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1、潜江龙虾文化美食城项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4一、项目名称及承办单位4二、报告编制单位4三、项目提出的理由与过程5四、可行性研究的根据及范畴6五、项目概况6六、研究结论7第二章 项目建设背景和必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性11第三章 市场分析13一、潜江市经济发展概况13二、潜江市都市总体规划14三、潜江小龙虾餐饮市场分析15第四章 场地选择、建设条件17一、 建设地点17二、 建设条件17第五章 重要建设规模和内容22一、龙虾美食一条街22二、龙虾技术经济交流培训基地22三、龙虾文化广场及配套设施23四、围墙、大门及其她绿化设施24第六章 专业技术方案25一、规
2、划设计原则25二、总平面设计25三、建筑设计26四、构造设计27五、给排水设计28六、消防设计30七、电气设计30八、弱电设计32九、动力设计35第七章 环保、节能37一、环保37二、节能设计42三、 项目耗能指标49第八章 项目组织管理、实行进度及招投标50一、项目组织管理50二、项目实行进度52三、项目招标方案53第九章投资估算及资金筹措55一、 投资估算55第十章财务效益及社会效益分析59一、基本数据与参数选用59二、销售收入60三、成本费用60四、利润、税金及附加61五、投资回收期61六、盈亏平衡分析61七、重要经济指标61第十一章 研究结论和建议63一、结论63二、建议63 第一章
3、总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称潜江龙虾文化美食城项目2、承办单位湖北潜江龙虾城投资管理有限公司3、承办单位基本状况本项目投资主体系中建香港投资有限公司，该公司在香港注册，具有较强的经济实力和丰富的投资管理经验，是一家能在内地直接投资兴业的出名公司。为响应潜江市委、市政府“解放思想、跨越发展”主题实践活动的号召，公司董事会通过充足调研，反复酝酿，决定在潜江注册成立“湖北潜江龙虾城投资管理有限公司”，注册资本 万元，法人代表 ，筹资兴建“潜江市龙虾美食”项目。二、报告编制单位编制单位：潜江邦臣工程征询有限公司法人代表：证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会三、项目提出的理由与过程据记录
4、资料显示，潜江市小龙虾野生寄养面积达18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。小龙虾系列产品出口美国、欧盟、日本等30多种国家和地区，出口创汇8200万美元。其养殖规模、加工能力、出口创汇均居全国之首。欧美每3只小龙虾就有2只来自潜江，在世界上享有“世界小龙虾看中国、中国小龙虾看湖北、湖北小龙虾看潜江”的美誉。5月，潜江市被中国水产与加工协会评估为“中国小龙虾之乡”和“中国小龙虾加工出口第一名”。潜江的“油焖大虾”在短短的几年时间，像红色风暴席卷了潜江、湖北、中国乃至世界。它以特色风味带动了潜江小龙虾餐饮行业的迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾已成为国内出名的小龙虾餐饮品牌。
5、但与此相配套的基本设施、文化品牌相对滞后。潜江市小龙虾产业发展规划指出：“要以“虾稻连作新技术”、“油-虾-鱼养殖模式”、“虾-蟹-鳜鱼混养技术”作为生态养殖的突破口和切入点，将小龙虾养殖引入老式农业种植区、水产养殖区。到全市小龙虾养殖面积达到25万亩，其中虾稻连作面积20万亩，池塘养虾5万亩。池塘套养平均单产达200公斤/亩，虾稻连作平均单产达150公斤/亩，年产小龙虾4万吨。”规划目的为本项目发展提供了资源保障。该规划提出：“进一步巩固潜江“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”的小龙虾产业地位。在潜江市园林办事处建立中国小龙虾产业技术培训中心”，这为本项目的规划选址提出了有力保障
6、。该规划同步提出：“潜江油焖大虾味道醇和厚重、鲜香浓耶、麻辣柔和，以鲜、香、嫩、爽为特点，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容养颜，开胃健脾，明目益智等功能。潜江要积极支持“利荣”、“小李子”、“何凤仙”、“五七油焖大虾”、“潜憨直”等餐饮品牌发展，以科学规范的管理搭建起商业直销连锁体系和一体化的营销网络体系，实现“潜江油焖大虾”品牌扩张战略，使潜江油焖大虾品牌在省内外享有盛誉。”这为本项目的发展指明了方向。潜江市“十二五”规划纲要指出：加快推动餐饮、娱乐行业提档升级，增进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，哺育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建
7、设。因此，在潜江兴建“小龙虾文化美食城”已势在必行。 四、可行性研究的根据及范畴1、可行性研究的根据1）潜江市都市总体规划（-）2）潜江市土地运用总体规划（-）3）潜江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价措施与参照（第三版）；5）工业与民用建筑可行性研究深度规定；6）各专业技术规范；7）建设单位提供的各项基本资料。2、可行性研究的范畴根据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、项目概况1、项目拟建地点本项目位于潜江市园林办事处，章华东路以东，城南河以
8、西，北距马家台五组农民公寓220米，南起紫月路。2、项目建设内容与规模本项目总占地面积150亩,重要建设龙虾美食一条街、龙虾技术经济交流培训基地、龙虾文化广场及配套设施等。涉及：龙虾美食一条街项目，占地面积57830。其中，建龙虾美食店100家，占地0，建筑面积24000；街道硬化，总面积29100。龙虾技术经济交流培训基地项目，总占地7000。其中，建龙虾技术经济交流培训大楼，占地，建设面积0；建停车场及路面硬化，面积；购买电梯、空调、车辆等设备10台套；购买房间常用设施若干套。龙虾文化广场及配套设施项目，占地21860。其中，建设主体文化广场，涉及露天舞池、音乐喷泉、龙虾雕塑群等主体工程，
9、建筑面积8000；建游泳馆1座，建筑面积1500；建网球场8个，建筑面积5360；建停车场1000，道路硬化。建设围墙、大门；场地绿化30730。3、项目总投资及资金来源本项目总投资为22161.5万元,其中，公司自筹8161.5万元，占总投资的36.8%；银行贷款14000万元，占总投资的63.2%。六、研究结论按照国家产业构造调节指引目录（本）的规定，本项目属于容许类项目。该项目在都市规划的指引下进行实行，将有力地增进都市布局构造的完善和都市面貌形象的提高。本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元,可上缴税金1051.01万元。项目税前投资回收期（不含2年建设期
10、）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年。本项目对安顿失地农民就业、增长农民收入具有重大意义，可以提供700个左右的就业岗位,可以带动本地三产业迅速发展,可以较好地改善商业业态,提高都市品位。从以上分析可知该项目经济效益、社会效益明显，项目是可行的。项目的重要经济技术指标如下：序号名 称单位数量1总投资万元22161.882固定资产投资万元19824.823项目资本金万元7371.084营业收入（经营期平均）万元5189.175营业税金及附加（经营期平均）万元87.636总成本费用（经营期平均）万元1835.667利润总额（经营期平均）万元2917.548所得税（经营期平均
11、）万元962.799税后利润（经营期平均）万元1954.7510销售利润率%56.22%11投资利润率%13.16%12财务内部收益率（所得税前）%13.49%13财务净现值（所得税前）万元8205.0014投资回收期（所得税前,不含建设期）年6.2915投资回收期（所得税后,不含建设期）年8.8216资本金收益率%10.67%17资产负债率（经营期第1期）%56.82%18利息备付率（归还期内平均）4.8919偿债备付率（归还期内平均）0.5420总投资收益率%13.86%21项目资本金净利润率%26.52%第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设背景记录资料显示，潜江市小龙虾野生寄养面积达
12、18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。小龙虾系列产品出口美国、欧盟、日本等30多种国家和地区，出口创汇8200万美元。其养殖规模、加工能力、出口创汇均居全国之首。欧美每3只小龙虾就有2只来自潜江，在世界上享有“世界小龙虾看中国、中国小龙虾看湖北、湖北小龙虾看潜江”的美誉。5月，潜江市被中国水产与加工协会评估为“中国小龙虾之乡”和“中国小龙虾加工出口第一名”。潜江的“油焖大虾”在短短的几年时间，像红色风暴席卷了潜江、湖北、中国乃至世界。它以特色风味带动了潜江小龙虾餐饮行业的迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾已成为国内出名的小龙虾餐饮品牌潜江市小龙虾产业发展规划指出：“要以“
13、虾稻连作新技术”、“油-虾-鱼养殖模式”、“虾-蟹-鳜鱼混养技术”作为生态养殖的突破口和切入点，将小龙虾养殖引入老式农业种植区、水产养殖区。到全市小龙虾养殖面积达到25万亩，其中虾稻连作面积20万亩，池塘养虾5万亩。池塘套养平均单产达200公斤/亩，虾稻连作平均单产达150公斤/亩，年产小龙虾4万吨。”规划目的为本项目发展提供了资源保障。该规划提出：“进一步巩固潜江“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”的小龙虾产业地位。在潜江市园林办事处建立中国小龙虾产业技术培训中心”，这为本项目的规划选址提出了有力保障。该规划同步提出：“潜江油焖大虾味道醇和厚重、鲜香浓耶、麻辣柔和，以鲜、香、嫩、
14、爽为特点，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容养颜，开胃健脾，明目益智等功能。潜江要积极支持“利荣”、“小李子”、“何凤仙”、“五七油焖大虾”、“潜憨直”等餐饮品牌发展，以科学规范的管理搭建起商业直销连锁体系和一体化的营销网络体系，实现“潜江油焖大虾”品牌扩张战略，使潜江油焖大虾品牌在省内外享有盛誉。”这为本项目的发展指明了方向。潜江市“十二五”规划纲要指出：“加快推动餐饮、娱乐行业提档升级，增进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，哺育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建设。”在市委、市政府的强力推动下，潜江的小龙虾品牌已形成，市场需求较大，湖北潜江龙虾城投资管理有限公司看准时机，抢抓商机，拟定兴建“小龙虾文化美食城”项目，正是顺应了市场的需求。二、项目建设必要性1、增进失地农民就业、增长农民收入的需要。就业是民生之本，也是解决失地农民问题的主线出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地增进失地农民转移就业，是都市化进程中解决征拆矛盾的主线措施。该项目建设不仅可以增长农民就业和创业机会、增长农民收入，估计可增长700个就业岗位，年收入可达1.8万元左右；并且可以增进征地、拆迁、安顿、就业进入良性循环系统，有助于加快潜江的都市化进程。2、推动新型
