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1、编号：沿海集团项目工程管理策划书（试用版）区域项目编制日期审核日期批准日期目录一、 项目概况1、 项目地理位置2、 项目总平面图介绍3、 项目主要经济技术指标4、 项目现状二、 项目组织架构三、 项目开发计划1、 项目里程碑计划2、 项目标段划分及总包招标计划3、 项目证照办理及设计计划4、 示范区、样板房、看楼通道施工方案及计划5、 主要分包招投标计划、采购计划6、 工程资金计划7、 工期保障措施四、 项目质量管理1、 项目质量目标及标准2、 项目质量顾客敏感点3、 质量控制点及保证措施五、 项目安全及文明施工管理1、 现场企业形象宣传2、 现场安全管理3、 现场文明施工管理4、 与成本关系
2、，与销售关系。六、 项目工程成本管理1、 CS02表及工程成本分析2、 成本主要控制点、措施及成本责任人七、 主要施工方案要点八、 项目的重点、难点及应对措施附件1：项目施工总平面规划图附件2：项目开发网络图计划一、 项目概况1、 项目地理位置本项目位于沈阳市浑南新区，西临青年大街，东临天坛南街，南侧为沈抚城际铁路，北临万达公馆和华发首府。2、 项目总平面图介绍沿海国际中心项目建设用地面积为31756.7平方米，总建筑面积为217735平方米，其中地上建筑面积为178155平方米，地下建筑面积为39600平方米。容积率为5.61，建筑类型包括A-1、A-4为LOFT公寓(28F)；A-2、A-
3、5为商业写字楼（38F42F）；A-3为酒店及办公楼（34F）；裙楼及商业网点等物业形态。地上主楼为框架剪力墙结构形式，地下为二层（停车场及设备间等），基础拟采用筏板基础。沈阳沿海国际中心规划总平面图（换）子键3、 项目主要经济技术指标建筑经济技术指标（换）杨林序号项目单位指标1用地性质商业2总用地面积平方米31756.73总建筑面积平方米227226.924地上建筑面积平方米1718555其中高级公寓平方米55108.86LOFT公寓平方米36073.067酒店平方米35301.038酒店式公寓平方米26600.79商业网点平方米17364.5710其它平方米7706.8411地下建筑面积平
4、方米49071.9212其中车库平方米43796.8813酒店配套平方米5275.0414其它平方米15容积率5.6116建筑密度%3517绿地率%3118停车数量个81119其中地下个80020地上个114、项目现状4.1项目施工准备情况1） 临时电源：现已引原赛洛城三期315KV/A变压器一台，拟在项目东侧设两处315KVA双临时变台，以满足施工临时用电。2） 临时用水：共有三处接驳点，西侧南北各有一个接驳点，东南端有一个接驳点。3） 用地内土地完整，无市政代征地，无市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，历史曾经进行过开挖和回填，目前南侧有约长60米，宽60米的未回填坑。4） 地质情
5、况：根据钻探所揭露地层表明，场地地层主要为第四系冲洪积地层，在勘察深度范围内场地地层结构组成为杂填土、粉质粘土、1细砂、粉质粘土、中砂、1粉质粘土、砾砂、圆砾、1中砂、2粗砂、圆砾。本次勘察场地地下水水位埋深为14.30-20.10米，标高为26.17-29.24米。场地地下水位逐年降低，主要与近几年场地附近施工降水有关。考虑到施工建设周期较长，将存在地下水水位上升问题。根据我公司2007年4月进行的1#-5#住宅楼勘察报告，场地地下水埋深7.50-13.2米，标高为32.00-33.46米。因此，场地地下水正常期水位标高采用33.0米为宜，年水位变幅为1-2米。5） 场地狭窄，生活区和材料加
6、工区需提前在施工现场外谋划合适场地，首要考虑运输途径；地下结构封顶后如将加工区设置在现场，需考虑二次搬运的费用及时间影响。4.2项目报建进展情况（张岩）4.3项目设计进展情况4.3.1规划及建筑方案内审通过6月6日4.3.2规划及建筑方案规划审批通过7月20日4.3.3初步设计及施工图设计合同签订7月9日4.3.4目前正开展施工图设计4.4招标采购进展情况1、监理招标已定标2、土方及基坑支护合同招标已定标3、造价咨询招标文件审批中4、总包施工招标文件审批中二、 项目组织架构及人员分工1、 项目组织架构（加营销部）2、项目人员编制（由杨总审核）序号部门岗位名称姓名编制合计1总经理办公室项目总经理
7、/副总经理222综合管理部部门经理待定133行政专员14人事专员15项目管理部部门经理116土建组土建经理167土建工程师28精装修工程师29资料员110机电组机电经理1511给排水工程师112暖通工程师113强电工程师114弱电工程师115设计管理部部门经理待定1516建筑设计师117结构设计师（兼）018水暖设计师119弱电设计师120强电设计师121招标采购部部门经理1422采购工程师223设备管理员124开发部部门经理1325配套工程师126报建专员127成本合约部部门经理1528土建造价师229机电造价师230财务资金部部门经理1531会计232出纳233顾问咨询组专家顾问（外聘兼职
8、）33合计总人数42人3、项目人员职能分工1）项目总经理是该项目实施过程中的第一责任人，负责该项目的组织管理和运营协调工作。对项目的进度、质量、安全文明、成本等全面负责。2）项目副总经理对项目的工程进度、质量、安全文明、成本等全面负责。3）项目管理部土建专业：主要负责该工程计划节点的编制和落实，负责土建工程的质量监督和检查，安全和文明施工，现场调度和协调，试验和检测，安全技术交底，施工方案编制和审定，钢结构厂家督导，现场平面规划和布置。工程资料收集与整理。机电专业：主要负责各机电系统工程技术，施工管理，现场协调，进度、质量、安全的控制，组织协调相关部门对施工过程中的技术问题的处理和攻关；负责与
9、酒店弱电系统顾问的沟通对接；配合其它部门做好现场的成品保护；负责组织编制设备采购计划、调试运行方案，实施机电设备、系统的调试及验收。组织对酒店设备运营管理部门进行培训。4）设计管理部设计管理部主要负责项目各专业的施工图设计和机电、钢结构节点、装饰、幕墙等二次图纸深化，设计院的对接和协调，各个顾问公司的管理和配合，酒店管理公司现场代表的沟通和对接。负责现场技术问题的处理和图纸的审核、校对、交底；配合成本合约部、招标采购部编制采购需求。5）开发部开发部主要负责项目的报批报建，前期手续办理，外围工作协调，各种证照管理，政府对接，和销售、融资有关的各项配合工作。包括质检、消防、环保、市政、规划、土地、
10、建管等有关部门的协调工作。6）招标采购部招标采购部主要负责总分包招标、材料设备的采购和进场管理工作。包括编制采购计划；牵头组织分包及材料设备的招标采购工作；配合财务编制资金计划；负责材料设备进场协调，进场验收，监督材料设备使用；负责各类材料样品的审批封样。7）财务资金部财务资金部主要负责组织编制项目财务预算、KPI指标、资金计划，按照批准的财务预算、资金计划进行有效的监管和控制，合理、及时调配资金，定期分析财务预算、计划执行情况，控制投资，配合融资，进行税务协调。8）成本合约部成本合约部主要负责项目成本控制及合约管理工作，负责现场的计量与签证工作，负责项目实施过程中的预决算工作，负责竣工决算报
11、告和其他成本控制工作，编制审核项目工程进度款文件，配合采购工作。9）人事行政部人事行政部主要负责项目权责流程体系的建立、人员招聘工作、人事管理工作、薪酬绩效管理、绩效考核、后勤保障、综合行政服务工作。三、 项目开发计划1、 项目里程碑计划（暂以唐涛为准，子键）工作任务开工时间完工时间工期项目策划2012-2-22012-7-28178项目策划报告内部评审通过2012-2-22012-7-4154CS01表审批签发2012-7-42012-7-41项目启动会2012-7-262012-7-261项目开发令签发2012-7-282012-7-281设计管理2012-2-172013-4-22431
12、概念性方案设计2012-2-172012-4-751规划及建筑方案设计2012-4-72012-6-661四大方案内部评审通过2012-9-22013-3-31211方案报审批复2012-7-12012-7-2020项目实施会2012-8-252012-8-251下发全部关键节点计划2012-8-262012-8-272CC02表审批签发2012-7-212012-9-2062扩初设计2012-4-122012-9-30172施工图设计2012-5-122013-4-22346工程量清单2012-8-102012-8-3122项目开工会2012-8-102012-8-101项目开工令签发201
13、2-8-122012-8-121CC03表审批签发(总包)2012-8-312012-8-311“示范区”项目开发2012-9-152013-10-10361“示范区”施工图设计2012-9-152013-3-31198“示范区”施工2012-9-162013-10-10360“示范区”完工开放2013-10-102013-10-101工程管理2012-7-152016-1-20981工程管理策划书2012-8-102012-8-3021三通一平等施工准备2012-8-42012-8-129土方及护坡采购签约2012-7-152012-8-2542工程监理采购签约2012-7-152012-8-2542模拟清单总包采购2012-8-72012-9-3055模拟清单总包签约2012-10-12012-10-
