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1、获得拆迁补偿款与否要缴营业税问题的讨论(-03-06 13:09:24) 转载标签： 杂谈分类： 开发业务 获得拆迁补偿款与否要缴营业税问题的讨论目前，拆迁问题越来越多的发生在现实生活中，这对于获得拆迁款的公司和支付拆迁款的一方都是一种问题，由于拆迁款不仅是对建筑物的补偿，有时还对建筑物所占用的土地也有补偿，或是仅对土地所进行的补偿，那么对于土地部分的拆迁款与否应当缴纳营业税呢？我们举例来说：由于县政府的道路、公园等公共设施建设需要规定A工业公司搬迁，因此，与A公司签订了国有土地使用权收回补偿合同书，商定土地补偿费和厂房及其她折价补偿分别为658万元和330万元，土地收归县土地储藏中心，同步在
2、异地给于安顿（安顿面积超过老厂房占地面积，价格按与政府的合同价）。对于此行为与否要征收营业税？目前有如下两种意见：一种意见觉得要征税：由于国家目前收回土地使用权的补偿费超过本来A公司获得土地使用权的支出（本来获得时为50万），因此，是属于国家收购土地使用的行为，不应当当作为收回土地使用权，因此，应当当作是视同销售不动产征收营业税。另一种意见觉得不征税：1、中华人民共和国营业税暂行条例实行细则第四条“转让不动产有限产权和永久使用权，以及单位将不动产免费赠与她人，视同销售不动产”规定，并没有明确规定将政府市政建设需要收回的土地作为视同销售解决，也没有其她有关政策规定此行为属于视同销售。2、营业税科
3、目注释（试行稿）（国税发1993149号）第八条“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税”，由于县政府市建设需要公司拆迁而获得补偿收入的行为应当是属于“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”因此不征税。3、获得的房屋补偿由于没有明确的征税根据，也不应当征税。一、拆迁补偿的形式 都市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人导致了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（涉及代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）予以补偿。补偿的对象既涉及自然人也涉及法人。 根据都市房地产拆迁管理条例的规定，
4、房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 （1）产权调换。 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。 （2）作价补偿。 拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。 （3）产权调换和作价补偿相结合。 拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其他面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋构造差价的被拆迁人较合用。 二、收取拆迁补偿费的会计解决
5、 不管是何种补偿方式，有一点是相似的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人积极搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安顿告知，这是以政府为主的拆迁安顿的最重要特性。 政府拆迁安顿时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计解决，财政部 8月15日下发的有关公司收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务解决问题的告知（财企123号）做出了有关的规定。该文献合用的范畴是公司因城乡规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府予以的相应补偿款。 公司收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁发售、报废或毁损的固定资产，作为固定
6、资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运送、重新安装、调试等因素发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安顿职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。公司搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”解决，由此增长的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有局限性，应计入当期损益。 三、迁补偿款的涉税解决 可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，波及到的税种有“营业税、公司所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以论述。 1、营业税 对于公司收到的拆迁补偿款与否要交纳营业税，目前国家税务总局的文献没有明确规定，只有有关征用土地过程中征地单位支付
7、给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函199787号）文献在内容与此比较近似，该文献规定对于对土地承包人获得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产其她土地附着物”税目征收营业税。由于该文献存在合用范畴的限定，个人和公司收到的拆迁补偿款不能完全合用该文献。 此外根据营业税税目注释（国税发1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文献只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是涉及土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文献也不
8、完全合用拆迁补偿款的涉税解决。 由于税务总局文献的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际状况自行制定了某些拆迁补偿款项营业税税务解决的规定。重庆地方税务局有关旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的告知（渝地税发156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋构造和面积因素所获得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安顿）方式，所获得的货币补偿（安顿）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省有关旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函1999295号）规定，在都市改造建设中支付给被拆迁
9、户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公示，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户获得的拆迁补偿收入（涉及货币、货品或其她经济利益）暂不征收营业税。 山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作根据两个原则，一是都市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方获得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户获得的拆迁补偿收入可免征营业税。 山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中也许会浮现千差万别的成果。建议公司在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽量的减少税收风险。 2、公司所得税 内资公司所得税 根据目前的政策，对
10、内资公司获得拆迁安顿补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企123号文献的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运送、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳公司所得税，转入“营业外支出”的损失按照公司财产损失所得税前扣除管理措施（国家税务总局令第13号）的规定，通过拟定都市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。 但对于机器设备重新安装、调试等因素发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差别。按照规定机器设备的安装、调试所
11、发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。 此外，财企123号文中提到用于安顿职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安顿职工的费用我们觉得应当是被拆迁公司运用拆迁之际对公司的经营做出调节，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此状况下支付给职工的安顿费用，事实上诸多的被拆迁公司都使会采用此种措施“减员增效”。财企123号文的规定在这一点上跟税法在一定限度上存在差别，国家税务总局有关公司支付给职工的一次性补偿金在公司所得税税前扣除问题的批复（国税函918号）规定，公司对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及公司支
12、付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出（涉及买断工龄支出）等，原则上可以在公司所得税税前扣除。多种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年公司所得税收入影响较大的，可以在后来年度均匀摊销。具体摊销年限，由省（自治区、直辖市）税务局根据本地实际状况拟定。山东省国家税务局转发国家税务总局有关公司支付给职工的一次性补偿金在公司所得税税前扣除问题的批复的告知（鲁国税函733号）规定，一次性扣除对公司所得税收入影响较大的，可由市级国税局拟定，在2-3年的时间内扣除。因此，职工安顿费的扣除年限若拟定为2-3年的时间，则又会浮现税前扣除的时间性差别。 外资公司所得税 在外商投资公司和外国公司所得税方面，规范搬迁补
13、偿费税务解决的最重要文献是国家税务总局有关外商投资公司和外国公司获得搬迁补偿费收入税务解决问题的批复（国税函115号）。该文献的内容如下： 公司获得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购买或建造与搬迁前相似或类似性质和用途的固定资产（如下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减公司重置固定资产的原价。 公司获得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相似或类似性质和用途的固定资产的，根据中华人民共和国外商投资公司和外国公司所得税法实行细则第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定
14、资产的折余价值及处置费用后的余额，计入公司当期应纳税所得额，计算缴纳公司所得税。 根据财企123号规定进行的会计解决与国税函115号的规定存在差别之处，在公司所得税汇算清缴时作纳税调节。 3、个人所得税 被拆迁人是个人的获得拆迁补偿款个人所得税解决，早在1998年的国家税务总局下发的有关个人获得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函1998428号）文献就明确，按照都市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而获得补偿费，属补偿性质的收入，无论是钞票还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。 此外，财政部、国家税务总局有关城乡房屋拆迁有关税收政策的告知（财税45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城乡房屋拆迁管理措施规定的原则获得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 从文献合用范畴上看财税45号文献应比国税函1998428号的范畴更加广泛。被拆迁人按有关原则获得拆迁补偿款免征个人所得税。 4、土地增值税 根据土地增值税暂行条例的规定，转让国有土地
