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1、曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书目 录第一章、地块概况2一、曲靖市概况2二、麒麟区概况3三、曲靖市麒麟区城区图：3四、地块基本情况4五、地块周边配套设施5第二章、市场分析6一、曲靖房地产市场状况6二、曲靖市楼盘分析6曲靖阳光花园6爨园小区10立得.江滨花园14红日花园17三、曲靖市房地产市场分析20第三章、项目定位22一、确定目标客户22二、针对目标客户群的总体规划思路231.开发规模及建筑形态232.功能设置233.针对目标客户群的户型指标244.针对目标客户群的总体建筑风格24三、项目建设定位24第四章、项目成本25一、土地成本25二、建设成本25三、销售成本27四、公司管理费28五、项
2、目销售税金29六、项目风险准备金29七、项目成本汇总30第五章、项目销售收入30第六章、项目损益31第七章、开发计划32第八章、资金计划32第九章、项目风险32第十章、结论及建议33一、项目开发定位33二、项目收益34三、项目风险34四、建议34项 目 建 议 书第一章、地块概况一、曲靖市概况曲靖市位于云南省东部，地处珠江源头，自古为省会屏藩，入滇门户，有“云南咽喉”之称，为云南进入内地、到东南沿海的重要通道。地理坐标为东经10303 10450，北纬2419 2703之间。东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸回族彝族自治县、东川区接界，南连文山壮族苗族自治州丘白县、
3、红河哈尼族彝族自治州泸西县及昆明市石林彝族自治县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距103千米，南北最大纵距302千米。全市国土总面积28904平方千米，占云南省面积的13.63%，其中山区面积约占88%，坝区面积约占12%。市政府所在地麒麟区，海拔1881米，离省会昆明130公里，既是以昆明为中心的滇中经济区的重要组成部分，又是大西南攀西六盘水“金三角”开发区的一个重要组成部分。曲靖市设1市1区7县，即宣威市（县级）、麒麟区、沾益县、马龙县、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县。曲靖市总人口为556.12万人，其中非农业人口为68.40万人。在总人口中，男
4、性为292.29万人，女性为263.82人。人口密度为每平方千米192人。全市聚居着汉、彝、苗、回、壮、布依、水、瑶等8个世居主体民族。曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高、东南低，平均海拔2000米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县（区）属亚热带气候。年平均气温14.5，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在510月。气候主要特点是：冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多
5、；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点。具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。二、麒麟区概况麒麟区位于云南省东部，地处东经1031010413、北纬25082536之间。东与富源县接壤，南与罗平县、陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔1881米，距省会昆明136公里。全区总面积1552.83平方公里。 全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓4个街道(乡级)，三宝、越州、东山3个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营5个乡。全区现有人口33万，按发展规划到2020年将达到70万人口，向周边发展30万人左右。三、曲靖市麒麟区城区图： （注：地图上红色图块为拟建项目用地）四、地块
6、基本情况拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有100亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退100米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长545米，南北宽485米，面积约400亩，预估土地价格为20万元/亩。地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续
7、。地块内有待拆民房见图一。 图一、地块现状实景照片 图二、地块北面 图三、地块东面 图四、地块南面 图五、曲沾大道五、地块周边配套设施 a.学校：环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校 b.医院：昆明铁路局曲靖医院 c.农贸市场及超市：较近的农贸市场距地块约1.5km、附近暂无超市 d.银行网点：环城供销合作社 e.交通：公交车可乘6路、7路到达地块，曲靖火车站距地块约2 km，曲胜高速路入口距地块也约有2 km路程 f.市政设施：曲靖市公安局交警支队直属大队 g.企业：曲靖卷烟厂、一汽红塔云南制造有限公司、福牌包装材料有限公司、汽车运输总公司曲靖市塑料二厂、滇东北汽车配件市场、万事达汽
8、配城 h.娱乐设施：曲靖江南春游乐度假中心、太阳石大都会、龙泉浴中池、天天鲜鱼店由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇的待开发结合部。第二章、市场分析一、曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达50多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好的。预计今后5年内曲靖市房地产行业投入不会低于140亿元,将极大地拉动建筑建材、冶金、家电、家具、服务等相关行业的发展。在2003年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进一步发展，房地产开发呈现良好的发展势头。曲靖市房地产开发计划投资3.75亿元，施
9、工面积56.35万平方米，其中新开工面积25.9万平方米，竣工面积24.8万平方米，销售额达2.6亿元，预售商品房面积达18.25万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体的城镇多层次住房供应体系已逐步建立。曲靖市房地产企业有麒麟地产开发的“爨园小区”、立得地产的“立得江滨花园”、鸿泰地产的“翠峰雅苑”、安厦地产的“西苑小区”、云建地产的“珠江花园”、飞龙地产的“建设花园”、市房地产的“滇东佳园”、境胜地产的“家园小区”、沾益县房地产的“玉林花园”、保利基房地产的“保利家园”、红日地产的“红日花园”、东盛地产等。而在昆明成功开发了“阳光花园”、“阳光A版”的云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在
10、2002年开发推出了“曲靖阳光花园”。二、曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园1. 项目与城市的关系社区地处曲靖市南片开发区,位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南1.5公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。社区周边要拟建大型商业步行广场。2. 开发商/发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于2002年4月5日，由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过“阳光花园”等项目，目前已取得一级开发资质证书。3. 项目状况1) 项目名称：曲靖阳光花园2) 详细地址：曲陆高等级公路1.5km处（中级
11、人民法院旁）3) 售楼电话：（0874）3395966 3395977 3395988 33959994) 营销企划状况：开发商自身进行营销企划5) 项目占地面积 945.217亩（63.015公顷）6) 总建面积 80万7) 市场类别： 由56栋多层和54栋别墅组成大型住宅小区8) 容积率： 1.0849) 绿化率 48%10) 规划总户数 1414 户（一期）11) 面积范围 89.65286.85（建筑面积）12) 施工单位：四川长城建筑集团13) 面积配比：（共25种户型）户型建筑面积（）格局备注A189.652+2+1B198.383+2+1C1109.973+2+2C2109.99
12、3+2+2D1116.253+2+2D2-1116.333+2+2D2-2112.123+2+2E1126.023+2+2E2128.253+2+2F1138.323+2+2F2132.953+2+2G1144.474+2+2G2151.994+2+2H1166.554+2+2B1-1(顶跃)153.244+2+2+2（露台）C2-1(顶跃)145.853+2+2+2（露台）E1-1（跃)164.884+2+2+2（露台）L1联排别墅209.144+3+4+2（露台）L2联排别墅210.245+2+4+1（露台）L3- L4联排别墅199.374+3+4+1（露台）S1双拼别墅238.154+
13、3+3S2双拼别墅223.094+2+3S3双拼别墅229.844+2+3D1独立别墅286.854+3+3（露台）D2独立别墅271.744+2+4+1（露台）【注】表格中带“”的为项目销售中的主力户型4. 社区配套设施及经营状况社区内有会所、幼儿园、小学、医院、健身娱乐中心等。5. 项目销售状况分析1) 销售价格体系： A. 商品房： 起价：1060 元/均价：1380元/ 最高价：1460元/总价范围：12万35万B. 别墅 起价：1960元/均价：2080元/ 最高价：2160元/ 总价范围：40万60万C. 商铺价格及销售情况： 3180元/，已售出一部分D. 车位价格及销售情况：室内车库共331个车位，建筑面积12488.09（其中集中车库共133个车位，建筑面积5316.51；独立车库共198个车位，建筑面积7171.58）以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数）。车位价格：2500元/2) 销售率：70%左右，集团购买了一部分。3) 销售现场及销售人员情况：A. 销售现场评价：售楼部为独立两层框架建筑，总建筑面积为1815。一个大规模的沙盘，一个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。B. 销售人员评价：A、人员数量：8人 B、着装情况：统一
