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1、银行担保业务调查报告（新签约银行）（项目贷款已投产或正在经营）申请担保人：市场投资有限公司 申请时间：年8月10日前 言申请人市场投资有限公司于年 8 月10 日向 银行江南支行银行申请借款 1000 万元，同时向我公司申请为其借款提供担保。该公司为我公司在保客户，在保额度为500万元(期限年6月26日至2012年6月26日)，本次申请为新增贷款1000万元。年9 月13 日对该公司进行了调查，通过对该公司的经营情况、财务状况、产品市场前景及市场占有率情况进行调查分析，同时对该公司此笔贷款的风险进行了分析，并提出了相应的处理意见。调查人员的职责是根据所掌握的材料以及所了解到的情况，结合自己的专
2、业知识及经验，对申请人提出客观、公允的调查意见，供公司在担保决策时使用。调查人保证对本调查报告所陈述事实及采集信息的真实性负责。 客户一部年 10月 13 日第一部分 企业基本情况申请企业名称：市场投资有限公司地址(办公)：南宁市五一东路19号邮编：51注册地址：南宁市五一东路19号联系人：网址及E-mail地址：无联系电话：137073传真：48就业人数50多人今年上半年纳税：20.67万元所属行业：商业企业性质：有限责任公司隶属关系：无注册资本：万元实收资本：万元成立时间：年月日工商注册登记号：450000200011751（1-1）税务登记号：475972825贷款卡号：无法定代表人：身
3、份证：456140214联系电话：68总经理：身份证：4526140联系电话：1368财务经理：身份证：6301104联系电话：9基本帐户开户银行：中国银行南宁市江南支行帐号：064贷款银行：银行南宁市江南支行帐号：8068信用评定等级：无进出口企业代码：无经营范围：对市场、房地产、公路、桥梁、旅游业、交通能源、港口、码头、电力、水利、矿产业、餐饮业、种养殖业、纺织业、交通运输业的投资。股本结构出资人名称出资方式出资额(万元)占比例出资时间现金51051%2005年7月冯晓斌现金49049%2005年7月历史沿革及重大变更事件2005年7月和冯晓斌共同出资建立市场投资有限公司，注册资金1000
4、万元，已由中天银会计师事务所验资中天银（2005）桂验字第1603号。2006年该公司与东森投资有限公司和淡村村委合作对淡村农贸市场进行扩建并改造成淡村商贸城，已完成一号楼、二号楼、三号楼的建设并已投入经营。 目前该企业正在独资开发商贸城项目（二期）四号楼至八号楼，占地面积50亩，总投资约12000万元，其中5号楼已于2008年12月竣工并且已投入经营，4号楼、8号楼也已办理消防验收并陆续交付租客营业，目前4、8号楼都是正在招商，6号、7号楼已于09年月开始动工，目前六号楼已封顶，七号楼已建至第六层。管理团队分析评价法人代表人有一定的管理经验, 1988年3月至2002年8月为玉林工商局郊区局
5、局长，于2005年7月成立市场投资有限公司，有较丰富的管理经验和经营管理渠道关系。公司财务经理具有大专学历且有多年的财务工作经验。申请担保项目情况申请贷款金额：1000万元期限：3年贷款银行：光大银行桃源支行贷款种类：项目贷款年担保费率：2.16%贷款用途主要用于淡村商贸城六号楼、七号楼的主体工程建设，总建筑面积共约70800（不含地下停车场10000平方米）,总投资约7000万元。其中六号楼为15层，1至6层为铺面，总建筑面积为31200，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600，七号楼为6层，1至3层为铺面，总建筑面积为9000，4-6层是廉租房。目前六、七号楼已完成地下停车场的建
6、设,其中七号楼已经封顶，六号楼主体工程已建至第6层，预计仍需投入资金2200万元用于归还七号楼、六号楼主体建设工程款及六号楼的装修费用。自筹资金及四号楼，五号楼，六号楼、八号楼、已收的部分租金解决1200万元，计划由我公司担保向银行货款1000万元。还款来源租金收入还款方式分期还款 第二部分 项目介绍、主要经营模式和市场竞争状况分析一、项目介绍1、项目概况（1）项目建设依据2006年11月中国投资行业研究发展中心对淡村商贸城改扩建项目进行投资价值分析评估报告，并在2006年11月，南宁市商务局在关于“淡村农贸市场项目改造申请报告”（南商务复200519号）上出具了意见，具体是：经研究批复此项目
7、是在原“淡村农贸市场”的基础上进行改造的，符合我市商业网点建设的规划定点，同意进行改造建设。”（2）项目建设必要性淡村农贸市场地处江南区最繁华的商业区域，商业网点密集，周边住宅稠密，地理位置优越，交通十分便利，形成商品云集、产品多样和以大宗农产品、农副产品批发为主零售的大型农贸市场。淡村商贸城是在原淡村农贸市场的基础上改造扩建而成，是南宁市江南区政府旧市场改造工程的重点项目之一，它是南宁市唯一集休闲、族游、娱乐和购物于一体的商贸城，它既是农副产品和工业品的集散地，又是方便市民的购销点和中外人士的旅游点。因此，必将吸引更多经营者入驻经营和更多的消费者进场消费，从而使淡村商贸城保持长期繁荣。（3）
8、项目建设内容2005年12月，淡村农贸市场的土地使用权南宁市江南区淡村村民委员会与市场投资有限公司及东森市场投资有限公司签署合同（2005）桂公明律见字第068号，由东森市场投资有限公司和市场投资有限公司共同投资开发淡村农贸市场，致力打造成为淡村商贸城。投资开发合同约定期为50年，从2006年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，和东森分别每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。该项目分三期进行投资建设，用地亩，建筑面积约万平方米，总投资约3亿元，是南宁市的重点“菜篮子”工程，是解决民生问题的重要工程。第一期工程万平方米（一号楼至三号
9、楼）由东森市场投资有限公司独资开发，已完工投入使用。目前商贸城已有3000多个体户进场经营，有高达十万人进场交易，日交易额达到1500万元。在后续商贸城二期、三期的建设由市场投资有限公司独立负责四号楼至八号楼的投资开发与管理（四号楼和农贸市场管理区由两家公司共同经营和管理，其中东森占4号楼面积为1154平方米，占3794平方米），占地面积约50亩,楼高均为5层，1-3层为商铺，4、5层为宿舍楼出租给个体户，建筑面积约平方米，总投资达1.2亿元。（4）项目建设工期及进度计划商贸城五号楼已于年月底竣工投入使用，一层、四层、五层已完成招商工作，二层、三层正在招商。四、八号楼的主体基建现已完工，目前完
10、成消防验收，部分楼层已交给租户进行二次装修。六，七号楼也于今年四月动工建设，目前七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，预计2010年初所有基建主体工程全部完工。 2、投资估算及来源（1）项目投资估算商贸城项目建设期为3年，根据投资规模的测算，合计投资总额为3亿元，在十年的经营活动中将累计净利润总额4.5亿元，累计现金流量3.5亿元。其中该企业独立投资经营的四号楼至八号楼预计总投资达1.2亿元,如果顺利投入经营，4号楼至8号楼预期每年的租金收入达3000万元。（2）资金筹措目前五号楼已经于2008年12月竣工投入使用，招商已基本完成，四、八号楼已完成消防验收，今年8月已交给租户进行二次装修，
11、目前部分租客已投入经营。六号楼、七号楼总投资约7000万元，已经完成工程量约4800万元，仍需投入约2200万元完成七号楼的主体建设及装修，目前租金收入及自筹资金约1200万元，计划向银行贷款1000万元。（3）实际工程进度及资金使用情况 截至今年八月份为止该企业按工程进度累计支付工程款7280万元，其中五号楼1400万元、八号楼850万元、四号楼700万元、六号楼2900万元, 七号楼900万元。六号楼和七号楼，预计投资7000万元，已于今年四月动工，其中六号楼为15层，1至6层为铺面，总建筑面积为31200，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600；七号楼为6层，1至3层为铺面，总
12、建筑面积为9000，4-6层是廉租房，总建筑面积为9000。目前总投入约4800万元，已完成地下停车场建设，七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，需流动资金约2200万元，计划由我公司担保向银行贷款1000万元，如果工程进度如常，预计2010年初所有基建主体工程全部竣工。二、主要经营模式及资金结算方式描述主要经营模式供应阶段无生产阶段无销售阶段出租资金结算方式采购阶段无销售阶段收取租金三、主要产品结构序号企业主要产品名称使用商标设计生产能力实际产量(吨)部份价格（元/吨）占销售额比例%无无无无无无产品分析：该企业主要经营市场出租业务。四、市场竞争状况及成长性分析 东森市场投资有限公司和市场
13、投资有限公司共同投资开发淡村商贸城，投资开发合同约定期为50年，从06年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，每家公司每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。目前四号楼、五号楼、八号楼正在进行招商，六、七号楼已建至第三层，未进行招商。以下附表（）为四号楼、八号楼招商情况说明（截止于09年8月15日）； （附表）楼号楼层建筑面积（）租赁面积（）平均租价（元/月）租赁年限预收租金年限每年租金收入（万元）预计年均租金收入（万元）413819357911510年1-3年493.90500423819045无无无200433819392335年无15.5215081330010001003年1年12040082330004000001600833300030000120合计629.421530备注：6家客户正在洽谈整层租四号楼的2、3层楼，8家客户正在洽谈整层或半层租八号楼的1、2、3层。 行业成长性分析淡村商贸城是集大型超市、农副产品交易、服装批发、小商品集散等多位一体的综合型商贸城，且地理位置优越，有较大的发展空间。五、经营环境分析行业政策无特殊政策法律环境无特殊条款规定和限制。环保政策市场开发经营公司，无生产过程产业政策无生产开采活动，不受相关
