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1、_ _讨 论 稿无锡综合项目前期开发顾问委托合同讨论稿_项目前期开发顾问委托服务合同委托方：无锡红豆置业有限公司(以下简称甲方)受托方：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 (以下简称乙方)甲、乙双方经过协商，就甲方委托乙方对其有关甲方位于无锡市中心中山路、解放路的综合项目(以下简称该项目)开展前期开发顾问服务达成如下一致意见：一项目前期开发顾问(一) 前期顾问服务范围：详见附件一。(二) 前期顾问工作方式组织定期的交流会议，乙方在甲方允许的情况下，安排相关部门的人员参与与乙方服务范围有关的各类甲方或第三方会议。1) 会议时间前期一般为二周或半个月一次，后期一般为三周或一个月一次，对项目的规
2、划及概念设计、市场推广等各方面前期工作提供建议。非正式会议视情况由双方协商适当增加。2) 同时在委任期间，乙方就该物业的具体问题和建议采取电话、传真、书信、电子邮件等联系方式与甲方保持联系。3) 甲方每次会议前应提前七个工作日将有关顾问会议的议题及议程提交乙方，以便乙方作好会议的资料和相关的准备工作。4) 在合理情况下，甲方可以在需要增加讨论时向乙方提出增加会议的要求，乙方应尽全力配合，安排相关人员参与会议。甲乙双方认为有必要召开应急会议，会议应在提议后的24小时内举行，双方应安排相关人员参与；相关会议议题及议程在会议确定的同时提供。(三) 前期顾问服务性质甲方按照本合约所述条款委托乙方为该项
3、目独家前期顾问，乙方须履行本合约内所述职责，并须遵守甲方所制订之方针及政策。(四) 前期顾问服务期限前期顾问服务起始时间，即合同生效日，暂定为该项目可行性研究报告终稿递交之后，具体时间和服务期限由双方另行协商而定。（五）前期顾问服务费用及付款方式1、甲方将向乙方支付人民币每月捌万元整（RMB 80,000）的项目前期开发顾问费用，不包括市场研究报告制作费用以及乙方人员赴无锡的差旅以及当地的食宿费用。2、甲方分向乙方支付的前期开发顾问服务费用在每月的前五个工作日内向乙方支付。3、甲方支付上述费用的时间以款项由甲方银行汇出时间为准，但甲方需同时在第一时间将汇款凭证传真至乙方。如甲方未能按时支付款项
4、，超过15个工作日，乙方将停止相关的顾问服务工作，直至甲方将应付款项汇入乙方指定的银行账户。乙方指定银行帐户情况如收款单位: 第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司银行名称: 招商银行上海分行淮海中路分理处帐号: 人民币A/C 096770-20800773001汇款用途: 咨询费账单号/公司名称二项目工作小组本项目乙方派遣的主要负责人以及工作人员：*Albert Lau刘德扬 执行董事，项目经理Kitty Tan 谭文红 助理董事，市场研究及开发顾问Wing Chu 朱兆荣 高级董事，商铺租售及住宅销售Steve Chen陈飞寺董事，商业楼宇部Eric Lee李昕助理董事，住宅销售部Jere
5、my Sun孙维经理，商铺租赁及销售Nicky Zhu朱锋高级市场顾问，商铺租赁及销售*刘德扬先生将做为该项目的项目经理整体负责项目的开展工作。三双方同意1) 若有设计单位或其他相关人员需参加顾问会议的，甲方应提前通知乙方；2) 乙方应及时、保质地完成工作并保证其所向甲方提供的资料、数据等真实性；3) 甲方在合约有效期内不得聘用乙方委派的顾问工作人员。4) 乙方在于前期顾问工作期间及工作结束后三个月内、在未征得甲方同意之前不得为以该项目为中心、三公里为半径的区域内其它相同性质的综合性项目提供顾问服务。5) 本合同项下若有未尽事宜，甲、乙双方可协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
6、6) 合同期限内，如发生任何事议，甲、乙双方应本着平等互谅的精神协商解决，协商不成，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。7) 本合同服从中华人民共和国合同法等有关国家法律。8) 本合同签订后，除合同另有约定，任何一方均不得擅自解除或变更合同。否则，擅自解除或变更方应向另一方支付10的顾问费用总额作为赔偿金。四本合同自签定之日起生效，有效期至合同规定的前期顾问工作的完成及合同项下全部款项结清日止。五本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。（本页为签署页，无正文）甲方：无锡红豆置业有限公司乙方：第一太平戴维斯物业顾问 (上海) 有限公司法定代表人（委托代表）：签约日期：法定代表
7、人（委托代表）：签约日期：附件一：1.0项目前期开发顾问乙方提供的项目前期开发规划设计顾问，做为市场研究报告的延续，将对市场研究报告中提出的方案做进一步的深化、并根据市场的最新变化情况对方案进行调整。此外，乙方还将协助甲方对规划和概念设计等方面作出详细地分析和建议，配合完善规划及设计。乙方将在以下部分，就各个物业类型提供的服务内容做出建议。本项目的用地性质和规模等众多客观因素，决定了项目最终有可能是包含商业、写字楼、酒店式服务公寓或酒店等多种形态物业混合的综合性项目。乙方在此会针对这几种可能发展的物业类型，提出相应的前期顾问服务内容，乙方提供的服务内容将视双方最终确定的方案而定。而酒店市场，由
8、于酒店管理集团通常对酒店的规划设计和软硬件设施配置等方面拥有自身的标准，如果方案中建议建造酒店，乙方将结合项目和市场整体的发展状况提供其在地块上的位置排布、体量设置等方面的基本定位建议，同时兼顾到与其它物业类型的配合。2.1商业顾问服务内容2.1.1前期顾问的服务范围乙方所提供的物业服务涉及了零售市场上的各个方面和从一个项目的设计到项目落成的全过程提供专业性的顾问服务。作为市场顾问和推广代理，乙方将力争满足投资方和零售商的最大利益。2.1.2中心定位，商品组合及租金售价方案目标：通过充分的市场研究和在借鉴上海及全国多年来的经验，辩识适合本项目的市场潜在组户。在了解当地的人口统计、区域性和购买力
9、调查的基础上相应对该物业作出最为合适的定位。(一) 在综合考虑该项目的地理位置、大小、覆盖范围、即有商业模式和市场竞争情况的基础上，初步定义该物业的市场定位；(二) 项目主题和档次建议；(三) 确定既定商品组合的可能性；(四) 给出对市场投入的调查结果的分析，包括对各类的主要承租户、餐饮业、娱乐业、服务业等各方面的要求估算。并在此基础上，确定初步的商品组合和可能的商品所在区域；(五) 配合由专业的建筑师和设计师组成的小组，系统的不断对商品租户组合方案进行改善和变更，以适应市场变化和建筑设计规范上的要求；(六) 具体的租户组合及详细的各单元目标租户清单：a) 对物业的市场定位估算，即高档或中档等
10、。对现有的初步的商品组合进行不断的调整。b) 对商品的挑选考虑可能的所在区域，以达至最佳的购物人流和商品的适应性。c) 从顾客的角度来调整商品的组合，包括考虑当地社区的特性和顾客的需求。d) 调整租户的类型，与既定的商场主题相一致，并最后确定目标租户清单。(七) 在理性的市场调查的基础上，确定一个最合适的招商策略和租金售价水平。 (八) 在租金售价水平建立的基础上，为项目的整体收益提供预测性的数据。2.1.3项目规划和概念设计目标：根据市场情况改进及确定该项目的出入口、立体交通、人流量和单元分割等情况，从而争取提高此项目之使用效益及长远的投资回报，并确保项目成品能符合市场上零售商和消费者的需求
11、。主要的考虑因素包括：(一) 确定或改善项目的建筑风格，结构材料等；(二) 物业的的对外宣传和招牌设计，以建立良好的对外形象；(三) 平面格局分布及人流设计；(四) 出入口和垂直交通，包括内外部扶梯、观光电梯，走道的所在，以达至最佳的购物人流利用率；(五) 商场之宽阔度建议；(六) 中庭的合理化使用；(七) 商场之特别设计及休憩场所的细节处理，包括喷水池、激光等；(八) 店铺之形状、大小及深度设计，以迎合市场之要求；(九) 主要承租户的位置安排；(十) 餐饮和娱乐场所的具体位置及建筑要求；(十一) 店铺的外观及整体性之视觉效果的建立；(十二) 室内装修风格、灯光效果、细部修饰等，统一性和特色性
12、相结合；(十三) 其他辅助和服务区域的规划设计，包括面积和功能确定等。2.1.4营销方面的顾问及相关事宜目标：按照既定的商品租户组合方案，为甲方提供营销方面的相关建议。同时，对甲方的营销队伍提供培训及其他方面的帮助。(一) 和甲方一起确定最佳最终的租户组合模式和意向租户清单；(二) 市场推广的时序安排建议；(三) 对甲方的招商队伍提供培训及其他可行性帮助；(四) 结合市场情况和有关法律法规，协助甲方或甲方的律师制定正式的法律文件，包括： 协助制定有关意向书及其他租赁及出售条件。 协助甲方及其律师制定正式的租务/出售合同及相关文件，办理手续等。 协助甲方制定租户手册、装修标准及其他文本。(五)
13、在不同阶段提供不断完善的市场推广策略建议，配合甲方的对外宣传及媒体推广，包括： 与广告公司合作进行推广宣传品（包括楼书，广告牌等）的设计和制作； 与广告公司合作提供VI设计建议 与各媒体协调合作； 利用声像音响效果； 利用模型和效果图； 利用立体效果的展览； 利用在出版刊物上的更新等。(六) 协助甲方为项目提供不断完善的推广计划，例如： 开幕阶段准备工作的建议 开业庆典方案的建议 参与组织重大客户的签字仪式； 参与组织试营业和正式营业庆典； 协助准备各类推广材料；以上的顾问工作主要目的是确保该商场能够吸引目标零售商和目标消费者，并在这样的基础上为项目的投资方建立一个良好的商场运营基础。2.2酒
14、店式服务公寓顾问服务标准2.2.1项目前期顾问服务内容以乙方在国内外物业租赁中的经验，及充分的市场调研结果，从而准确的辨识市场上适应于合适本项目的客户，使物业建成后能最大限度的迎合市场的需求和客户的口味，从而成功的实现物业的租赁/出售。2.2.2项目规划和概念设计顾问以乙方在高级物业市场上的经验，根据市场现状、客户要求及市场潜力等方面来合理预测项目的市场前景，并对物业规划、设计等多方面作出详细地分析和建议，以求能够在项目推向市场时，达到最佳的效果及理想的市场前景。具体工作大致包括： 对项目的开发元素作建议性预测； 提供项目细部面的辅导性建议； 配合项目主题概念的有效体现； 建议确定项目房型合理的面积分布范围； 提供小区配套项目的组合建议； 提供公建配套等设施的合理化建议； 物业的外观及整体性视觉效果建议； 物业内饰效果建议；推广策划顾问服务本部分详细地阐述了乙方提供的顾问服务，主要包括以下几点： 营销推广策划总体定位 利用内部资源网络对该物业进行推荐； 适时调整既定市场推广方案； 根据市场能力及物业自身条件拟定价格及推广方式等； 负责一系列现场培训工作； 对物业的现场状况予以统一协调； 协助甲方布置租售中心、制作物业
