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4、0年10目 录一、总论摘要11.1项目名称11.2项目概况11.2.1宗地位置11.2.2规划指标11.2.3项目定位11.2.4产品定位11.3项目开发分期21.4财务分析21.5综合评价2二、项目概况32.1项目地理位置32.2项目地块现状32.3周边交通状况32.4项目周边配套52.5项目周边环境62.6控规指标7三、区域发展规划分析73.1大港区域概况73.2大港区经济发展93.3大港区发展规划113.4大港区功能布局123.4.1南港工业区133.4.2南港轻纺城143.4.3大港油田区153.4.4港东新城区163.5区域发展潜力小结19四、项目市场分析204.1宏观新政解析204
5、.1.1房地产行业宏观政策回顾204.1.2宏观新政下的天津市场214.1.3地方性房地产政策回顾224.1.4天津政策解读限购令出台224.2 大港区土地一级市场244.2.1土地市场成交情况244.2.2土地潜在供应市场244.3大港区商品房二级市场254.3.1老城区市场254.3.2大港区成交数据分析264.3.3港东新城市场分析294.4大港区二手房三级市场384.5项目市场综合评述38五、项目整体定位405.1项目定位分析405.2项目定位策略415.3项目市场定位415.4目标客户群定位415.5住宅产品定位425.5.1产品组合及布局建议425.5.2项目户型配比建议435.5
6、.3产品价值点建议43六、项目经营方案436.1开发周期436.2经营方式446.3营销策略456.3.1产品卖点总结456.3.2销售策略45七、项目投资收益分析467.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算467.1.1投资估算467.1.2收入估算477.1.3资金筹措477.1.4投资收益汇总表477.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算487.2.1投资估算487.2.2收入估算497.2.3资金筹措497.2.4投资收益汇总表507.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比517.4商品住宅盈亏平衡分析517.5限价房项目（容积率1.8）投资收益测算527.5.1投资估算527.5
7、.2收入估算537.5.3资金筹措547.5.4投资收益汇总表54八、综合评价55一、总论摘要1.1项目名称大港区港东新城项目1.2项目概况1.2.1宗地位置地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路。1.2.2规划指标n 宗地占地面积：287369平方米，其中保障性住房占地面积为73915平米n 宗地性质：居住用地n 商品房占地面积：213454平米n 容积率1.5-1.8n 建筑面积：431053517264平米。1.2.3项目定位项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。项目市场定位：大港向东，生态+生
8、活宜居之城。港东新城定位于大港区域升级的标志，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。1.2.4产品定位产品类型定位：高层+花园洋房产品定位：本项目产品主要面向客群为大港区域客户以及油田、南港工业区、轻纺城产业型客户，兼顾外省市蓝印及塘沽投资客群。高层中小户型产品主要针对首次置业及蓝印及投资客户，洋房产品主要针对首改及多次改善型客户。在项目外立面、建筑特点等方面提高产品附加值，打
9、造区域标杆产品。80-85平米，所占比例15%。蓝印及投资客户。85-90平米，所占比例30%。首次置业+投资客户。115-120平米，所占比例30%。首次改善客户。130-140平米，所占比例25%。再次改善客户。（洋房产品为主）1.3项目开发分期本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。1.4财务分析本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元
10、，税后销售利润率16.81%。保障性住房部分项目总投资7.300亿元，预期实现销售收入7.854亿元，实现净利润5371万元，税后销售利润率6.84%。1.5综合评价滨海新区三区合并，“双港双城”发展战略下的重要战略区域。港东新城是大港区域发展、功能升级的必然方向。同时新城定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的生活配套服务区，未来产业客户将成为项目发展的有效支撑。新区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，港东新城发展建设驶入快车道。项目总规模51万平方米（以1.8容积率计算，包含限价房），用地规模较大
11、，整体利润较高。同时通过此次与政府的保障性住房合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。本项目将通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。二、项目概况2.1项目地理位置地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至
12、塘港路，东至九经路。距离大港区内主要干线世纪大道3.4公里，距海景路1.3公里。2.2项目地块现状宗地现状场地平整，无地上物，大配套管线齐全，目前宗地内无道路。宗地性质为居住用地，土地面积为287369平方米，其中保障性住房占地73915平米。2.3周边交通状况区位优势明显，规划交通路网发达。项目宗地位于大港区港东新城规划的北组团位置，距大港区老城区仅3公里，距离港东新城核心商业区仅2公里，距官港湖生态区仅5公里，距离滨海新区中心商务区10公里，距离南港纺织城4公里，距南港工业区11公里，距大港油田12公里、距临港产业区14公里，区位优势明显。项目宗地地处大港区内主要交通线路的交汇处，交通优势
13、明显。宗地位置西临塘港路，西距津歧线仅1.7公里；东距海景路1.3公里，海景路为连接塘沽与大港的快速路，预计海景路明年可建成通车；南距世纪大道2.5公里，世纪大道为大港区连接港东新城与老城区的主干道路。宗地周边有海滨大道、塘汉快速、唐津高速、港塘快速等，可快速到达市区、滨海新区各功能区及黄骅、沧州等周边城市。塘港路海景路世纪大道2.4项目周边配套目前项目所处的区域周边配套尚不完善，港东新城内大港一中已经建成并投入使用，处于世纪大道的行政中心已经建成。配套设施建设尚不完善主要是由于大港区上届政府对新城开发建设推动力度不足，监管力度不够，与天房合作失败也可从中体现。三区合并后，港东新城定位于承载周
14、边产业配套服务区，新一届领导班子更加重视，未来港东新城建设将迎来快速发展期。从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。2.5项目周边环境n 用地四至情况：宗地东侧和南侧为港东新城待开发空置土地，其中东侧为规划教育用地及供水站，南侧规划为居住及商业配套用地。；宗地北侧为天津扎一钢铁集团公司工厂和大港殡仪馆，紧邻地块北侧为规划商业配套用地；宗地西侧土地属于板桥农场所有； n 用地重要影响因素分析：天津扎一钢铁集团公司轧钢厂：主要为粉尘污染影响。大港区域夏季主导风向为南南西向,冬季主导风向为北北西向,秋季以东向为主导风
15、向。从风向角度来看，冬季风向对项目有一定影响。厂内设有废水循环系统，不会对厂外环境造成影响。用地北侧规划商业带对污染有一定阻隔效应,总体影响相对较小。大港殡仪馆：按照政府规划殡仪馆将要拆除，具体拆除时间未定，属于不确定因素。预计殡仪馆会对项目购买者产生一定的负面心理作用，但由于并非与项目直接接壤，同时有用地北侧商业带进行阻隔，整体影响较小。板桥农场用地：宗地西侧土地属于板桥农场所有，尚不属于港东新城规划范围内，发展方向不明朗。目前农场一侧整体环境较差，对项目前期形象展示有一定影响。用地内部高压线：地块内部有一条南北向高压线走廊，会对未来项目规划布局造成一定影响，同时影响整体品质。目前政府正在与
