、商贸、房产业。2、城市性质XX县城是南宁市市域副中心城市，是全县的政治、经济、文化中心，以发展旅游业和高效农业、工业为主，具有浓郁壮乡文化特色的、灵巧秀美的园林城市。3、城市职能通过新建环形主干道连接起各功能区，通过外迁县级行政办公用地形成新的行政中心，并与老城的商业中心构成城市的双中心格局。商业中心：依托老城现有的商业基础，通过完善、升级，强化商业中心的地位。行政中心：在环路东南侧布置城市未来新的行政中心、集会广场等。4、空间结构规划老城区与历史文物保护景区展现壮乡文化风貌。先要弱化老城作为城市中心的作用，进一步降低人口密度，缓解交通压力，这样不仅有利于历史古城的保扩，也有利于形成XX县新的城市中心区。“一渠、两河、三湖”奠定水乡园林城市格局XX河、香山河、北部水渠以及以绿化为主的小山丘、淀罗水库、灵水水库、红岭水库所共同限定的空间，这些山水绿意对城市组团的有机分隔可形成各具特色的中小尺度的山水环境，有利于在新区建设中营造新的山水城。5、城市发展目标发展新经济、创造新生活、塑造新风尚、建设新村貌、建立新机制和培育新农民。长期计划：至2025年，县域城镇化水平为73，县域总人口为80万；县城总人口为35万。城市建设用地35.6平方公里，城市
