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1、物业管理100问物业管理100问 一、物业管理基本概念 问1、什么是物业管理？ 答：物业管理指业主选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一、业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业双方签订物业服务合同明确双方的权利义务；三、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 问2、为什么要实施物业管理？ 答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管
2、理： （1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变90年代初以来我市住房制度改革逐步变化房屋商品化房屋产权多元化个人拥有房屋产权的比例越来越高原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。 （2）人们生活水平的提高需求增强。房屋作为价值高的资产是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求一方面要求住得好房屋状况保持的好环境整洁优美同时还要求房屋的保值增值这些都需要高水平的专业物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主众多业主由于房产毗邻在使用管理物业
3、、在物业的保值增值等方面全体业主形成公共性物业管理服务需求而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。 问3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？ 答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外购买预售商品房（含经济适用房）尚未取得房屋权属证书的房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。 业主是物业管理活动中的重要主体物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对
4、房屋拥有的财产权基础上业主既拥有物业管理区域内的一份房产也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利同时也要履行相应的义务。 业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议行使投票权；选举业主委员会委员并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定交纳物业服务费用等义务。 二、购房时应关注的物业管理事项 问4、为什么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段物业服务费用、服务内容和
5、质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定房屋买卖关系已经形成业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项即使是预售房屋购房时离入住还有一段时间也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 问5、购房时应注意哪些物业管理事项？ 答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。 购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。 问6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？ 答
6、：买房人在购房时就要看业主临时公约在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前制定业主临时公约在房屋销售时将业主临时公约向买房人明示并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。 问7、业主临时公约具有什么作用？ 答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守能起到规范业主在物业管理活动中行为维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴是为了维护全体业主的利益对欠费业主的约束。 问8、业
7、主临时公约包括哪些主要内容？ 答：业主临时公约由开发企业在售房前制订主要对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。 问9、违反业主临时公约怎么处理？ 答：业主违反业主临时公约的应该承担相应的违约责任比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备造成损坏是对其他业主的利益侵害应该赔偿损失。 对业主违反业主临时公约的行为相关业主、业主委员会物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的可以提起诉讼；违反相关政策法规的报告有关部门。 问10、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已
8、经签署的物业管理公约是否继续有效？ 答：20_年12月9日后申领预售许可证的新建项目实行新的业主临时公约制度。 原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约）在业主大会通过新的公约前原公约继续有效。 问11、业主临时公约和业主公约有何区别？ 答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。 问12、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款？ 答：北京市国土房管局20_年12月发布的新商品房买卖合同示范文本第二十九条、二十条以及附件四均为与物业管理有关
9、的条款。内容包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。 问13、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容购房人为什么不能随意修改是不是霸王条款？ 答：由于物业管理服务具有公共性的特点绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务服务内容和服务水平对入住的每个业主都是一样的支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样没有可操作性；如果约定的费用不一样一样的服务水平有的费用高有的费用低对多付费的业主不公平。 因此房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定与前期物业服务合同保持一致开发企业在售房时要将物
10、业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的目的是为了维护全体业主的合法权益不应理解为霸王条款。 问14、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？ 答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。 问15、前期物业服务合同如何签订包含哪些主要内容？ 答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取
11、书面形式。 问16、业主大会成立前业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：不能。因为按照规定前期的物业管理企业由开发建设单位委托业主应当按照约定交纳物业服务费用接受物业管理企业的服务。 问17、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？ 答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 三、业主大会及业主委员会 问18、什么是业主大会？ 答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域
12、成立的一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 问19、如何划分物业管理区域？ 答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域应本着有利于物业管理的原则划定。 问20、什么时候应成立业主大会？ 答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域应当尽快组织召
13、开首次业主大会会议成立业主大会选举产生业主委员会。 问21、如何召开首次业主大会会议成立业主大会？ 答：应按以下步骤召开首次业主大会会议成立业主大会： （1）成立筹备组负责业主大会筹备工作。 住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。 筹备组的主要职责如下： 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 按照政府主管部门制订的示范文本拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）
14、； 确定业主身份确定业主在首次业主大会会议上的投票权； 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 上述工作 应以书面形式在物业管理区域内公告。 （2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则和业主公约并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 问22、什么情况下可以不成立业主大会？ 答：物业管理区域只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 问23、如
15、何确定业主在首次业主大会会议的投票权？ 答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数不足一平米部分不予计算。 以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过业主大会议事规则确定。 问24、业主大会会议以什么形式召开？ 答：业主大会会议可以采取集体讨论形式也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议可以书面委托代理人参加。 问25、业主大会是否要定期开会由谁召开？ 答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的业主
16、委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (1)20%以上业主提议的； (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。 问26、业主大会具有哪些主要职责？ 答：业主大会主要职责如下： （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业管理企业； （4）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施； （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 问27、业主大会如何决议才有效？ 答：一般事项必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；
