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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宜昌商业步行街细分业态定位可行性分析报告深圳市世方商业地产顾问有限公司二00七年一月目 录序 言4第一部分：宜昌市各商业街道概况5东山大道5夷陵大道7沿江大道8西陵一路9西陵二路10云集路11环城南（东）路13珍珠路商业街14北门外正街15樵湖一路16育才路17东湖一路18东湖二路19团结路20樵湖二路21胜利一路22胜利二路23胜利三路24胜利四路25宜昌商业街道总体业态分析：26第二部分：宜昌现有百货商城概况29一、现有各大百货商场分
2、述29丹尼斯购物广场32世贸购物广场35均瑶购物广场40时代广场46宜昌商场49二、宜昌百货商城各楼层租金水平52第三部分：宜昌步行街整体建筑规划说明531、A+B地块532、C+D+E+F+H地块533、J-2地块544、I-1、I-2地块555、K、J-3地块55总体建筑地块分析56第四部分：宜昌步行街业态各单体楼业态定位：57一、步行街街区业态定位57二、主题商城业态定位64附：70步行街C+E+F+H地块业态分布平面图70表一：各地块面积和租金详表71序 言一个城市的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上。一个中大型城市的商业零售业的发展现况，都是经历了几百年、甚至上千年的
3、沉淀。一个经历了几百年、甚至上千年沉淀的数据，有其不可轻意动撼的魅力。当我们要参与其中之时，就必须尊重它，遵守它的规律。在下面“宜昌商业步行街（以下简称步行街）业态可行性论证”报告中，我们就充分遵循了它的规律。首先，从宜昌市全市五区的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出宜昌市整体商业概况，为后面步行街业态的细分提供数据依据。再次，从宜昌市整体商业概况中分出与“步行街”的商业性质、商业功能相类似的街道、百货。对数据再次细分，统计分析出更有用于“步行街业态分布”的参照数据，得出“步行街”各业态的面积比
4、例。最后，结合“步行街”建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、利好因素等）情况，按照步行街整体形象定位和各街区档次定位，对各地块街区进行各业态的有利、合理布局。三大商圈构架宜城商业格局宜昌，古称夷陵，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市辖5个城区、3个县级市和5个县，市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。目前宜昌核心商业区主要集中
5、在西陵区，西陵区又可分为：一个中心商圈“夷陵广场商圈”，二个次商圈“东湖商圈”和“大公桥商圈”。其中夷陵广场商圈最为繁华，集中了宜昌市主要的商业，宜昌最大的几个百货商场国贸购物广场、丹尼斯购物广场、宜昌商场、世贸裕民广场、均瑶广场以夷陵广场为核心分布。西陵一路是目前宜昌零售业最繁华的街区，集中了宜昌大部分的服装、休闲、鞋类和内衣品牌。夷陵广场商圈是宜昌零售商业当仁不让的一哥。东湖商圈主要以社区商业为主，特色餐饮、美容美发、娱乐休闲等服务型业态占主导地位，东湖商圈毗邻葛洲坝，区域内各种业态齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，对于高档服装、数码产品等的消费仍然依靠夷陵广场商圈对其进行互补。大公桥商
6、圈主要以机械五金电器业态为主，其中包括汽车配件、五金器件、家用电器等。消费类业态以餐饮为主，目前商业发展尚不成熟。其他商业区域如伍家岗区、东山开发区、夷陵区商业状况较西陵区而言较差，以小型社区商业为主。除日常需求就近消费以外，其他消费依赖西陵区。第一部分：宜昌市各商业街道概况东山大道1）、概述东山大道是宜昌市的一条纵向主要干道，整个商业街以东山西路为核心，他与西陵一路西陵二路东湖一路东湖二路相接，是宜昌的交通要塞。东山大道商业街共有商户278家，总经营使用面积约36931平米，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装
7、店、日用百货、五金机店、餐饮、休闲娱乐等，涉及商业业态29种。是宜昌外来人流最集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于宜昌市临街商铺租金的中上水平。同时在汽车站到宜昌商场段，也形成了手机通信产品的专业街区，是宜昌市唯一成规模的手机销售市场。在果湖二路侧有一个专业茶业市场“夷陵茶业城”。2）、业态比例东山大道主要经营业态有：保健品8家、彩票6家、餐饮22家、茶叶5家、超市2家、蛋糕2家、服装22家、广告5家、机械14家、金融3家、家店14家、建材6家、美发12家、美容美体9家、其它27家、气配8家、日杂13家、摄影服务4家、装饰3家、医疗5家、烟酒5家、休闲娱乐13家、五金
8、电器13家、文印7家、网吧6家、图书文具10家、通讯6家、饰品6家、酒店9家东山大道商业街业态比例图：3）、租金水平东山大道的租金一楼在30-80元/m2月，两头的租金稍高点，主要经营服装品牌店，中间段和二楼的租金都比较低。地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）东山路东边专卖店80640080东山路中段（一般）70180025.7东山路西边（二楼）800960012夷陵大道1）、概述夷陵大道是宜昌市主干道，西起樵湖二路，东至伍家岗区，共有街铺478间，营业面积约38000平方米，涉及蛋糕西饼、服装、美容美发、玩具、照相馆、休闲娱乐、时尚饰品等多种业态。2）、业态比例夷陵大
9、道主要有39种业态，其中以美容美发、餐饮、广告印刷、电器、五金、服装为主要业态，这六种业态占夷陵大道临街商业的近五成，其中美容美发占13%，餐饮占9%，广告印刷和电器各占6%，五金占5%，服装占5%。3）、租金水平店名面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）设计门市部36100028沿江大道1）、概述沿江大道北起葛洲坝公园，南至伍家岗区白沙路，沿长江而行，是目前宜昌主城区长度最长的一条城市交通主干道。沿江大道沿线是宜昌主要的住宅区，沿线共有街铺249间，营业面积约34000平方米。主要经营业态有餐饮、娱乐休闲。2）、业态比例： 沿江大道主要有20种业态，其中以餐饮、日杂百货、休
10、闲娱乐、装潢、汽车配件和茶叶为主要业态，这六种业态占沿江大道临街商业的近五成，其中日杂百货占9%，餐饮占15%，休闲娱乐占7%，汽车汽配占11%，茶叶占4%。3）、租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）餐饮店42150036西陵一路1）、概述西陵一路商业街是宜昌市目前最重要的商业街之一，也是目前宜昌人气最旺盛的一条商业街。由于解放街的拆迁使其整体商业氛围更加浓厚。它的商业发展也是宜昌最巨规模，无论是百货商场的数量还是品牌店的数量都是宜昌商业街中最多的。是宜昌的商业核心地段。共有商户350多家，总经营使用面积约21000多平米，基本为老商住楼，一至二层为商业，三层以
11、上为住宅，主要以服装为主，南边沿江段以建材、广告、电器为主，主要涉及业态28种左右。2）、业态比例西陵一路是宜昌商业的核心，整体经营业态十分丰富，除三大百货商场外其它零售经营业态28种左右，其中主要经营业态有：宾馆酒店6家、餐饮30家、超市2蛋糕4家、电器35家、服装7家、购物中心5家、广告25家、化妆品7家、机械6家、家居5家、建材13家、金融8家、美发11家、内衣8家、男装22家、女装32家、其它41家、饰品8家、体育8家、图书文具4家、网吧3家、五金电器14家、鞋11家、休闲娱乐12家、休闲装10家、烟酒5家、运动装10家、 3）、租金水平西陵一路租金水平成由北往南逐渐递减的趋势，西陵一
12、路街铺租金水平：30200元/m2月地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）夷陵广场段（较好）6412800200西陵一路与珍珠路处（好）22171678西陵一路临近世贸（一般）41114828西陵二路1）、概述西陵二路北接东山大道南至沿江大道，共有街铺165间。总经营使用面积近5672平米，其经营业态以五金机电为主，虽然西陵二路处在夷陵区的中心区域，但由于环境相对较差，经营状况也比较差。2）、业态比例 西陵二路主要涉及业态有14种，其中主要有五金机电50家、餐饮20家、广 告 3家、超市3家、化妆品2家、家电8家、建材家居10家、金融2家、美容美发美体11家、图书文具5家
13、、烟酒日杂百货3家、医疗6家、休闲娱乐7家、其它32家。3）、租金水平 地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）中间（好）45225050珍珠路以南65182028云集路1）、概述宜昌第一大道，宜昌的门户。租金水平：50200元不等。道路宽敞、整洁，车流不息。道路两旁聚集的行业有：宾馆饭店、金融证券银行、餐饮、娱乐、休闲、品牌店，最有特色的是：在夷陵大道-解放路间集中了宜昌婚纱摄影机构和珠宝首饰店，形成了婚纱摄影一条街。酒吧营业至零晨二、三点，是宜昌休息最晚一条街，霓虹灯和音乐弥漫其中，可见其繁哗度。2）、业态比例云集路业态比较丰富，共聚集了约28种业态，其中以婚纱摄影、娱
14、乐休闲、男女服装、餐饮、麻将机、珠宝首饰为支撑。婚纱摄影集中在云集路于珍珠路交汇处路段，麻将机专卖集中在云集路与沿江大道相交处。娱乐休闲也相对集中，主要分布在云集路的两端，一端靠近火车站，一端在解放路电影院路段。3）、租金水平序号店铺名称经营状况店面规格营业面积租金水平经营品种开间进深1真爱摄影363000元/月摄影3.5102兵兵外贸服201700元/月外贸服装5.53.53莱尔斯丹631.5万/月男装794名爵全自动麻将超市702200元/月麻将桌107环城南（东）路1）、概述在宜昌市民口简称“东门”租金水平在80-150元。学院街沿江路段，以社区服务商业主，业态有：菜市场、医疗、日杂店、小餐饮、美发等。学院街-西陵一路段，街道两边的业态以建材/装饰行业商铺为主，并集中有宜昌市的几个大型娱乐消费场所，是宜昌KTV消费的主地块。2）、业态比例环城南路主要以装饰五金为主要业态，装饰五金占到该街业态比例一半，是宜昌市装饰五金较为集中的路段。除装饰五金以外，其余业态都为社区商业，为周边居民提供服务。3）、租金水平序号店铺
