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1、精品文档*物业筹备方案（报审稿）物业筹备组2018年 10月 10日.精品文档目录一、 *项目概况 .4二、本项目适合自主运营模式 .4三、本项目适合综合经营性物业 .5四、物业的服务定位与目标 .6五、 *物业组织架构 .7*物业组织架构（单纯服务型） .7*服务中心组织架构（综合运营型） .8客服部开展工作示意图 .9职能部门及岗位职责说明（略，详见附件） .10六、物业绩效考核评分及奖惩方案（略，详见附件）. 10七、 *物业组建及运营收支预算 .10*预期年营收 .10*物业营收测算 .错误! 未定义书签。*物业人员配置表 .13布岗示意图 .18员工保险及福利 .18环境卫生及绿化养
2、护 .20行政办公费 .21开办物资配备预估费用表 .22八、现阶段急需工作 .251、专业人才的招聘和培养储备 .252、明确物业与公司其他部门责权利 .25.精品文档3、房屋的承接查验及资料的移交254、物业用房及社区活动室布置方案需尽快审批实施；265、维修（保障金）基金计提。266、老配电房需整改及物资库房需尽快解决267、设立综合审计（内审）部26九、武汉市物业服务星级标准（略，详见附件）26十、业主手册及装修管理文件（略，详见附件）26十一、进度表（略，详见附件）26.精品文档一、 *项目概况*小区目前房屋主体是由1、2#地小高层公寓、公司自有房产、老商业区、新商城综合体四部分组成
3、。整个项目（住宅小区+商业综合） 规划建筑面积 46 万平方米左右。 整个小区道路都是相互连通处于开放式状态，小区周围没有围墙及相应的安防措施，南面紧临森林大道出入口较多，老商业区管理不规范，路面和街面脏乱，车辆停放无序状态。从物业管理角度看，除* 外小区整体分布不是规则的地块，并且相互有咬合，特别是老商业部分与2#地住宅出入通道高度重合，停车和营业时段的噪声对园区管理的影响；综合来看管理环境还是比较复杂，管理难度高。* 住宅区和底商比达到 *2 ，现总体租售率勉强达到 * 。整个项目增值变现成为当务之急， 先期交付部分房之后无论是收房业户的需要还是房屋租售的需要，物业服务急需同步跟上。二、本
4、项目适合自主运营模式（一）优势分析1、本土化优势。由于直接对口公司相关部门和领导，对于公司整体经营策略把握更为贴近，能上下保持一心。而如果外包物业，我司没有相关专业人员对外判单位作业过程和结果的把控，很容易背离公司进行物业管理的初衷；2、成本优势。自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此在管理中必然会更重视成本管理的绩效。3、团队优势。由于一开始就可以着手建立自己的企业文化，这种.精品文档文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感， 因而员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于物业持续发展来说相当重要。（二）劣势分析一、经验劣势。由于不具有或不完全具有物业服务的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战
5、。 如不能及时调整思路， 跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。二、专业知识劣势。 物业管理是一个对相关知识积累度要求较高的行业，这需要对内部培训及培训考核要有高度重视和计划。三、本项目适合综合经营性物业1、物业用工成本上涨但物业费增长很难。 人力成本所占比例最大，大约在 60%左右。如果公司闲置资产运营纳入到物业服务中心，由物业进行统一调度和安排， 充分利用人力资源， 降低人力综合成本；2、物业有与业主、租户最短距离的先天优势，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。以业主潜在的和未来的需求为导向，整合资源、丰富服务的内涵、延伸服务的范围，实行多元化经营，为企业创造新的经营模式，增加服务中心利润
6、增长点。万科、绿城为代表的优秀企业率先通过调整产业结构，向业主提供基本服务的同时，积极开展多种经营， 实现了企业净利润的持续增长。3、空置的房屋租售过程中需要物业基础服务的密切配合，如此才能更好的将空置房屋资产变现，这样加速空置资产利用率，减少隐形损耗；.精品文档4、属地原则， *土地产权为公司所有，作为产权单位对产权范围内整体公共利益需要负有管理服务义务。如属地范围内的基础公共设施、消防设施保障义务。5、一般商住比低于* 的小区首先考虑作为商住综合体来运营和服务。而* 中仅* 商住比平均为* ，具体如下：区域住宅数量住宅面积底商面积商住比*19820*0001:*2#地*1640*5001:
7、*合计*30*6000*5001:*四、物业的服务定位与目标1、* 地住宅 * 市三星级物业服务标准。服务于民，为业主提供优质的基础服务， 保障小区环境整洁、 安全的同时给营销创造良好的租售环境；2、依托 * 地三星级服务的经验积累和业绩承接3#地商城的物业和外接业务，进而增强物业自我造血能力；3、通过不断组织开展社区活动，提高居民的幸福指数进而实现物业的社会价值；4、利用物业有与业主、租户最短距离的先天优势积极参与空置资产的租售，以达到快速增值的目的。.精品文档五、 *物业组织架构*物业组织架构（单纯服务型）服务中心经理1 人综合行政内勤2 人财务部 2 人副经理1人客服部5人员工食堂2人环境部 21人工程部 7人秩序部 20人.精品文档*服务中心组织架构（综合运营型）经理1人行政综合品质内勤4人财务 2人招商策划运营部6 人管理（客服）部5 人环境 21人秩序 20人工程维修7 人.精品文档客服部开展工作示意图经理、副经理
